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小心「呼吸plan」的隱形地雷

為了增加買家上車做業主的機會,本地發展商都推出呼吸plan,特別對於一些自僱人士、首期budget較少的買家而言,這種呼吸plan可說是非常吸引,於是想上左車先算,但分分鐘愈供愈辛苦,忽略了自身負擔能力,究竟「呼吸plan」(即包按)有咩隱形地雷要留意?
作者 28 MORTGAGE
日期 2022-08-12
更新 2022-08-12
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免入息審查真係筍?首期輕鬆 要捱貴息注意撻訂風險下手接貨未必易

免入息審查真係筍?

發展商推出的呼吸plan,大多由旗下的財務公司提供一按,買家除了享有各種置業優惠、回贈外,還可享高成數按揭,由於屬財務公司,所以審查上亦無銀行如此嚴謹。不過如果撞正樓市淡靜,出現下行現象,就要小心物業估唔足價,買家可能大失預算,增加上車難度,甚至在加息周期下造成供款壓力。

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首期輕鬆 要捱貴息

一開始供款通常都有低息,即大約 2.5% 左右,但之後利息支出會增加,比傳統銀行更高,雖叫有瓦遮頭,不過長年累月,剩計按揭利息開支都令人滴汗,隨時比傳統銀行多付幾百萬利息。

另一方面,理論上,如果想有低息按揭息率,業主就會趁首 2 至 3 年罰息期後,比較其他銀行的轉按優惠,轉移按揭貸款額。不過在呼吸plan下,本金不會佔很大筆數,如果物業有可觀升值,才有望做到理想的轉按,相反,就要硬食呼吸 plan下的高利息支出,那麼,業主往後的供款壓力就可想而知。

注意撻訂風險

撻訂的新聞其實很常聽見,可能有些買家看淡前景或有個別原因而撻訂,但亦有部分人是獲批的按揭比預期按揭成數少了,失了預算。

早前位於長沙灣的「睿峰」就是一例,有一班苦主買家選用由發展商提供的呼吸 plan,申請 9 成一按按揭,聲稱首 2 年可免息免供,不過自恆大將樓盤項目轉讓他方後,這班業主只有不足 20 名可成功承造 90% 按揭,其他人都要比原先再準備多1成首期,萬一預算不足就極易被殺訂。

其實仔細睇價單,發展商按揭都受不少條款限制,例如他們有權更改按揭條款及批核條件,而毋須對外作出公布等等,買家變相處被動角色。

下手接貨未必易

雖有說法指,供樓花 2 年,入伙後供多 1 年就可鬆綁轉售,不過轉售接貨又是否必然理想?假如物業為 900 萬元,你已獲發展商批9成按揭,只付 1 成首期上會,轉售時新買家不能享用發展商的呼吸 plan,向銀行申請按揭就最多 60%,首期要很充裕才可順利接貨,否則原業主可能為了減輕後期的利息支出,要轉去其他銀行,有機會造盡 6 成按揭下,仍要準備多些資金。有些業主會選擇折讓,以增加新買家申請按揭保費的機會,惟小心折讓太多,有機會被銀行質疑,審批按揭時或被拒絕。

如果你對物業按揭、呼吸 plan 有任何疑問,記得搵 28 Mortgage 由專業按揭中介團隊為你跟進個案,了解最優惠按揭計劃、轉按、套現按揭計劃!

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