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【負資產】宗數上升有何危機?銀行會Call Loan嗎?

加息周期下,香港負資產數字有急升趨勢,負資產有甚麼定義?出現的成因是甚麼?負資產對供樓人士有何影響?銀行會否「call loan」?Bowtie團隊今日為你逐一拆解。
作者 Bowtie 團隊
日期 2023-11-17
更新 2023-11-17
目錄
負資產定義負資產出現成因+例子負資產近月數字,回顧03年負資產情況負資產影響後果:銀行會Call Loan嗎?甚麼情況銀行才收樓?如何避免成為負資產負資產物業因供款人死亡而斷供,銀行會如何處理?常見問題

負資產定義

在香港買樓,大部份業主需要向銀行借取按揭,當物業估值比按揭的剩餘還款額為低,出現資不抵債情況,便會出現負資產。

負資產出現成因+例子

負資產出現成因主要與物業估值及按揭成數兩大因素有關:

1. 物業估值下跌

當樓市處於下行周期,物業估值很大機會出現下滑,例如單位的剩餘還款額為500萬,物業的估值跌至500萬以下,便成為負資產。

2. 借取高成數按揭

選用高成數按揭的業主,成為負資產的機會較高,以一個樓價800萬的單位作例,假設業主當初借取九成按揭,在第3年的按揭還款期,剩餘按揭貸款額仍有681萬,此時物業估值跌至650萬,便成為負資產。

然而,如果當日業主只借8成按揭,第3年年底剩餘還款額只有605萬,即使物業下滑至同樣估值,也不會出現資不抵債。

負資產近月數字,回顧03年負資產情況

回顧過去,從97年金融風暴到「沙士」期間,香港樓價暴跌,2003年高達10萬宗。近兩年處於加息周期,香港樓價調整,2023年第三季負資產的宗數達逾1.1萬宗,雖未及03年,但亦是近年高位,引起不少人擔心銀行會否對負資產人士採取行動。

  • :數據來源為香港金融管理局

負資產影響後果:銀行會Call Loan嗎?甚麼情況銀行才收樓?

不少業主擔心手上物業成為負資產後,銀行便會「call loan」,但其實只要業主繼續按時還款,並無拖欠貸款、從事非法活動或做出違法按揭合約的行為(如借按揭保險後把物業出租),銀行極少會「call loan」。即使業主延遲還款,銀行通常先口頭及出信提醒,在最後一步才會收樓。

如何避免成為負資產

買入價貼近市價

對於打算入市的買家,物業的買入價不要大幅高出市價。因為一旦樓價再度調整,買入價過高的物業的估值調整幅度較大機會較市價物業為高。要避免買入價偏離市價太遠,可參考不同銀行的物業估價。

避免借高成數

借取九成按揭的業主,只要樓價跌穿一成,便會跌入負資產類別,所以置業時盡量減低借貸水平,預留較多首期資金,例如借取八成按揭以下較為安全。

負資產物業因供款人死亡而斷供,銀行會如何處理?

一旦供樓人士突然離世,按揭將由繼承人負責償還。由於後人承辦遺產需時,一般情況下,銀行會提供約一年酌情權。不過,不同銀行具體政策不一,讀者宜向銀行查詢。

人壽保險如何幫助負資產業主?

香港人供樓壓力大,不少家庭更依靠夫婦兩人合力供樓。如物業變成負資產,而身為經濟之柱的伴侶又不幸離世,家人失去摯愛之餘,更可能因無力償還按揭而流離失所。所以,為了另一半和下一代,宜及早投保人壽保險,以對沖死亡風險。

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常見問題

負資產與銀主盤有何關係?

銀主盤是指物業斷供一段時間,被承按人根據法律途徑收回後拍賣或放售。負資產與銀主盤並無直接關係,業主只要依時供款,物業不會變成銀主盤。

負資產業主能否轉按?

負資產業主可以轉按,但需要先補回差價。因此,除非業主財務能力充裕,否則也難以轉按。

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