> ## Content Index > Fetch the complete content index at: https://www.bowtie.com.hk/learn/llms.txt > Use this file to discover other available public pages before exploring further. # 【按揭成數2026】上限放寬至多少？住宅/非住宅/按保9成按揭條件+5大影響因素（附按揭成數對照表） - URL: https://www.bowtie.com.hk/learn/按揭-按揭成數-九成按揭/ - Published: 2026-09-21T07:00:00.000Z - Updated: 2026-11-06T08:06:04.000Z - Description: 整合2026金管局最新按揭成數指引：所有住宅及非住宅物業按揭上限劃一7成、暫停壓力測試、DSR上限50%！即睇按保9成按揭申請條件、浮動收入限制及按揭成數對照表。 - Author: StarPro 星之谷按揭轉介 - Tags: 租樓置業 在香港置業是不少人的重要人生里程碑，而向銀行申請按揭貸款往往是成功「上車」的關鍵一步。在整套置業財務規劃中，「按揭成數」（Loan-to-Value Ratio, LTV）扮演著最核心的角色，因為它直接決定了買家初期必須準備多少現金首期，以及日後每月的供款負擔。面對近年金管局多次修訂逆周期措施及放寬按揭成數上限，究竟現時住宅及非住宅物業最高可以借幾成？申請 9 成按揭又有甚麼特定門檻？本文為你全面拆解 2026 年最新按揭成數政策、按保前後對照表、審批限制及供樓斷供風險對沖攻略。 ## 甚麼是按揭成數（LTV）？ 按揭成數（Loan-to-Value Ratio，簡稱 LTV）是指銀行批出的按揭貸款金額佔物業估值（或買入成交價，以較低者為準）的百分比比率。 簡單來說，按揭成數直接決定了置業者需要自備多少首期現金儲備： - 最高貸款額計算公式：物業估值（或合約成交價較低者）× 按揭成數 - 自備首期計算公式：物業合約成交價 – 銀行貸款總額 舉例而言，如果買家打算購入一個合約售價及銀行估值均為 HK$600 萬的住宅單位： - 若按揭成數為 70%，銀行最多可批出 HK$420 萬貸款，買家需準備 HK$180 萬 首期。 - 若符合按揭保險資格獲批 90%按揭，最高貸款額可達 HK$540萬，買家只需準備 HK$60萬即可上車。 按揭成數越高，買家的初期首期現金壓力越小；但相對而言，貸款本金增加亦意味著全期利息支出與每月供款負擔會同步上升。在香港，所有常規銀行的按揭成數上限均受到香港金融管理局（金管局）的指引嚴格規管。 ## 金管局按揭成數最新指引與放寬措施 香港金融管理局（金管局）因應市場發展，全面修訂並放寬了物業按揭貸款的逆周期宏觀審慎監管措施，將所有住宅及非住宅物業的按揭成數上限回復至常規水平，主要修訂重點包括： - 所有住宅物業按揭上限劃一為 70%：不論物業價值高低（包括超過 HK$3,500 萬的豪宅）、不論買家是自住、投資收租或以公司名義持有，亦不論是否屬於首次置業，銀行常規最高按揭成數上限一律統一為 70%。 - 非住宅物業按揭上限劃一為 70%：包括工廠大廈、寫字樓、商舖以及獨立車位等非住宅物業，最高按揭成數上限同樣放寬至 70%。 - 供款與入息比率（DSR）上限劃一為 50%：不論物業屬於自用或非自用（出租），每月按揭供款佔借款人家庭入息的上限統一調整為 50%。金管局同時取消了若申請人名下有其他按揭或曾擔任擔保人須扣減 10 個百分點的硬性規定。 - 「資產水平審批」（Asset-based）上限調升至 70%：以純資產水平為基礎申請按揭的借貸成數上限，由過往的 60% 調升至 70%，與「入息審批」標準正式看齊。 - 暫停壓力測試（Stress Test）要求：金管局已正式暫停物業按揭貸款的「+2%壓力測試」監管要求，現時銀行審批借款人還款能力時，主要根據實際按揭利率計算每月供款，並確保其不超過 50% DSR 門檻。 ## 各類物業最新按揭成數對照表（按保前 vs 按保後） 如果買家希望借取超過 7 成的按揭貸款，就必須透過銀行向香港按證保險有限公司（HKMC）申請「按揭保險計劃」（MIP），以較低首期置業。