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美國加息!按揭利率︰H按、P按及定息按揭有何利弊?

美國加息步伐加快,香港息口勢跟隨向上,供樓一族必須需留意按揭利率的走向,不論你選用 P 按還是 H 按,甚或至你選用的是定息按揭計劃,都同樣有機會受香港加息影響,當中不同按揭計劃有何利弊,值得大家研究一下
作者 Roy Lau
日期 2022-09-16
更新 2022-09-16
目錄
P按是什麼?利率是多少?H按是什麼?利率是多少?什麼是定息按揭?美國加息會影響香港按揭息率嗎?個案分析︰比較不同按息Plan針對按揭利率的常見問題

P按是什麼?利率是多少?

先講講 P 按,所指的「P」,是「Prime Rate」的意思,中文為「最優惠利率」,亦是銀行給予最高級別客戶的利率。過往傳統的利率都是以「最優惠利率」加某一個固定點子來計算,例如「P + 1%」,但自從利率協議取消後,銀行為求增加客源,於借出私人貸款或按揭貸款時,銀行都會提供「P」減一個固定點子來計算,如「P–1%」,去增加吸引力。

市面上有兩個最常採用的 P,一個是 5%,俗稱細 P,主要是滙豐、恒生、中銀、南洋商業及集友銀行幾家銀行提供;另一個是 5.25%、又稱大 P ,由其他大部份銀行提供。還有個別細行提供另外兩個 P,分別5.375%及5.5%。除不同銀行提供的 P 是不同,P 後面的固定點子亦不一樣,例如匯豐提供予客戶的「P按」息率是「P-2.25%」,由於匯豐的 P 是細 P 、即5%,因此其客戶的按揭息率就是5%-2.25 %、即2.75%。

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H按是什麼?利率是多少?

至於 H 按,當中的 H 是 HIBOR 的意思,即是大家常聽到的銀行同業拆息,亦是銀行之間互相借錢的息率,等同銀行的資金成本,H 按又叫「拆息按揭」。因為資金流動受不同因素影響如年結、派息期等,因此 H 的走勢比較波動,並會視乎拆借時間長短而不同。銀行不會做蝕本生意,它們給予客戶的 H 按息率,會在 H 之上加某個百分點,例如「H+1%」,但同時設有鎖息上限,普遍與 P 按息率相若。

一般來說,H 會分開「隔夜息」、「一星期」、「兩星期」、「一個月」、「兩個月」、「三個月」、「六個月」及「十二個月」,大部份銀行會選用「一個月」的銀行同業拆息作為計算基準。那 H 又如何決定呢?現時除匯豐及恒生採用自己拆息計算之外,其他大部份銀行都會採用銀行公會每天早上公布的結算率計算,至於銀行採用哪一天的同業拆息去計算「拆息按揭」? 則不同銀行做法不一。

什麼是定息按揭?

而「定息按揭計劃」,是財政司司長在2020年《財政預算案》公布的一項措施,希望可減輕置業人士因利率變化而出現的供款壓力,故推出一個全期固定息率的供款計劃。定息按揭的年期分別是10年、15年、20年,利率則分別為3.5%、3.65%、3.8%,貸款上限1000萬元。

美國加息會影響香港按揭息率嗎?

美國通脹高居不下,加息步伐難以放緩,香港至今仍然實施聯繫匯率,美國加息,香港最先受影響的是銀行同業拆息(H),其中與樓按相關的1個月拆息已升至逾兩厘,為2020年3月底以來最高。但不得不提的是,過去多年香港銀行業界資金充足,銀行之間的借貸成本及風險較低,H 大部份時間處於低水,連帶 H 按同樣低水,所以有不少人選擇用 H 按供樓。然而,隨著美息上升,截至9月11日,香港至少已有12家零售銀行先後上調H按的鎖息上限至2.75%,與 P 按息率相若。

假設買家去年選用 H 按供樓,銀行提供「H+1.3%」的拆息按揭息率,若同業拆息只是0.2%,買家的實際供款利率為0.2%+1.3%、即1.5%。隨著近日的1個月同業拆息升至2%,以「H+1.3%」計,實際供款利率本應為2%+1.3%、即3.3%,但由於銀行 H 按的鎖息上限調整至2.75%,因此買家實際供款利率只是2.75%。

至於 P 按息率,除了看銀行採用的是大 P?還是細 P?P 後面的固定點子亦很關鍵。以匯豐提供的 P 按息率為(P-2.25%)為例,由於匯豐採用細 P、即5%,買家的按揭息率就是5%-2.25%、即2.75%。而選用大 P 的東亞提供之 P 按息率為(P-2.75%),買家的按揭息率為5.25%-2.75%、即2.5%。香港銀行於今浪的美國加息潮中尚未調升 P,但市場普遍相信9月加 P 的機會高唱入雲,屆時 P 按的實際息率將要上升。

個案分析︰比較不同按息Plan

過去環球處於低息環境,加上浮息按揭最長年期可達30年,因此年期上限只有20年的定息按揭當然乏人問津,但隨著息口向上,定息按揭開始多人談論,因為定息按揭鎖定供款息率,在指定期限內息口保持不變,減低面對利率波動的風險,讓業主更容易規劃供樓開支。

其實定息按揭並不代表整個貸款期只能鎖定一個貸款息率,因為申請人在選定「定息計劃」時,要告訴銀行整筆「貸款年期」,以及當中起首多少年選用「定息按揭」。當「定息期」屆滿後,借款人除可選擇採用「定息按揭」續期,亦可轉用「浮息按揭」續期,當然亦可轉到其他銀行做轉按。假若你預期未來5年息口向上,大可於頭5年選用定息供樓,5年後再視乎當時息口走勢而決定「策略」,不過以目前定按息率最低3.5%計,高於普遍的 P 按息率2.75%。還要留意的是,定息按揭計劃設有罰息期,第一年提前還款,罰息是貸款額3%、第二年提前還款,罰息是貸款額2%、第三年提前還款,罰息是貸款額1%。

針對按揭利率的常見問題

我可以自由轉換浮息及定息按揭嗎?

本港勢進入加息周期,供樓一族不妨留意息口走勢,決定以浮息還是定息供樓,當然大家可以自由轉換供樓按揭計劃,但前題是待罰息期屆滿才轉,否則便要被罰息。

什麼是封頂利率?

至於市面上有所謂的封頂利率(Cap Rate),其實是 H 按重要條款之一,由於銀行拆息較波動,為免按揭供款急升,銀行普遍都會有「鎖息上限」,適用於當拆息突然抽升,而觸及「封頂息率」時,銀行會自動以「封頂息率」來計算按揭息率。

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