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租樓置業 【按揭保險2024】「波叔Plan」按揭保險計劃、按揭保險費計算方法等整合
金管局規定，如想申請超過 7 成按揭，就需申請按揭保險。現時市面上有「波叔Plan」及「舊按保」兩種按揭保險供準業主選擇，兩者有何分別？申請按揭時，業主仍需通過壓力測試嗎？可否出租有關物業？Bowtie 團隊為大家一一講解。
甚麼是「按揭保險」?
根據由香港金融管理局的指引，銀行敍造自住物業按揭貸款時，需要遵守按揭成數上限的規定。如準業主需要敍造 7 成或以上的按揭，就需要購買按揭保險，使銀行毋須承擔提供高成數的按揭貸款的額外風險，從而維持本港銀行體系的穩定性。
對有意置業的人士來說，按揭保險亦有助他們完成置業夢。在現行的按揭保險計劃，只要申請個案符合指定條件（如物業價格及貸款額上限），申請人就可以借到 8 至 9 成的按揭，變相減低他們的首期負擔，使他們更容易成功「上車」。
按揭保險計劃：波叔Plan vs 舊按保
2019 年之前，按揭保險只適用於 HK$600 萬以下的住宅物業，一般稱為「舊按保」。
2019 年，該屆政府放寬首置人士的按揭成數，樓價上限HK$1,000萬的物業可敍造高達 8 成按揭（即林鄭Plan）；及後現屆政府於 2022 年及 2024 年財政預算案兩度放寬按揭成數，如樓價上限HK$1,000萬的物業，可敍造高達 9 成按揭。（即波叔Plan）。
值得留意，雖然香港政府已先後推出「林鄭Plan」及被視為修訂版的「波叔Plan」，但現時大家仍可以使用「舊按保」敍造按揭保險。下表列出於2024年《施政報告》推出後，由 2024 年 10 月 16 日起生效的「波叔Plan」及「舊按保」各物業價格之最高按揭成數：
| 最高按揭成數 | 波叔Plan | 舊按保 |
| 90%* | HK$1,000萬或以下 | HK$400萬或以下 |
| 80% – 90%* | HK$1,000萬以上 – HK$1,125萬以下（貸款上限：HK$900萬） | HK$400萬以上 – HK$450萬以下（貸款上限：HK$360萬） |
| 80% | HK$1,125萬或以上 – HK$1,500萬 | HK$450萬以上 – HK$600萬（貸款上限：HK$480萬） |
| 70 – 80% | HK$1,500萬以上 – HK$1,715萬（貸款上限：HK$1,200萬） | 不適用 |
「波叔Plan」及「舊按保」適用於樓花物業嗎？
| 波叔Plan | 舊按保 | |
| 現樓 | ✅ | ✅ |
| 樓花（建築期付款） | ✅ | ✅ |
| 樓花（即供期） | ❌ | ✅ |
「波叔Plan」及「舊按保」可以用作轉按嗎？
| 波叔Plan | 舊按保 | |
| 轉按 | ✅ | ✅ |
| 套現 | ❌ | ✅ |
| 加按 | ❌ | ✅ |
申請按揭時需要通過壓力測試及供款佔入息比率嗎？
香港政府已於 2024 年 2 月宣布「撒辣」， 當中包括取消申請按揭時所需的的壓力測試。
雖然大家現時「上車」時不再需要通過壓力測試，但仍要通過「供款佔入息比率」（DSR），即每月按揭供款佔每月總入息的百分比，以評估借款人的還款能力。
特首李家超於 2024年《施政報告》宣布，由即日起所有住宅及非住宅物業，不論是否首置、是否自住或公司持有，以及物業價值，供款與入息比率上限則一律調整為 50% 。
- *申請人需為未曾持有任何香港住宅物業及固定受薪人士，才可申請 9 成按揭
在按揭保險計劃下，業主可以出租有關物業嗎？
由 2024 年 8 月 8 日起，如業主出現以下其中一項情況，均可經銀行申請豁免按保計劃下的業主自住要求，將物業出租：
- 業主家庭將有新生嬰兒或領養兒童，導致住屋要求改變
- 業主失業，需要更具彈性的住屋或財務安排
- 業主有其他特別需要出租物業，並在相關物業已自住最少 12 個月
如需申請出租自住物業，有甚麼注意事項及需要遵守的條款？
申請出租自住物業時，業主除了要提交已簽署的聲明書外，亦需留意及遵以下事項：
- 如因新生嬰兒或領養兒童而申請出租出租自住物業，業主需要提供有關證明文件（如列明懷孕週期的醫生紙、社會福利署發出的證明文件等）
- 如因失業而申請出租出租自住物業，需要提供失業證明（如公司結業通知、收取代通知金或遣散費的紀錄等）
- 如有其他特別需要出租物業，該物業不可有拖欠相關物業的按揭貸款。
- 業主必須於香港沒有其他物業
- 出租期間，業主必須以香港作為主要居住，業主及其同為債務人的配偶或同居伴侶亦不可於香港購入其他住宅物業
