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選擇按揭要比較?一文看清選對按揭計劃的重要

加息周期銀行的按揭計劃變得更多元化,雖然買樓入伙已經要涉及繁瑣事情,但申請按揭仍然不應偷懶,隨便選擇一間銀行便了事。如果選錯按揭計劃,有機會增加家庭開支,供款差距有機會相差四位數,差額已足以為子女繳交多堂課外活動學費,經絡按揭為大家拆解申請按揭的注意事項。
日期 2023-06-20
更新 2023-06-20
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在低息年代,絕大部份銀行的按揭計劃均為H+1.3%,封頂實際息率均為2.5%,最大差異謹為現金回贈,加上在低息時代,由於銀行同業拆息長期低位,H按計劃的實際按息長期低於封頂位,選用H按較有優勢。不過,隨著加息周期啟動,銀行開始推出不同的按揭計劃,首先在封頂息率方面,現時一般大型銀行的封頂息率為3.625%,但亦有中小型銀行會推出較低封頂息率的按揭計劃。而過往H按必勝P按的情況亦會出現變化,個別銀行的P按的按揭計劃有機會比H按優勝。

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由於按揭選擇眾多,選擇按揭計劃便更為重要。假設市場上借取500萬以上貸款額,銀行A的實際按息為3.625%,銀行B提供按揭計劃的實際按息為3.125%。陳先生一家打算借取500萬按揭,如果他沒有比較不同銀行的按揭計劃,供款30年,每月供款為$22,803,如果選擇銀行B,每月供款只需$21,416,減少$1,384,在總利息支出方面,假設全期息率沒有轉變,銀行B比銀行A節省近50萬利息。如果按揭貸款額愈高,差異便愈大。對於家庭開支較緊張的供樓人士而言,選擇一個最好的按揭計劃足以節省車費或屋苑管理費開支。

貸款額:500銀行A銀行B
實際按息3.625%3.125%
首期$5,000,000$5,000,000
每月供款$22,803$21,416
全期利息支出$3,208,923$2,710,758

(以上資料只供參考,一切以銀行最終批核為準。)

計算按揭計劃利息之後需要考慮銀行的現金回贈,現時銀行還會提供高達兩厘多的現金回贈,再加上不少銀行會提供按揭計劃的額外優惠,例如為指定物業提供「綠色按揭計劃」,可以額外獲得萬多元現金回贈。另外,如果按揭計劃設有Mortgage-link戶口,更可對沖部份剩餘還款額的利息支出。之後一步是比較銀行提供的現金回贈,現時有部份銀行推出高達2.3%的現金回贈,能節省不少裝修開支。

想申請按揭的人士需要注意幾點,首先置業的成交期通常有兩、三個月,有足夠時間申請按揭,無需過份心急。另外,除了大型銀行,大家亦可考慮中小型銀行提供的按揭計劃。要在短時間內比較按揭,大家亦可考慮使用按揭轉介公司,一次過比較按揭計劃、利息開支、罰息期、現金回贈等,供樓自然更加精明。

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