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【按揭成數 2022】門檻放寬?如何做到九成按揭?

按揭成數對準業主能否成功「上車」至關重要,政府近年先後將按揭門檻放寬,令首置人士可以借得九成按揭,但如何才做到九成按揭也講求技巧,其中影響按揭成數的五大因素必須注意。
作者 Roy Lau
日期 2022-09-13
更新 2022-12-01
目錄
金管局按揭成數指引︰什麼是「林鄭Plan」?影響按揭成數的 5 大因素村屋的按揭成數上限買新樓可享更高按揭成數?個案分析︰如何造到 9 成按揭?針對按揭成數常見問題

金管局按揭成數指引︰什麼是「林鄭Plan」?

2019 年政府公布的《施政報告》,當時的特首林鄭月娥宣布提高「按揭保險計劃」樓價上限,八成按揭樓價上限由 HK$600 萬增至 HK$1,000萬元,首次置業客申請九成按揭樓價的上限更倍增至 HK$800 萬元,提高市民「上車」的能力,市場把有關計劃稱為「林鄭 plan」。

2022 年 2 月財政司發表的財政預算,宣布再次放寬按揭成數,根據金管局最新的按揭成數上限修訂指引,樓價 HK$1,000 萬元或以下可以借高達九成按揭、HK$1,200 萬元可以借高達八成按揭、HK$1,200 萬元以上至 HK$1,920 萬貸款上限 HK$960 萬元,意味購買上述售價內的物業,首期將大幅減少。

人壽保險及按揭的關係

影響按揭成數的 5 大因素

雖說首置人士最高可向銀行借九成按揭,但實際上受到 5 大因素影響:

1. 申請人的收入(來源地、資產作為收入)

首先是申請人的收入,按揭證券公司規定,只要屬於固定受薪的首置人士便可申請九成按揭,不過何謂「固定收入」?除了每月發放的月薪會被視為「固定收入」,申請人的年終花紅也可計算在內,但留意不能超過月薪的三倍。

至於以日薪出糧的申請人,只要日薪沒有佣金成份也可視為「固定收入」。若薪金組成部份包括底薪及佣金,則只計算底薪部份。

若申請人只有物業沒有收入,需要利用物業作資產抵押向銀行申請按揭,銀行只會最多借四成按揭,利息更有機會較一般新買賣按揭高;而收入並非來自香港的申請人只能借五成按揭。

2. 申請人的財務狀況(本身有冇按揭及債務)

其次是申請人的財務狀況,如果申請人為擔保人(Guarantor、為物業按揭進行擔保的人)或已有按揭在身,樓價 HK$1,000 萬元以下最高按揭成數為五成,HK$1,000 萬元以上最高按揭成數為四成。如果申請人同時有按揭在身及收入來自香港以外地區,按揭成數要再下調,HK$1,000 萬元以下最高按揭成數為四成,HK$1,000 萬元以上按揭成數為三成。

3. 物業類別︰住宅 vs 工商舖

然後是物業類別,若住宅物業選用按揭保險

樓價上限按揭成數 / 貸款上限
HK$1,000萬元以下最高達九成
HK$1,000萬 – 1,125萬元八至九成(貸款上限 HK$900 萬元)
HK$1,125萬 – 1,200萬元八成
HK$1,200萬 – 1,920萬元貸款上限為 HK$960 萬元

金管局於 2020 年 8 月公布,將非住宅物業(工商舖和車位)按揭貸款的適用按揭成數上限,上調 10 個百分點, 即最多可借五成,如已有按揭在身須扣減一成。

4. 物業用途︰自住 vs 收租

接著是物業用途, 大家要注意九成按揭必須符合若干條件,其中相關物業必須為自用;如果物業用作出租,最多只能申請五成按揭。

5. 物業落成進度︰現樓 vs 樓花

最後是物業落成進度,一般而言,現樓如果選用按揭保險,按揭成數最高達九成;而樓花只能用按揭保險舊制,代表:

樓價上限按揭成數 / 貸款上限
HK$400萬元以下最高達九成
HK$400萬 – 450萬八至九成(貸款上限360萬)
HK$450萬 – 600萬八成

村屋的按揭成數上限

村屋/居屋/公屋的按揭成數上限

除了私人物業外,很多人也會購買居屋、資助房屋,而不同物業也會有不同的按揭成數要求,例如居屋因得到房委會作擔保,故可在免卻壓力測試及免交按揭保費下,承造最高九成至九成半按揭。至於村屋、唐樓則因業權較複雜,往往銀行會較保守,但按揭證券公司也有為村屋提供按揭保險,故最高可承造八成半按揭。

買新樓可享更高按揭成數?

不少發展商在推售新樓盤時,都會透過指定期財務公司推出新樓按揭計劃,亦因為指定財務公司提供的按揭不受金管局按揭監管措施規管,不需進行壓力測試,借款人或更易借得更高成數,因此有「呼吸plan」之稱。

呼吸Plan 的利弊

「呼吸plan」審批較寬鬆,但風險也較高,尤其當低息期過後,息率大幅增加,若借款人來不及轉按,利息支出將會大升;申請人若無能力定時供按揭,或會被銀行call loan收樓。

個案分析︰如何造到 9 成按揭?

總括而言,如果申請人是首置人士,固定受薪而薪酬主要源自本地,供款額低於個人或家庭入息的五成,所購有物業為現樓物業,便有機會借盡九成按揭。不過要留意,假設申請人收入不能過 +3%的壓力測試,部分銀行可以免壓力測試,只要每月按揭供款不超過收入50%。採用免壓力測試需要+10%按揭保險費。

針對按揭成數常見問題

非固定收入人士最高按揭成數是多少?

如果本身並非收取「固定收入」的買家,即包括「自僱人士」及「非固定人士收入」人士,則最高只能夠申請八成按揭。

樓齡會影響按揭成數嗎?

理論上,舊樓按揭成數與一般私人住宅無異,使用按揭保險 HK$1,000 萬元或以下物業最多可造九成按揭,但由於舊樓有不少潛在問題,所以銀行舊樓按揭成數未必高至九成,通常一般舊樓申請普通按揭最多可承造六成,而經按揭保險可以做到最高八成半。

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