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租樓置業 【樓巿撤辣】SSD、BSD、NRSD是甚麼？撤辣後仍要交印花稅嗎？
近期，香港樓市大事件一定是「撤辣」，萬賢認為，對賣家及買家雙方都帶來互惠。從賣家的角度，因為疫情及加息導致的庫存擠壓有望受惠「撤辣」而有所改善，對買家而言，特別是非本地買家，亦因為「撤辣」而增加了多一重誘因去考慮配置。但什麼是樓市「撤辣」，就讓萬賢從新聞中抽絲剝繭，一步步為讀者講解。
立法會三讀通過樓巿全面撤辣
2024年2月28日，香港財政司司長陳茂波在立法會發佈新一年財政預算案。引發關注最多的是，取消實施了13年、旨在抑制樓價過快增長的「辣招」，即取消三項印花稅。這意味著，由今天起所有住宅物業交易無須再繳付額外印花稅(SSD)、買家印花稅(BSD)和新住宅印花稅(NRSD)。
立法會方面，亦在2024年4月10日中午三讀通過《2024年印花稅(修訂)條例草案》。
「撤辣」之目的，萬賢認為可從三個層次來看︰
首先，萬賢認為，若樓市低迷，直接影響相關行業的就業情況，繼而影響消費，以及政府的賣地收入，對整體香港經濟不利。若之後樓市及經濟表現好轉，發展商投地的積極性有了新的誘因，間接增加庫房收入，因此，刺激樓市交投氣氛的措施是有必要性。
我們從香港財政司司長陳茂波的說法中亦可了解，香港財政司司長陳茂波在立法會發佈新一年財政預算案中提及，2023年香港住宅物業價格全年下跌7%，交投量萎縮至4.3萬宗，交易量縮減5%。陳茂波表示，在此低迷的市場之下，「樓市辣招」的有關措施已無需要。
其次，樓市「撤辣」對於吸引專才投資或自住都是好的因素。港府積極吸納人才，有助補充流失的部分勞動力，對於整體經濟的改善亦有幫助。另外，不少退休人士已往都是一層自住，一層收租，相信樓市「撤辣」有助增加該類人群的投資選擇。
最後，長遠看，未來香港多項大型基建有望陸續啟動，對現時的港府進一步構成財赤壓力，因此樓市「撤辣」，是正面的調控措施，有效地刺激經濟，及間接或直接增加港府收入。
額外印花稅、買家印花稅及新住宅從價印花稅懶人包
| 簡介 | 誰要支付？ | 稅率 | |
| 額外印花稅 | 額外印花稅，即Special Stamp Duty，英文簡寫是SSD，SSD是遏止買家在買入住宅單位後，在短期內再次轉售炒賣，可以理解為後續追加的稅款。 | 法律上並沒有訂明是由買家或賣家支付，雙方都需負上相關法律責任，因此在訂立買賣合約時應厘清額外印花稅 SSD 由誰負責。 | 如物業在放售時由買家持有不足3年，便需繳付10%至20%的額外稅款。 |
| 買家印花稅 | 買家印花稅，即Buyer Stamp Duty，英文簡寫是SSD，BSD 是在從價印花稅上額外再加的第二重印花稅，徵收與否視乎你是否已居滿7年香港永久居民。 | 買家 | 買家需要在15%的從價印花稅上，額外繳多15%買家印花稅 BSD，即合共30%。 |
| 新住宅從價印花稅 | 新住宅從價印花稅，即New Residential Stamp Duty, 英文簡寫是NRSD，NRSD的前身從價印花稅的基礎下， 徵收雙倍，因而得名「新住宅從價印花稅」。 | 買家 | 15% |
額外印花稅 (SSD)
額外印花稅（Special Stamp Duty, SSD）雖然在2024年2月財政預算案已撤銷，但萬賢認為仍值得作一個簡單的概括。
額外印花稅推出的目的是為了遏抑短期炒賣，額外印花稅應運而生。另外，額外印花稅只適用於住宅物業買賣。
講返額外印花稅的歷史，額外印花稅在2010年推出，業主購入物業三年內售出均須繳付額外印花稅；2023年將業主的購入年期由三年改為兩年，即購入兩年內出售須繳額外印花稅。到2024年，財政預算案中，額外印花稅已被撤銷。
簡單來說，買家若然在買樓的兩年以內便再把該住宅物業沽出，政府便會按持貨時間長短向賣家或買家徵收SSD。
值得注意的是，法律上並沒有訂明是由買家或賣家支付，雙方都需負上相關法律責任，因此在訂立買賣合約時應厘清額外印花稅 SSD 由誰負責。
有讀者可能會問，當年實行的時候，如何才能避免繳付額外印花稅？就是在購入住宅物業的兩年後才轉售。
買家印花稅 (BSD)
買家印花稅（Buyer Stamp Duty, BSD）雖然在2024年2月財政預算案已撤銷，但萬賢認為仍值得作一個簡單的概括。
