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【2023 村屋攻略】掌握村屋類型、地區、按揭指南

香港雖然有不少村屋,但亦有不同的類型。你知道最多村屋成交的地區是哪裡嗎?買賣村屋或按揭時有什麼要注意?立即了解更多!
日期 2023-03-28
更新 2023-04-28
目錄
了解不同村屋類型及最熱門的地區最多村屋成交的地區村屋按揭住在村屋的好處買賣村屋需留意的細節村屋出售時是否需要補地價?

了解不同村屋類型及最熱門的地區

在香港,村屋是一種獨特的住宅形式,通常位於新界原居民的村落中。根據不同的歷史背景和建造方式,村屋可分為不同類型,包括:

  1. 舊屋地 – 這些村屋於 1905 年已獲得集體官批,但現在已被佔用,並沒有轉讓限制
  2. 祖堂地 – 這些村屋是祖先或族堂留下給後人的,通常經過多年的修繕和改建
  3. 新屋地 – 這些村屋是新界原居民男丁興建的丁屋,需要補地價後才能轉讓

最多村屋成交的地區

根據土地註冊處的資料,過去一年大約有 1800 宗村屋成交,其中元朗和大埔地區已佔超過一半,其次是西貢包括清水灣區、大嶼山和離島區。如果你正在考慮購買村屋,這些最熱門的地區可能值得您關注。

 成交宗數佔比平均成交價錢
元朗30%471萬
大埔21%550萬
西貢/清水灣11%610萬
大嶼山/離島11%327萬
屯門8%492萬
北區7%453萬
沙田4%572萬

村屋按揭

較舊的舊屋地和祖堂地(如屬於「祖」、「堂」物業),有轉售限制及屬於樓花的村屋,銀行一般不會批出按揭。

1972年後的新屋地村屋則較易批核,不過村屋按揭成數及年期會較私樓嚴格。

過往村屋的按揭成數只能做五至六成,但自按揭保險放寬後,HK$800萬以下的村屋最高可申請八成半按揭。但值得注意的是,村屋樓花並不符合申請按保資格。

還款年期方面,原則上最長為30年,但不少銀行在實際審批時最長只造 25 年。如果選擇申請按揭保險,最長還款年期會以「55減」計算,例如村屋有 35 年樓齡,最長的按揭還款年期為20年(55-35年)。

除此之外,由於銀行需要委託估價行視察物業才能估價,批核時間一般較長,至少要1個月以上。建議買家要預備較充足資金,以應付額外的首期開支。

村屋按揭一般私樓
按揭保險
按揭成數(首置)
85%(800萬或以下)
85% 或 720萬(800萬 – 900萬)
80% 或 800萬(900萬 – 1000萬)
50%(1000萬以上不能購買按揭保險)
90%(1000萬或以下)
80% – 90% 或 900萬(1000萬 – 1125萬)
50% – 80% 或 960萬(1125萬 – 1920萬)
按揭保險
按揭成數(非首置)
80% 或 800萬(1000萬或以下)
50%(1000萬以上)
80%(1000萬或以下)
50% – 80% 或 960萬(1000萬 – 1920萬)
按揭年期上限25年30年
樓齡加還款期總和55年 – 65年70年 – 80年
樓花按揭保險不可以可以
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住在村屋的好處

住在村屋有很多好處。首先,村屋通常位於市區以外,環境清幽,空氣清新,適合居住和度假。其次,村屋相比市區房屋價格更為實惠,容易負擔。

此外,村屋的面積通常相對寬敞,也有大片的綠地,讓你有更多的空間休閒娛樂,也能夠種植自己喜歡的植物。另外,村屋通常也比較寵物友善,尤其是對於狗主人來說,住在村屋更方便放狗,也較不會損害到鄰居的利益。

最後,部分村屋附近通常有泊車位,對於車主來說,比住在市區更加方便,也能節省一筆金錢。

買賣村屋需留意的細節

村屋的質素通常較低,要確認:

  • 單位連花園、天台、車位等是否入契
  • 查冊時需先找到正確地址,建議向專業人士查詢
  • 業權、地權、路權等可能是分開的,需要確認是否為私人道路,以免需要支付高昂過路費
  • 檢查單位內是否有污水渠接駁
  • 寬頻覆蓋程度等問題
  • 買賣村屋需要注意的事項較多,購買前需向物業代理和專業人士查詢清楚,並要求提供相關文件。如無法提供,可向政府部門或律師作進一步查詢。

村屋出售時是否需要補地價?

村屋」一詞通常指的是丁屋。根據村屋政策,新界原居民可享有一次性建丁屋的權利。然而,新建成的丁屋在前5年內是不能出售的,如果要轉售必須先補地價。此外,購買丁屋樓花的人需要獲得合約完成證明書才能補地價。如果沒有滿意紙,銀行一般不會批出按揭。

值得一提的是,除了丁屋,村屋還有其他種類,例如屬於「舊屋地」(政府於1905年批出「集體政府租契」的屋地,一般是指傳統村屋)。對於這些村屋,是沒有補地價的限制。

村屋業權難處理

在簽訂臨約之前,必須仔細查明村屋的業權資料,例如業主身份、滿意紙、轉讓契約等,以避免未來轉讓時出現阻滯。如果村屋連花園和天台一併出售,那麼必須查明這些地方是否有契約,以及是否受政府租約條例所限制。此外,村屋的業權未必包括周圍通道的路權。如果進出車路涉及私人路,那麼可能需要支付「過路費」,甚至會出現其他人的車輛停泊在你家門前的情況。因此,駕駛人士需要查明鄉村道路的使用權和解決方法,以避免路權糾紛。

在購買村屋之前,可以進行初步的查冊,並向律師諮詢專業意見。了解村屋業權問題是非常重要的,因為這會影響未來的轉讓和買賣交易。

村屋的物業管理服務

現時新式村屋漸趨「屋苑化」,配套設施包括大閘、停車場、遊樂場等,但大多數的村屋群都沒有物業管理公司負責管理,因此沒有24小時的保安長駐、閉路電視等措施,安全性相對較低。居民需要在進出時多加注意。

此外,並非所有村屋都有獨立排污渠,有些屋苑式管理的村屋有幾戶人共用一個化糞池處理污水,在這種情況下,業主需要定期清理化糞池和處理污水廢物排放,費用由用戶共同分擔。需要注意的是,村屋一般沒有物業管理公司處理家居廢物,居民需要親自到食環署負責管理的中央垃圾收集站處理垃圾。有些屋苑式村屋會收取垃圾費,提供垃圾處理服務。

村屋估價容易不足

由於村屋的交投較為疏落,銀行缺乏參考指標,容易出現估價不足的情況。如果希望估價接近成交價,可以選擇較具規模的屋苑式村屋,並向不同銀行申請按揭,以獲取最貼近成交價的估價。但是準買家必須小心留意物業是否存在僭建或違反地契的問題,因為一旦發現違規情況,銀行批出的貸款額會較為保守,甚至拒絕批出按揭。

另外,村屋周圍的路權問題比私樓更複雜,如果村屋附近的路權不清,也會影響按揭審批。因此,買家需要仔細查明路權問題,並儘早處理,以確保按揭順利批出。

村屋按揭涉及的文件比洋樓更多,買賣過程也較為繁瑣。因此,建議買家尋求專業的按揭顧問協助,以確保按揭順利批出。

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