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千萬富翁的資產也會老化 你準備好「醫藥費」了嗎?

近月,有商業機構公佈了一份「香港千萬富翁調查」,引來熱烈討論,特別是全港千萬富翁人數創歷年新高,而每約12名香港人(指年齡介乎21-79歲之香港居民)就有一位千萬富翁,最為吸引眼球。本篇將談談報告背後的理財現象,特別是「資產老化」的問題。
作者 李澄幸
日期 2021-05-03
更新 2021-06-30
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「千萬富翁」何許人?你不能忽略的「資產老化」問題你有為你的物業預留「醫療費」嗎?
千萬富翁的資產老化

「千萬富翁」何許人?

既然是千萬富翁的調查,自然會關心到底千萬富翁有甚麼特徵呢?據報導所示,男性千萬富翁比女性為多,比例分別是54%及46%;男性平均年齡為60歲,女性為61歲,似乎有一大部分的千萬富翁已屆退休或已是退休人士。另外,千萬富翁的淨資產總值主要分佈於物業(71%)、現金及存款(15%)、股票(7%)、基金及債券(5%),其他投資產品則佔3%。雖然,報導沒有提及千萬富翁如何致富,但不難推斷物業升值是致富的主要動力。畢竟香港樓價在過去的20年,平均上升近4倍。在20年前置業,隨著樓價水漲船高,繼而晉身富翁行列,可能是當中部分人的故事。總的來說,千萬富翁不乏退休人士,而物業是最重要的資產。

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你不能忽略的「資產老化」問題

每逢提到退休人士,近年總會提到「長壽風險」。所謂長壽風險,就是「退休準備不足,預期壽命更長,造成財富用盡時,人仍存活之風險」。畢竟香港人活得愈來愈健康和長壽,在過去49年,香港的男性及女性出生時平均預期壽命持續增長。由1971年男性的67.8歲及女性的75.3歲,至2019年分別上升至82.2歲及88.1歲。事實上,長壽是福氣,只是有一系列的理財問題需要提早準備,包括如何構建被動收入,本欄將在未來逐一拆解,但有一個問題是坊間比較忽略的,就是人口老化背後下的「資產老化」問題。

樓價經過多年的上升,物業已躍升成為很多家庭中佔比最大的資產,但物業與其他金融資產不一樣,就是它存在老化的問題。根據統計數字,在2019年,全香港約有39,000幢住宅/綜合樓宇,當中超過10,000幢屬樓齡50年或以上。約3,700幢樓齡50年或以上的樓宇,屬「欠缺維修及保養」或「長期欠缺維修及保養」。現時已有超過10,000幢樓齡超過50年的舊樓,估計2046年將增加至約28,000幢,約佔全港樓宇數目的一半。可見,物業老化和人口老化的問題一樣嚴重,而老化的物業又會引伸很多值得注意的事項,包括居住環境變差、維修費貴、租值下降等等。

你有為你的物業預留「醫療費」嗎?

物業和人一樣,年紀大了,身體檢查或一些毛病總免不了。作為個人,還好有保險,準備合適的保險在退休階段至為重要。慶幸的是保險產品的選擇愈來多,網上投保和服務亦愈見方便。

不過,對物業而言,則比較難,因為沒有相關的「醫療保險」,單位維修和大廈維修,一般都是需要業主預留現金處理。如果你作為業主,沒有將你的物業維修費包括在自己的理財預算中,建議記得預留這一筆費用。事實上很多退休家庭就是沒有考慮,面對維修時才大失預算。

這裡給大家一個「小貼士」,其實在網絡上有一個相關的「計算機」可供大家參考,名字叫做「樓宇維修費用估算模型」,此估算模型始於2014年,當時由廉政公署委託香港大學房地產及建設系研究團隊,分析約500幢「樓宇更新大行動」大廈的維修成本的數據建成。雖然該「計算機」的最後更新日期是2017年,但其資訊亦仍有一定的參考價值。

總之,除了記得為自己的退休準備保險外,不要忘記為最大的資產預算「醫療費」了﹐以及將你的最大的資產也包括在理財策劃當中!

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