按揭成數（Loan-to-Value Ratio，簡稱 LTV）是指銀行批出的按揭貸款金額佔物業估值（或買入成交價，以較低者為準）的百分比比率。
簡單來說，按揭成數直接決定了置業者需要自備多少首期現金儲備：
舉例而言，如果買家打算購入一個合約售價及銀行估值均為 HK$600 萬的住宅單位：
按揭成數越高，買家的初期首期現金壓力越小；但相對而言，貸款本金增加亦意味著全期利息支出與每月供款負擔會同步上升。在香港，所有常規銀行的按揭成數上限均受到香港金融管理局（金管局）的指引嚴格規管。
香港金融管理局（金管局）因應市場發展，全面修訂並放寬了物業按揭貸款的逆周期宏觀審慎監管措施，將所有住宅及非住宅物業的按揭成數上限回復至常規水平，主要修訂重點包括：
如果買家希望借取超過 7 成的按揭貸款，就必須透過銀行向香港按證保險有限公司（HKMC）申請「按揭保險計劃」（MIP），以較低首期置業。以下為各類主要物業在申請按揭保險前與保險後的最高按揭成數對照：
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物業類別 / 樓價範圍 |
按保前最高成數（常規銀行） |
按保後最高成數（HKMC按揭保險計劃）* |
重點審批限制與備註 |
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私人住宅：HK$1,000 萬或以下 |
70% |
90%（固定受薪首置）/ 80%（浮動收入） |
9成按揭僅限自住、未持有香港住宅物業及固定受薪人士 |
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私人住宅：HK$1,000 萬以上至 HK$1,125 萬 |
70% |
80% – 90% |
設有最高貸款額上限 HK$900 萬 |
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私人住宅：HK$1,125 萬至 HK$1,500 萬 |
70% |
80% |
僅適用於合資格自住住宅物業 |
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私人住宅：HK$1,500 萬以上至 HK$1,715 萬 |
70% |
70% – 80% |
設有最高貸款額上限 HK$1,200 萬 |
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私人住宅：HK$1,715 萬以上至 HK$3,000 萬 |
70% |
70% |
常規銀行按揭已涵蓋7成，無需按保額外墊高 |
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私人住宅：HK$3,000 萬以上 |
70% |
不適用 |
按揭保險計劃不適用於 HK$3,000 萬以上物業 |
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投資出租／公司名義住宅 |
70% |
不適用 |
按保嚴格限定為個人自住，出租或公司持有不能申請 |
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非住宅物業（工廈／商舖／車位） |
70% |
不適用 |
按揭保險計劃不涵蓋任何非住宅物業 |
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村屋／丁屋 |
70% |
最高 80% – 85% |
須經按保專案審查，村屋最高無法承造 9 成按揭 |
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未補地價居屋／綠置居 |
綠表：95% 白表：90% |
不適用（獲政府擔保） |
由香港房屋委員會提供按揭保證期，毋須另購按保 |
*註：透過按揭保險計劃借取 8 成以上至 9 成按揭，必須同時符合（1）所有抵押人於申請時並無持有任何香港住宅物業；及（2）所有借款人均為固定受薪人士之規定。
雖然金管局及按保公司設有最高按揭成數上限，但銀行在實際審批每宗申請時，會綜合評估借款人的財務背景及抵押物業質素，以下是決定最終批出成數的 5 大關鍵因素：
換言之，即使政府放寬按揭成數後，亦非任何人均合資格，可以為1,000萬物業敍做9成按揭，例如是收入浮動的人士，按揭成數亦會有所削減。
置業供樓往往是一段長達 25 至 30 年的漫長財務承諾。在計劃置業預算時，除了透過按揭計算機精確計算首期支出、每月供款額及全期利息成本外，更應該預先防範供樓期間可能面臨的「斷供風險」。
家庭經濟支柱若在漫長的供樓歲月中不幸患上嚴重疾病（如癌症、中風或心臟病）而需要停工休養，或是遭遇意外不幸離世，家庭失去核心收入來源的同時仍需按時供樓。一旦無力償還按揭，物業更有機會被銀行收回拍賣（淪為銀主盤），令家人失去居所。
因此，在承造按揭的同時，應善用保障工具為家庭築起財務安全網：
申請 9 成按揭必須符合三大核心條件：
不能。根據按揭保險計劃（MIP）現行指引，9 成按揭嚴格限定由「固定受薪人士」申請。若借款人屬於自僱人士、自由職業者、佣金制或非固定受薪人士，按保成數上限會被相應削減，HK$1,000 萬或以下的物業最高通常只能承造 8 成按揭。
不需要。金管局已正式暫停物業按揭的「+2%壓力測試」監管要求。現時買家申請按揭，銀行主要根據即時適用的實際按揭利率計算每月還款額，只要每月各項債務供款總額不超過每月家庭入息的 50%（即符合 50% DSR 上限），即符合還款能力要求。
在金管局最新放寬政策下，不論物業是用作自住、投資出租或經由公司名義持有，常規銀行的最高按揭成數上限一律劃一為 70%，供款與入息比率（DSR）上限亦統一為 50%。不過需要注意，非自住物業或公司持有之物業不能申請按揭保險計劃（MIP）以借取高於 7 成的貸款。
銀行計算貸款額時，永遠以「物業估價」與「合約成交價」之較低者為準。若銀行估價低於買入成交價，銀行只會按估價折算最高按揭貸款額，批出的實際貸款金額會少於預期，買家必須自行準備額外現金首期補足差價（即「抬錢補差價」），否則可能面臨因無法完成交易而撻訂的風險。
