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租樓置業 【按揭成數2024】上限放寬至 7 成？甚麼因素影響按揭成數？（附申請 9 成按揭要求）
按揭成數對準業主能否成功「上車」至關重要，政府近年先後將按揭門檻放寬，而新一份的《施政報告》更將按揭成數上限一筆調整至 7 成。而首置人士如申請按揭保險，更可借高達 9 成按揭。Bowtie團隊為大家更新按揭成數最新資訊，並指出影響按揭成數的因素，解釋如何可做 9 成按揭。
《施政報告》2024：金管局按揭成數放寬至 7 成，即日生效
特首李家超於 2024 年 10 月 16 日推出任內第三份《施政報告》，宣布所有住宅及非住宅物業，不論是否首置、是否自住或公司持有，以及物業價值，按揭成數上限均劃一律調整至 7 成，而供款與入息比率上限則一律調整為 5 成。
金管局已向全港銀行發出相關指引，有關修訂即日起生效。換言之，如置業人士在 2024 年 10 月 16 日或之後簽訂臨時買賣合約的物業交易，均可使用新按揭成數敍造按揭；如已於 2024 年 10 月 16 日前簽訂臨時買賣合約，並在 2024 年 10 月 16 日或以後預計完成的樓花物業的按揭申請，亦適用於有關新措施。
至於如果打算超過 7 成按揭，有關人士就需要申請按揭保險。根據現時金管局按揭保險計劃（即「波叔Plan」，樓價 HK$1,000 萬或以下可以借高達 9 成按揭、HK$1,500 萬可以借高達 8 成按揭、HK$1,500 萬元以上至 HK$1,715 萬貸款上限 HK$1,200 萬元。此外，根據現行修訂，大家以仍可使用「舊按保」敍造按揭保險（即只適用於 HK$600 萬以下的住宅物業的按揭保險）。
影響按揭成數的因素
申請人的收入
按揭證券公司規定，只要屬於固定受薪的首置人士便可申請 9 成按揭。除了每月發放的月薪之外，申請人的年終花紅如不超過月薪的三倍，仍可被視為「固定收入」並適用於申請 9 成按揭。
至於以日薪出糧的申請人，只要其糧單可以證明每月上班日子及日薪均為固定，也可視為「固定收入」，否則被視為「非固定人士收入」人士。如屬後者，銀行會以其最近 6 個月糧單之平均收入來計算入息，並跟自僱人士一樣最多只能申請 8 成按揭。
若申請人只有物業沒有收入（如退休人士），則可以透過「資產水平」來申請按揭。根據金管局，以下是「合資格資產」的例子：
- 現金
- 存款
- 股票
- 債券
- 開放式單位信託
- 貴金屬
- 位於香港的物業（只計算物業當前市值的 50%）
根據《施政報告》2024最新措施，如以「資產水平」來申請按揭，申請人最多可借 7 成按揭。
擔保人有冇按揭？
若申請人需覓擔保人（Guarantor、為物業按揭進行擔保的人）才能敍造按揭保險，而擔保人又另有按揭在身，銀行在審批按揭時或會較為嚴謹，並視為「非首次置業」看待，最高按揭成數會收緊至80%。不過，如果擔保人本身未有按揭在身，申請人仍有機會借 9 成按揭，唯需支持較高保費。
申請人以前有冇做過按揭擔保人？
如申請人以往曾經成為按揭擔保人，申請按揭保險最多只能借 8 成按揭。不過，如果申請人已經「甩擔保」，而他們又是首次置業並作自住用途，則仍可申請 9 成按揭，而「供款與入息比率」則為 5 成。
該物業是否住宅用途？
如果該物業屬住宅用途，而申請人是首次置業，他們可透過「波叔Plan」或「舊按保」申請 9 成按揭。以下是上述兩個按揭保險計劃可做 9 成按揭的樓價上限：
| 按揭保險計劃 | 樓價 |
| 波叔Plan | HK$1,000萬或以下 |
| 舊按保 | HK$400萬或以下 |
如該物業屬住宅用途（即工商舖和車位），其按揭成數上限則會由 2024 年 10 月 16 日起劃一為 7 成。
物業是否用作自住？
如你是首置人士並購入單位作自住用途，才可向銀行申請 9 成按揭；如果物業用作出租，最多只能申請 7 成按揭。
物業落成進度︰現樓 vs 樓花
一般而言，現樓如果選用按揭保險，按揭成數最高達 9 成。樓花物業方面，如在建築期付款，申請人可選擇以「波叔Plan」及「舊按保」敍造按揭；如屬即供期，就只能用「舊按保」敍造按揭。
村屋、居屋、公屋的按揭成數上限
除了私人物業外，很多人也會購買居屋、資助房屋，而不同物業也會有不同的按揭成數要求，例如居屋因得到房委會作擔保，故可在免卻壓力測試及免交按揭保費下，承造最高 9 成至 9 成半按揭。
至於村屋、唐樓則因業權較複雜，往往銀行會較保守，但按揭證券公司也有為村屋提供按揭保險，故最高可承造 8 成半按揭。
按揭成數常見問題
非固定收入人士最高按揭成數是多少？
如果本身並非收取「固定收入」的買家，即包括「自僱人士」及「非固定人士收入」人士，則最高只能夠申請 8 成按揭。
樓齡會影響按揭成數嗎？
理論上，舊樓按揭成數與一般私人住宅無異，使用「波叔Plan」敍造按揭保險 HK$1,000 萬或以下物業最多可造 9 成按揭。
不過，大家仍要留意舊樓或唐樓樓齡較大，或會有一些潛在問題。如樓齡超過 50 年、曾有違規僭建、未有妥善保養維修等，都會影響銀行批出的按揭成數。
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