按揭保險是指由按揭保險公司作擔保,使銀行可以提供 6 成以上的按揭貸款,讓買家可以以較低的首期,借到 8 至 9 成的按揭,同時銀行毋須承擔提供高成數的按揭貸款的額外風險。
2019年之前,按揭保險只適用於 HK$600 萬以下的住宅物業,一般稱為「舊按保」。自 2019 年推出新按保(林鄭Plan)後,政府於 2022 年財政預算案中,再度放寬住宅物業的按揭成數上限至 HK$1200萬,以刺激市道。各按保計劃分別如下:
按保2022 (財爺Plan/波叔Plan) | 按保2019 (林鄭plan) | 舊按保 | |
9成按揭 | 上限 HK$1,000萬 | 上限 HK$800萬 | 上限 HK$400萬 |
8成按揭 | 上限 HK$1,200萬 | 上限 HK$1,000萬 | 上限 HK$600萬 |
最高可承造 按揭貸款金額 | HK$960萬 | HK$720萬 | HK$480萬 |
適用範圍 | ✔ 現樓 ✔ 樓花,建築期付款 | ✔ 現樓 ✔ 樓花,建築期付款 | ✔ 現樓 ✔ 樓花,即供期或建築期付款皆可 |
供款比率上限 | 50%。如已持有一層物業或是擔保人,供款佔入息比率會相應下調,申請按保的保費亦較高 | ||
壓力測試 | 需要。未能符合銀行壓力測試要求的首置客,仍可申請8或9成按揭,按揭證券公司可因應風險作額外調整,在新按保保費下額外加徵10% | ||
轉按 | 可轉按,但不能套現及加按 | 可轉按和套現 |
首次置業人士經波叔 Plan 申請按揭保險雖然不必通過壓力測試,但要滿足「供款佔入息比率」上限 50%的要求,即在整個貸款額的每月供款,供款額不可多於入息50%,包括每月加借按揭保險費部分
按揭保險公司會按照貸款額計算費用。視乎按揭年期及按揭成數,借貸人需要繳付按揭保費亦有所不同,詳情可看各按保公司的保費價目表。各價目表適用範圍如下:
表一 | 表二 | 表三 | 表四/五 | |
按保計劃 | 舊按揭成數 | 新按揭成數 | ||
有按揭在身? | 無 | 有 | 無 | 有 |
注意,按揭在身所指的不只是物業,按揭車位或工商鋪按揭也包括在內。
「按揭種類」會分為「浮息按揭」及「定息按揭」。
「定息按揭」的波動性較「浮息按揭」為低,故按揭保費較低。過去在低息環境下,市面上以「浮息按揭」為多,但隨著美國加息持續,銀行亦開始推出各種定息產品,如想付較低保費,又擔心加息持續,可選擇定息按揭。
簽了臨時合約後,買家可到銀行做按揭和申請按揭保險,再由銀行將申請表遞交至按保公司。按保公司和銀行會分別為申請進行審批,一般需時一至三星期。
要注意,申請按保的審批程序較申請按揭嚴格,申請人最好提前準備好所需文件,以免耽誤成交期。
「批唔足」甚至「唔批」的原因眾多,最常見的有:
支付按保費用 3 種方式:
選擇一次過交保費的好處是,按揭證券公司是會提供保費折扣,金額可達至5折甚至6折。但注意的是,一次過交雖然可享有較多折扣,但同時間首期金額就會增加。
為了節省保費,或有意出租物業,有業主會選擇在三年內退保。首年退保,會獲退回40%,次年退回25%,3年內退回15%。但由於通常銀行的按揭計劃會要求有兩年罰息期,因此大部份業主選擇第3年才退保。如在按揭還款年期內沒有拖欠貸款紀錄,還可以獲保費回贈。但要留意如果樓價升幅不似預期,未能抵銷尚欠本金,業主退保便有機會需要支付差額。
現時本港有 3 家公司提供按揭保險服務,分別為:
申請人需要經銀行申請按保,選用哪一家按保公司就由銀行決定,申請人不能自選。有銀行只會經 HKMC,亦有銀行會隨機選擇。但由於保費是一樣,選用哪間按保公司並無影響。不過,雖然三家按保公司保費都是一樣,但銀行收取的利率與現金回贈便各有不同,各銀行按揭詳情可按此。