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個人理財 【負資產】宗數上升有何危機？銀行會Call Loan嗎？
加息周期下，香港負資產數字有急升趨勢，負資產有甚麼定義？出現的成因是甚麼？負資產對供樓人士有何影響？銀行會否「call loan」？Bowtie團隊今日為你逐一拆解。
負資產定義
在香港買樓，大部份業主需要向銀行借取按揭，當物業估值比按揭的剩餘還款額為低，出現資不抵債情況，便會出現負資產。
負資產出現成因+例子
負資產出現成因主要與物業估值及按揭成數兩大因素有關：
1. 物業估值下跌
當樓市處於下行周期，物業估值很大機會出現下滑，例如單位的剩餘還款額為500萬，物業的估值跌至500萬以下，便成為負資產。
2. 借取高成數按揭
選用高成數按揭的業主，成為負資產的機會較高，以一個樓價800萬的單位作例，假設業主當初借取九成按揭，在第3年的按揭還款期，剩餘按揭貸款額仍有681萬，此時物業估值跌至650萬，便成為負資產。
然而，如果當日業主只借8成按揭，第3年年底剩餘還款額只有605萬，即使物業下滑至同樣估值，也不會出現資不抵債。
負資產近月數字，回顧03年負資產情況
回顧過去，從97年金融風暴到「沙士」期間，香港樓價暴跌，2003年高達10萬宗。近兩年處於加息周期，香港樓價調整，2023年第三季負資產的宗數達逾1.1萬宗，雖未及03年，但亦是近年高位，引起不少人擔心銀行會否對負資產人士採取行動。
- 註：數據來源為香港金融管理局
負資產影響後果：銀行會Call Loan嗎？甚麼情況銀行才收樓?
不少業主擔心手上物業成為負資產後，銀行便會「call loan」，但其實只要業主繼續按時還款，並無拖欠貸款、從事非法活動或做出違法按揭合約的行為（如借按揭保險後把物業出租），銀行極少會「call loan」。即使業主延遲還款，銀行通常先口頭及出信提醒，在最後一步才會收樓。
如何避免成為負資產
買入價貼近市價
對於打算入市的買家，物業的買入價不要大幅高出市價。因為一旦樓價再度調整，買入價過高的物業的估值調整幅度較大機會較市價物業為高。要避免買入價偏離市價太遠，可參考不同銀行的物業估價。
避免借高成數
借取九成按揭的業主，只要樓價跌穿一成，便會跌入負資產類別，所以置業時盡量減低借貸水平，預留較多首期資金，例如借取八成按揭以下較為安全。
負資產物業因供款人死亡而斷供，銀行會如何處理？
一旦供樓人士突然離世，按揭將由繼承人負責償還。由於後人承辦遺產需時，一般情況下，銀行會提供約一年酌情權。不過，不同銀行具體政策不一，讀者宜向銀行查詢。
人壽保險如何幫助負資產業主？
香港人供樓壓力大，不少家庭更依靠夫婦兩人合力供樓。如物業變成負資產，而身為經濟之柱的伴侶又不幸離世，家人失去摯愛之餘，更可能因無力償還按揭而流離失所。所以，為了另一半和下一代，宜及早投保人壽保險，以對沖死亡風險。
常見問題
負資產與銀主盤有何關係？
銀主盤是指物業斷供一段時間，被承按人根據法律途徑收回後拍賣或放售。負資產與銀主盤並無直接關係，業主只要依時供款，物業不會變成銀主盤。
負資產業主能否轉按？
負資產業主可以轉按，但需要先補回差價。因此，除非業主財務能力充裕，否則也難以轉按。
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