額外印花稅推出的目的是為了遏抑來自境外人士的買樓意欲，所有非香港永久性居民買家和公司名義的買家需額外繳付買家印花稅。
值得注意的是，買家印花稅是於AVD基礎上，額外須繳付的稅項。
什麼是AVD呢？AVD是Ad Valorem Stamp Duty，中文翻譯是從價印花稅。
從價印花稅即Ad Valorem Stamp Duty，英文簡寫是AVD，AVD是指買家支付跟從價值而徵收的印花稅，分為住宅類（第1標準）或非住宅類（第2標準）兩種標準稅率。第1標準稅率：自2016年之後已劃一徵收物業售價15%印花稅。第2標準稅率：$300萬或以下物業只需付$100印花稅，$300萬以上物業付1.5%至4.25%。
講返買家印花稅的歷史，2012年推出，針對境外買家。所有非香港永久性居民在港置業，要繳付15%買家印花稅。2023年，買家印花稅由15%減半至7.5%。到2024年，財政預算案中，買家印花稅已被撤銷。
新住宅從價印花稅 (NRSD)
新住宅從價印花稅（New Residential Stamp Duty, NRSD）雖然在2024年2月財政預算案已撤銷，但萬賢認為仍值得作一個簡單的概括。
新住宅從價印花稅推出的目的是香港政府為了在樓市「加辣」，前身是雙倍印花稅，但由於當年未能抑揭炒賣，2016年，香港政府將稅加至劃一徵15%。
講返新住宅從價印花稅的歷史，新住宅從價印花稅的前身是雙倍印花稅，2016年香港政府在樓市「加辣」，由徵收雙倍「從價印花稅」改為劃一15%從價印花稅，因而得名「新住宅從價印花稅」。2023年因應樓市由15%減半至7.5%。2024年，財政預算案中，新住宅從價印花稅已被撤銷。
樓巿撤辣後要交甚麼種類的印花稅？
可能有讀者會問，那麼現在買樓仍需要交什麼稅呢？
萬賢的答案是，從價印花稅，這是買家一向以來要繳交的稅項。從價印花稅，英文是Ad Valorem Stamp Duty，簡稱AVD，顧名思義，意思是跟從價值而徵收的印花稅。
講返從價印花稅的歷史，簡單而言，不論是香港永久性居民，或非香港永久性居民或公司名義，以及另一個層次，無論首置或非首置，是都要要繳交的稅項。2024年財政預算案宣佈取消NRSD後，現只餘下第2標準稅率的從價印花稅。
第2標準稅率的從價印花稅簡介
| 物業售價或價值(港元) | 第2標準稅率 |
| 3,000,000元或以內 | 100元 |
| 3,000,001元至3,528,240元 | 100元+超出3,000,000元的款額的10% |
| 3,528,241元至4,500,000元 | 1.5% |
| 4,500,001元至4,935,480元 | 67,500元+超出4,500,000元的款額的10% |
| 4,935,481元至6,000,000元 | 2.25% |
| 6,000,001元至6,642,860元 | 135,000元+超出6,000,000元的款額的10% |
| 6,642,861元至9,000,000元 | 3.00% |
| 9,000,001元至10,080,000元 | 270,000元+超出9,000,000元的款額的10% |
為什麼供樓要買人壽保險？
可能有讀者會問，供樓要買人壽保險，是不是很hard sell啊？
其實不然，隨著年紀增長，作為讀者的你，已經成為家庭的收入主要來源，若失去你的收入嚴重影響家庭財政的話，你就要思考，當你有機會面臨失業等喪失可持續收入來源的時候，有必要在現時收入尚可的情況下，通過不同手段對沖該類風險，準備充足的人壽保障，是一個值得參考的手段。
樓市撤辣之下，由於減少了稅收，變相有額外的資金空間，準備人壽保障，或更完善的人壽保障。
萬賢認為，人壽保障，可以包含以下幾個重要因素：
- 考慮受養人現時及未來的財務需要，包括現時的固定開支及未來潛在的開支；
- 未來必須的潛在支出，例如：子女的供書教學；
- 未償還的債務，如：按揭貸款／私人貸款等。
另外，值得留意的是，人壽保障在債務方面的思考，或需要多一個層次，
例如，自住物業是以夫妻其中一方個人的名義持有，按揭貸款亦於其中一方的名下，不過每月的供樓開支其實是夫妻二人共同承擔的，那準備人壽保險時就不要忽略這個債務的考慮了。
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