【買樓攻略】新手業主必知買樓流程

1. 先進行按揭評估報告，計算可負擔按揭及樓價
2. 查閱個人環聯信貸評級
3. 列出買樓開支，做好買樓預算
4. 透過地產代理或搵樓平台物色心儀一手樓或二手樓物業
5. 透過地產公司或銀行為心儀單位估價
6. 簽署臨時買賣合約、正式買賣合約及繳交訂金
7. 申請買樓按揭
8. 繳交印花稅、購買火險及家居保險
9. 驗樓、收樓完成樓宇買賣交易

按揭評估報告會根據申請人提供的基本資料例如收入狀況、外債數項、行業、以及證明文件齊全度等等，預先評估申請人成功獲的按揭批核機會、會否通過壓力測試、以及可以在銀行借出多少貸款。

入市買樓前，最好先向環聯查閱個人信貸評級，以免落了訂到申請按揭時才發現有問題。

索取 TU 信貸評級報告可以選擇在網上購買或親身到環聯辦事處購買(需網上預約)。一般而言，TU grade是H或以上的話，銀行都有機會可以批出按揭。

首期以外，新手業主買樓還有其他使費要注意。以首次置業為例，業主要付上約樓價 2~4%印花稅，而律師費則是約 $10,000左右（以樓價 $10,000,000以下計算）。

申請按揭前，最好先向銀行查詢律師樓是否on list，如果物業並非on list的話，有機會需要額外支付駁腳律師費（約$4000）。

另外，也要留意按揭保險的費用也佔了貸款額的 1.15-4.35%，實際數額會視乎按揭成數和年期而定。經紀佣金方面，行規一向是樓價 1%，如果業主好彩的話可能遇到0.5%佣金都說不定。

再來就是火險和裝修費，火險一般是樓價的 0.1%，而裝修費則視乎你想大裝還是細裝，一般新樓都會包裝修，若要自己處理的話預算約是每呎$600。

揀樓時，其中一個最重要元素在於一手樓和二手樓之別。

買一手樓的話，今時今日香港有大大小小的展銷會，隨時都可以找心水樓盤了解。特別注意如果你要買樓花的話，未必可以借盡高成數按揭。

而如果目標是買二手樓的話，最簡單的方法是上睇樓網或者找就近地產經紀，如何做就視乎你的心水地區而定。

無論是一手樓還是二手樓，在處理買樓文件時都有必需注意的地方，例如是買樓的臨時買賣合約、正式買賣合約、按揭契、樓契等。而如果你是買二手樓的話，有額外兩份文件需要留意，分別是按揭轉介表及睇樓紙。

按揭轉介表由經紀供買家填寫，作用是買家向銀行表示該為地產代理是本次按揭申請的轉介人，而成功申請按揭的話，即使該為地產經紀沒有提供任何服務，都會獲得轉介佣金。

而第二份是「睇樓紙」，當買家經由某地產代理睇樓之後，在指定時段內無論向哪位經紀買入單位，佣金都會歸睇樓紙所示的經紀所有。如果到最後簽了兩張睇樓紙就有機會要俾兩份佣金。

客人可以透過銀行、按揭經紀、測量師行等渠道獲取物業估價。最方便一定是向按揭經紀查詢因為他們可以一次過為客戶獲取不同銀行的估價。客人直接向測量師行獲取估價報告的話有機會需要支付費用。

同時，部分銀行有提供網上免費物業估價。要留意網上估價通常適用於大型住宅屋苑。小型單棟住宅、唐樓、村屋、寫字樓、工廈等其他的物業種類就未必能夠可以於網上獲得估價。

首先，交易的第一步就是簽訂臨時買賣合約及交細訂。當買賣雙方同意好價錢及其他明細之後，就可以簽訂臨時買賣合約及付上樓價 3% 的訂金作「落訂」動作。臨時買賣合約上會列明不少細節，例如何時要簽訂正式買賣合約、何時要付「大訂」、何時正式成交、交易的經紀是誰、經紀佣金等資料都會寫得一清二楚。

簽完臨時買賣合約之後的大約兩星期就輪到正式買賣合約。簽訂正式買賣合約亦代表買家要交7%大訂，以及律師費、印花稅等等的雜項費用。在這裡要特別注意，雖然有很多人都好興奮買得到樓，但實際上最終不少買家也可能因為不同原因要結束交易，俗稱撻訂。

在一般情況下，付了細訂之後買家決定不繼續交易而撻訂的話，損失的就是3%的細訂訂金。而如果付了大訂之後才決定撻訂的話，除了整筆訂金會賠上之外，如果賣家收回物業再重售而減了價的話，買家亦要補回當中的物業差價。所以，就算是要撻訂，也盡量選擇在付細訂後大訂前，以減少自己的損失。

申請按揭時，建議將申請表格遞交到幾間不同的銀行處理，以便一次過比較不同銀行的優惠並選擇心水計劃，務求格到最抵價。

首次置業買家需要繳付第二標準稅率的從價印花稅，火險為投保人士保障樓宇結構因意外（如火警、水浸、颱風等）而導致之損失。樓宇結構包含牆身、天花板、地板、喉管、門窗等。若物業需要抵押給銀行承做按揭，銀行必定會要求業主購買火險，因為銀行要保障自己萬一火災或意外發生時會有足夠賠償。值得留意的是，屋內財務損失並不在火險保障範圍之內。火險保費一般為貸款額的0.1%至0.15%。

家居保險可以為投保人士保障家居財物、金錢、古董、名錶、家具、電器、裝修等因意外（如火災、颱風、爆炸、水浸、盜竊等）而導致之損失。投保人更可為不同價值的財物投保不同保額的保險計劃，以確保獲得全面保障。坊間亦有保險公司將火險包涵在家居保裡，方便投保人士購買！

直到成交日前大約一星期，買家需要去驗樓，完成全部手續之後，一齊驗妥後並得到買家允許後，律師樓便會收到銀行批出的貸款，並由律師樓代為將款項交給賣家，以完成整個買賣流程。完成到這一步的話，恭喜你正式成為業主！