按揭壓力測試是金管局於 2010 年引入的風險監管機制，目的是模擬按揭借款人在加息週期下的財務承受能力，以確保銀行體系穩健及防止業主斷供。在過去的壓測機制下，銀行在審批按揭時，除了計算現行按揭息率的供款能力外，還必須模擬按揭利率上升指定幅度後的還款情況。
回顧歷史，金管局最初要求銀行以現行利率「加 3 厘（300 個基點）」進行模擬測試，其後於 2022 年 9 月將壓測要求下調為「加 2 厘（200 個基點）」。在壓測機制下，借款人於加息模擬環境中的每月總供款佔入息比率（DSR）上限通常不可超過 60%。
舉例來說，若當時實際按揭息率為 3.5%，銀行會假設息率升至 5.5% 來計算每月供款，並要求該模擬供款不得超過借款人每月總入息的 60%。這項測試設立的初衷，是為了確保買家即使面對突如其來的加息週期，仍有足夠的流動資金持續還款。
金管局已於 2024 年 2 月 28 日正式暫停實施加 2 厘的按揭壓力測試要求，現時所有物業按揭申請均回歸以「實際按揭息率」計算供款與入息比率。這項政策調整旨在減低逆周期措施對市民正常置業活動的影響，讓有意上車或換樓的人士能以較低的入息門檻獲批貸款。
雖然「加 2 厘」壓力測試已暫停，但暫停壓測不代表免除入息審查，銀行依然會嚴格查核借款人的入息證明文件、信貸報告（TU 評級）以及現有各項債務負擔。
為了讓大家直觀理解停壓測對入息要求的影響，以下以貸款額HK$500萬、30 年還款期、實際按息 3.625% 為例，比較新舊機制的入息門檻差距：
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審批項目 |
舊制：加 2 厘壓力測試（已暫停） |
現行機制：免壓測（DSR 50%） |
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計算基準息率 |
模擬息率 5.625%（實際按息 3.625% + 2%） |
實際按息 3.625% |
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每月計算供款額 |
約HK$$28,785（壓測模擬供款） |
約HK$22,803（實際每月供款） |
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適用 DSR 上限 |
DSR 不得超過 60% |
DSR 不得超過 50% |
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最低每月入息要求 |
約 $47,945 |
約 $45,606 |
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入息門檻變化 |
門檻較高 |
每月入息要求降低約 $2,339（約 4.9%） |
從對比可見，暫停壓測後，買家入息要求明顯寬減，讓更多預算緊湊的買家符合上會條件。
現時申請物業按揭貸款，供款與入息比率（DSR，部分機構亦稱 DTI）是銀行唯一的法定入息審批底線。根據金管局最新監管指引，所有住宅物業（不論物業價值、自住、出租或公司名義持有）及非住宅物業，按揭成數上限劃一放寬至 7 成，DSR 上限亦已全面劃一為 50%。
DSR（供款與入息比率）= (每月總債務供款/每月總入息) x100%
只要借款人的每月總債務供款（包括新造按揭供款、私人貸款、信用卡分期及其他擔保債務）不超過每月總收入的 50%，即符合基本審批資格。
注意：若借款人或擔保人名下已有其他物業按揭在身，或主要收入來自香港以外地區，個別銀行的審批準則及 DSR 容忍度可能仍會有所收緊，申請前宜向銀行確認。
以下列出不同貸款額在現行按息水平下的每月供款金額，以及通過 DSR 50% 所需的最低月入：
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貸款額（港元） |
貸款年期 |
實際按揭息率 |
每月供款額（港元） |
DSR 50% 最低月入要求（港元） |
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$3,000,000 |
30 年 |
3.625% |
HK$13,682 |
$27,364 |
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$4,000,000 |
30 年 |
3.625% |
HK$18,243 |
$36,485 |
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$5,000,000 |
30 年 |
3.625% |
HK$22,803 |
$45,606 |
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$6,000,000 |
30 年 |
3.625% |
HK$27,364 |
$54,728 |
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$8,000,000 |
30 年 |
3.625% |
HK$36,485 |
$72,970 |
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$10,000,000 |
30 年 |
3.625% |
HK$45,606 |
$91,212 |
備註：以上計算未包含按揭保險費用。若透過按證保險公司申請高成數按揭保險，相關保費若加借入按揭本金，每月供款與入息要求會相應微調。
銀行在計算 DSR 時，會根據收入的穩定性對不同類別的入息進行折讓（Haircut），並非所有進賬都能 100% 計入月入。
以下是各大主要入息種類的計算常規：
不同銀行對非固定入息的核保政策各有寬緊。如果選對銀行，就可以用底薪以外的收入去增加借貸能力（實際資訊以各按揭銀行的最新公佈及最終批核為準）：
在 DSR 公式中，分子的「每月總債務供款」包括申請人名下的所有固定債務支出，任何未清還的貸款都會直接推高 DSR。
銀行在查閱環聯（TransUnion, TU）信貸報告時，會將以下各類供款全數納入負債計算：
如果計算後發現每月債務供款超出月入的 50%，買家可透過以下 5 大合法合規的策略改善財務比率，提高順利上會的機會：
在籌備買樓置業時，除了精打細算首期、印花稅及每月按揭供款外，為家庭建立完善的風險防護網同樣重要。長達 30 年的供樓期是一項長遠的財務承擔，一旦家庭經濟支柱不幸患上嚴重疾病失去工作能力，甚至意外身故，家人便可能面臨按揭「斷供」、甚至被銀行收樓淪為銀主盤的危機。
透過 Bowtie 按揭計算機，只需輸入物業樓價、按揭成數、還款年期及最新利率，即可即時估算每月供款額、全期總利息支出及相關置業預算，並能同時根據你的貸款規模計算出建議的保障水平：
絕非如此。暫停實施加 2 厘壓力測試，只是銀行不再需要模擬未來加息情境來評估還款能力。申請人仍然必須通過供款與入息比率（DSR 50%）的嚴格審批，並需向銀行提交齊全的薪金單、銀行出糧流水、稅單及信貸報告（TU）以核實財務能力。
若信用卡每月均全數準時還清，銀行一般不會將其計入每月負債；但若有未清還的免息分期或滾存欠款，銀行通常會將欠款總額的 3.5% 至 5% 計入每月債務供款，這會直接佔用 DSR 額度。因此，在申請按揭前 1 至 2 個月前，你應全數清還不必要的分期與卡數，並保留結清收據，以免浪費 DSR 額度。
一手居屋及綠置居由於有香港房屋委員會（房委會）提供長達 30 年的按揭還款保證期，各大銀行通常免壓測、亦毋須嚴格審批 DSR，買家只需申報家庭入息即可獲批高達 9 成至 9 成半按揭；但若是未補地價的「白居二」或樓齡較高的二手居屋，則需視乎房委會擔保期剩餘年期，個別銀行或仍有入息審查要求。
擔保人一般須為借款人的直系親屬（父母、配偶、子女或兄弟姊妹），且自身不能有過多負債或年齡過高。主要風險在於擔保人日後若自行置業買樓，會因名下已有擔保按揭在身，導致自身的按揭成數及 DSR 上限被銀行扣減，屆時需原按揭人辦理「甩名」手續方能恢復全額借貸力。
現行按揭保險計劃僅適用於已落成或指定樓花的香港私人住宅自住物業，工商舖物業、車位或非自住/出租物業並不適用。申請人必須符合金管局及按證保險公司的樓價上限規定，並需支付相應的按揭保費。