按揭保險費如何計算？
根據按揭保險計劃的保費價目表，按揭保險公司會按貸款人選擇的按揭種類（再細分為「浮息按揭」及「定息按揭」）、按揭成數及按揭年期來計算貸款人需要繳交多少「一次付清保險費」及「每年支付保險費」費用。按揭保險費計算方法共有 10 種，分為表一至表十。下列將列出各表的適用範圍：
按揭保險計劃的適用範圍
| 按揭保費一覽表 | 按揭保險計劃 | 物業價格 | 按揭成數 | 適用於首次置業人士？ |
| 表一 | 舊按保 | HK$600萬或以下 | 70%以上 – 90% | ✅ |
| 表二 | 舊按保 | HK$600萬或以下 | 70%以上 – 80% | ❌ |
| 表三 | 波叔Plan | HK$1,500萬或以下 | 70%以上 – 90% | ✅ |
| 表四 | 波叔Plan | HK$1,715萬或以下 | 70%以上 – 80% | ❌ |
| 表五 | 舊按保 | HK$600萬或以下 | 60%以上 – 90% | ✅ |
| 表六 | 舊按保 | HK$600萬或以下 | 60%以上 – 80% | ❌ |
| 表七 | 波叔Plan | HK$1,500萬或以下 | 60%以上 – 90% | ✅ |
| 表八 | 波叔Plan | HK$1,500萬或以下 | 60%以上 – 80% | ❌ |
| 表九 | 波叔Plan | HK$1,500萬以上 | 60%以上 – 80% | ❌ |
| 表十 | 波叔Plan | HK$1,500萬以上 | 50%以上 – 80% | ❌ |
「浮息按揭」及「定息按揭」是甚麼？
「浮息按揭」是指其利率是基於香港銀行同業拆息率（H按）或港元最優惠利率（P按）波動，當市場處於低息環境，貸款人就只需付較少利息，反之亦然。
至於「定息按揭」是為貸款人提供鎖定供款息率，並於指定期限內息口維持不變，利率波動亦比「浮息按揭」低。
按保申請程序
簽了臨時合約後，買家可到銀行做按揭和申請按揭保險，再由銀行將申請表遞交至按保公司。按保公司和銀行會分別為申請進行審批，一般需時一至三星期。
要注意，申請按保的審批程序較申請按揭嚴格，申請人最好提前準備好所需文件，以免耽誤成交期。
按保申請所需文件
- 身份證副本
- 有關物業的臨時買賣合約副本
- 住址證明
- 僱傭合約副本
- 最近一期稅單
- 近 3 個月入息證明/出糧戶口月結單^
- 其他債務證明和供款紀錄
- ^如屬非固定收入人士及自僱人士，需要6個月糧單
按保申請常見問題
甚麼情況按揭保險會出現「批唔足」甚至「唔批」？
「批唔足」甚至「唔批」的原因眾多，最常見的有：
- 物業估價不足：若申請人買入物業價錢比銀行估價高太多，按證公司可能會重新估值去計算可以批出按揭成數，導致「借唔足」
- 不是自住用途，如果申請人本身已持有或擔保其他物業，按證公司有機會質疑新買物業是否自住之用
- 收入來自海外：如海外收入佔總收入 50% 以上，申請人要證明與香港有緊密連繫
- 有破產紀錄或可疑資金來源
保費一次過交多折扣？
支付按保費用 3 種方式：
- 一次性即時支付：銀行代借款人一次過給按揭保險公司，借款人再一次過給銀行
- 一次性但攤分貸款年期去還：銀行代借款人一次過給按揭保險公司，然後借款人分期還銀行
- 每年續保支付：首年的保費會較高，及後每年保費會相等，並一直到將按保提供的額外貸款完全償還為止
選擇一次過交保費的好處是，按揭證券公司是會提供保費折扣，金額可達至5折甚至6折。但注意的是，一次過交雖然可享有較多折扣，但同時間首期金額就會增加。
幾時退保/甩保好？
為了節省保費，或有意出租物業，有業主會選擇在三年內退保。首年退保，會獲退回40%，次年退回25%，3年內退回15%。但由於通常銀行的按揭計劃會要求有兩年罰息期，因此大部份業主選擇第3年才退保。如在按揭還款年期內沒有拖欠貸款紀錄，還可以獲保費回贈。但要留意如果樓價升幅不似預期，未能抵銷尚欠本金，業主退保便有機會需要支付差額。
有幾多間按揭保險公司？保費是不是一樣？
現時本港有 3 家公司提供按揭保險服務，分別為：
- 香港按揭證券有限公司
- 昆士蘭保險
- 美亞保險
申請人需要經銀行申請按保，選用哪一家按保公司就由銀行決定，申請人不能自選。有銀行只會經 HKMC，亦有銀行會隨機選擇。但由於保費是一樣，選用哪間按保公司並無影響。不過，雖然三家按保公司保費都是一樣，但銀行收取的利率與現金回贈便各有不同，各銀行按揭詳情可按此。
資料來源
- 1hkmc
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