以下為各類主要物業在申請按揭保險前與保險後的最高按揭成數對照： | 物業類別 / 樓價範圍 | 按保前最高成數（常規銀行） | 按保後最高成數（HKMC按揭保險計劃）\* | 重點審批限制與備註 | | ----------------------------- | ------------- | ---------------------- | ------------------------- | | 私人住宅：HK$1,000 萬或以下 | 70% | 90%（固定受薪首置）/ 80%（浮動收入） | 9成按揭僅限自住、未持有香港住宅物業及固定受薪人士 | | 私人住宅：HK$1,000 萬以上至 HK$1,125 萬 | 70% | 80% – 90% | 設有最高貸款額上限 HK$900 萬 | | 私人住宅：HK$1,125 萬至 HK$1,500 萬 | 70% | 80% | 僅適用於合資格自住住宅物業 | | 私人住宅：HK$1,500 萬以上至 HK$1,715 萬 | 70% | 70% – 80% | 設有最高貸款額上限 HK$1,200 萬 | | 私人住宅：HK$1,715 萬以上至 HK$3,000 萬 | 70% | 70% | 常規銀行按揭已涵蓋7成，無需按保額外墊高 | | 私人住宅：HK$3,000 萬以上 | 70% | 不適用 | 按揭保險計劃不適用於 HK$3,000 萬以上物業 | | 投資出租／公司名義住宅 | 70% | 不適用 | 按保嚴格限定為個人自住，出租或公司持有不能申請 | | 非住宅物業（工廈／商舖／車位） | 70% | 不適用 | 按揭保險計劃不涵蓋任何非住宅物業 | | 村屋／丁屋 | 70% | 最高 80% – 85% | 須經按保專案審查，村屋最高無法承造 9 成按揭 | | 未補地價居屋／綠置居 | 綠表：95% 白表：90% | 不適用（獲政府擔保） | 由香港房屋委員會提供按揭保證期，毋須另購按保 | \*註：透過按揭保險計劃借取 8 成以上至 9 成按揭，必須同時符合（1）所有抵押人於申請時並無持有任何香港住宅物業；及（2）所有借款人均為固定受薪人士之規定。 ## 哪些因素會影響按揭成數？ 雖然金管局及按保公司設有最高按揭成數上限，但銀行在實際審批每宗申請時，會綜合評估借款人的財務背景及抵押物業質素，以下是決定最終批出成數的 5 大關鍵因素： - **申請人收入模式（固定受薪 vs 浮動收入）**： 借款人的收入穩定性是銀行及按保審批的核心。固定月薪且能提供稅單、糧單及強積金紀錄的申請人最容易獲批最高成數；若借款人屬於自僱人士、自由職業者（Freelancer）、佣金制（如地產/保險代理）或兼職等非固定收入人士，入息計算會以半年至一年平均數折算，且無法獲批按保 9 成按揭，最高通常只能承造 8 成。 - **供款與入息比率（DSR）及現有債務**： 借款人每月的總債務還款額（包括新按揭供款、私人貸款、汽車貸款、信用卡分期等）不得超過個人總收入月入的 50%。若借款人曾為親友擔任按揭擔保人，該筆被擔保的貸款供款亦會全數計入借款人的債務負擔，一旦超逾 50% 門檻，銀行將直接削減按揭成數或要求增加擔保人。 - **物業估價不足（估價低於合約成交價）**： 銀行批出貸款金額的基準是按「物業估價」與「買賣合約價」之較低者計算。若買家以 HK$800 萬購入單位，但銀行委託之測量師估價僅為 HK$750 萬，以 7 成按揭計算，最高貸款額為 HK$525 萬（HK$750 萬 × 70%），而非合約價的 HK$560 萬。買家需自行額外準備 HK$35 萬現金補足差額（俗稱「抬錢補差價」）。 - **物業類型、樓齡及產權狀況**： 私樓一般最容易借足成數，但若樓齡超過 45 至 50 年，銀行受限於「75 減樓齡」或「80 減樓齡」的審批準則，可能會縮短還款年期甚至調低按揭成數。此外，村屋若涉及路權不清、地界重疊或嚴重僭建，唐樓若欠缺維修保養紀錄，銀行均會調低成數以控制風險。 - **個人信貸評級（TU 信貸報告）**： 借款人在環聯（TU）的信貸評級直接影響批核結果。若過往有多次逾期還款、拖欠卡數或頻繁申請多筆貸款的紀錄，信貸評級降至不良水平，銀行可能會調高按揭利率、扣減按揭成數，甚至直接拒絕按揭申請。 換言之，即使政府[放寬按揭成數](https://starpagency.com/%E4%BA%86%E8%A7%A3%E6%9B%B4%E5%A4%9A/%E9%82%8A%E9%96%93%E9%8A%80%E8%A1%8C%E5%81%9A%E6%8C%89%E5%A5%BD/%E6%8C%89%E6%8F%AD%E6%88%90%E6%95%B8%E5%AE%8C%E5%85%A8%E6%8C%87%E5%8D%97-%E5%8C%85%E5%90%AB%E5%90%84%E9%A1%9E%E5%9E%8B%E7%89%A9%E6%A5%AD%E5%92%8C%E5%85%A5%E6%81%AF%E7%A8%AE%E9%A1%9E/?ref=bowtie.com.hk)後，亦非任何人均合資格，可以為1,000萬物業敍做9成按揭，例如是收入浮動的人士，按揭成數亦會有所削減。 ## Bowtie 按揭計算機：一鍵估算每月供款、總貸款額及建議危疾／人壽保額！ 置業供樓往往是一段長達 25 至 30 年的漫長財務承諾。在計劃置業預算時，除了透過按揭計算機精確計算首期支出、每月供款額及全期利息成本外，更應該預先防範供樓期間可能面臨的「斷供風險」。 家庭經濟支柱若在漫長的供樓歲月中不幸患上嚴重疾病（如癌症、中風或心臟病）而需要停工休養，或是遭遇意外不幸離世，家庭失去核心收入來源的同時仍需按時供樓。一旦無力償還按揭，物業更有機會被銀行收回拍賣（淪為銀主盤），令家人失去居所。 因此，在承造按揭的同時，應善用保障工具為家庭築起財務安全網： - 危疾保險保額對沖法則：建議將「3 年的按揭供款總額 + 基本生活開支」設定為危疾保險的目標保額。一旦確診重大疾病，一筆過賠償金可讓患者安心養病、支付自費標靶藥物或免疫治療費用，同時確保物業在至少 3 年內不會因停工斷供。 - 定期人壽保險保額對沖法則：建議將保額直接等同於「物業未償還之按揭總貸款額」。萬一家庭支柱不幸離世，人壽賠償金可供家人即時清還剩餘按揭貸款，守護家人的居住權益。 全期置業總支出: HK$ 12345 首期: HK$ \- 每月供款: HK$ \- 你的 3 年總還款額應該 ＝ 危疾保額 --- 總貸款額: HK$ \- 你的總貸款額應該 ＝ 人壽保額 總利息: HK$ \- --- ### 置業成本總預算 首期: HK$ \- 印花稅: HK$ \- 其他費用: HK$ \- - 代理佣金: HK$\- - 律師費: HK$\- - 裝修費: HK$\- --- #### 共計: HK$\- 現金回贈: HK$\- 樓價 (HK$): 貸款額 (HK$): 按揭成數 (%): 80% 還款年期 : 年 月 按揭利率 (%): P=5.25 P=5.5 P=5.625 P=5.75 H=0.97 \- + 或 P為Prime rate (最優惠利率)﹐是計算按揭利率的一個基準 印花稅 (HK$): 代理佣金 (HK$): 律師費 (HK$): 裝修費 (HK$): 現金回贈比率 (%): [睇下要幾錢人壽保費!](#) [睇下要幾錢危疾保費!](#) ## 常見問題 ### 點樣先合資格申請9成按揭？ 申請 9 成按揭必須符合三大核心條件： - 1\. 物業價值須為 HK$1,000 萬或以下之自用私人住宅（現樓或合資格一手樓花） - 2\. 所有抵押人於申請時並無持有任何香港住宅物業（即屬首次置業或已完成售出舊物業） - 3\. 借款人必須為固定受薪人士，並通過香港按證保險有限公司（HKMC）審批及符合每月供款佔入息不超過 50% 的 DSR 規定。 ### 佣金收入、浮動收入或自僱人士可以做到9成按揭嗎？ 不能。根據按揭保險計劃（MIP）現行指引，9 成按揭嚴格限定由「固定受薪人士」申請。若借款人屬於自僱人士、自由職業者、佣金制或非固定受薪人士，按保成數上限會被相應削減，HK$1,000 萬或以下的物業最高通常只能承造 8 成按揭。 ### 現時買樓申請按揭仲需要做壓力測試嗎？ 不需要。金管局已正式暫停物業按揭的「+2%壓力測試」監管要求。現時買家申請按揭，銀行主要根據即時適用的實際按揭利率計算每月還款額，只要每月各項債務供款總額不超過每月家庭入息的 50%（即符合 50% DSR 上限），即符合還款能力要求。 ### 買第二套房收租或公司名義買樓，按揭成數最高借幾多？ 在金管局最新放寬政策下，不論物業是用作自住、投資出租或經由公司名義持有，常規銀行的最高按揭成數上限一律劃一為 70%，供款與入息比率（DSR）上限亦統一為 50%。不過需要注意，非自住物業或公司持有之物業不能申請按揭保險計劃（MIP）以借取高於 7 成的貸款。 ### 若銀行物業估價不足，會點樣影響實際按揭成數？ 銀行計算貸款額時，永遠以「物業估價」與「合約成交價」之較低者為準。若銀行估價低於買入成交價，銀行只會按估價折算最高按揭貸款額，批出的實際貸款金額會少於預期，買家必須自行準備額外現金首期補足差價（即「抬錢補差價」），否則可能面臨因無法完成交易而撻訂的風險。 這篇文章有用嗎？ 1 1 本文章內容由 StarPro 星之谷按揭轉介 提供並只供參考，不代表 Bowtie 立場，Bowtie 對任何人因使用或誤用任何信息或內容，或對其依賴而造成的任何損失或損害，不承擔任何責任。此文章內任何與 Bowtie 產品相關的內容僅供參考及作教育用途，客戶應參閱相關產品網頁內詳細之條款及細則。