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舊樓維修或令你退休後花費百萬? 專家教你如何做好預算

人口老化令人聯想到醫療開支的負擔,不過陪伴很多退休人士一起變老的物業,卻比較少有人為此做預算。
作者 李澄幸
日期 2021-06-23
更新 2021-09-15
目錄
物業老化問題不容忽視「老年樓宇」的理財啟示
舊樓維修或令你退休後花費百萬? 專家教你如何做好預算
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物業老化問題不容忽視

前文《千萬富翁的資產也會老化 你準備好「醫藥費」了嗎?》帶出了作為香港人最大資產的物業,存在老化的問題。具體來說,香港「物業老化」的問題到底有多嚴重呢?以下是一些數據的整理和對比。

千萬富翁的資產也會老化 你準備好「醫藥費」了嗎?

根據數據顯示,香港到了大概 2046 年時,會有約 34% 的人口屬於老年人(65 歲及以上),因此人口老化的問題在近年愈來愈受關注,畢竟三分之一的人口不是一個小數目,亦引伸了一系列與退休有關的理財問題。退休開支當然也離不開「衣食住行」,如果有自己的自住物業是否就在「住」方面可以安寢無憂呢?建議先了解到 2046 年時,香港的物業環境又是甚麼樣的情況呢?

年份 2015 2030 2046
「老年」樓宇 > 50 年 9,000

(22.5%)

17,000

(35.1%)

28,000

(48.7%)

「中年」樓宇 30-49 年 12,000

(30%)

16,000

(33%)

12,000

(20.9%)

「青年」樓宇 < 30 年 19,000

(47.5%)

15,500

(31.9%)

17,500

(30.4%)

總數 40,000 48,500 57,500

以上是市建網上學院的報告數據,預測 2046 年將有近 50% 的物業歸類為「老年樓宇」,可見數字上並不輸蝕給人口老化問題,惟相關的關注度卻明顯較低。

「老年樓宇」的理財啟示

樓齡超過 50 年的物業被歸類為「老年樓宇」,將有以下理財相關的注意事項及啟示:

詳細說明
產生被動收入的能力
  • 物業狀態變差,租值下降,賣出亦會變得困難
  • 較難申請安老按揭(申請資格列明50年樓齡以上的物業將按個別情況考慮)
維修支出及潛在費用
  • 維修費按年上年
  • 面對收購、「強拍」或法律糾紛的機會增加

筆者建議準退休人士應考慮將物業包括在退休策劃的考慮當中,理由是物業是很多香港家庭最大的資產,是否有助退休後產生收入,將視物業的狀態而有所不同,同時由於港人愈來愈長壽的關係,可以預期在自住物業居住的時間將愈來愈長,物業老化既是客觀數據,也是切身的考慮。本篇將先討論維修費的問題,其他相關的問題將在未來再分享。

既然維修費避無可避,那如何更客觀地為物業的維修預算呢?筆者有另一個網站推介給大家,就是市建局的樓宇修復平台的工程費用諮詢中心,內裡有兩項資訊:

  1. 參考單價

透過研究、分析及整合過往樓宇復修工程的合約標價資料,從而就公用地方的主要復修工程項目(例如:混凝土修葺、外牆油漆、更換排水渠管等)得出參考單價,並輔以指引給業主參考及應用。

  1. 樓宇復修工程費用參考

此部分收集了過往曾參加市區重建局轄下不同樓宇復修計劃的工程總金額,以供大眾參考及比較相近樓宇狀況的工程費用。

所以,業主們想了解維修的財政預算,真的不用「靠估」,是有客觀的數據可以參考的。筆者結合客戶的經驗以及數據,針對老年物業而言,總結出以下的平均預算供參考。

項目 平均費用 (HK$) 頻密度 開支 (每十年,HK$) 
強制驗樓(大維修) 100,000 強制,10 年一次 100,000 
強制驗窗 10,000 強制,5 年一次 20,000
消防安全改善 100,000 不定期,一次 100,000
漏水維修 10,000 不定期,大機會不停發生 100,000
冧石屎維修 10,000 不定期,有機會隔歇發生 50,000
十年總支出 370,000

故此,假設你 65 歲退休,而你退休時手上的自住物業亦是「老年」,預期壽命 90 歲,在長達 25 年的退休生活中,物業維修的預算可以高達 100 萬。

當然,物業是否宜居,是否會面對收購等其他一系列的其他問題,本欄在未來將陸續討論,旨在提醒退休策劃千萬不要忽略物業的規劃。

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