小心「呼吸plan」的隱形地雷

發展商推出的呼吸plan，大多由旗下的財務公司提供一按，買家除了享有各種置業優惠、回贈外，還可享高成數按揭，由於屬財務公司，所以審查上亦無銀行如此嚴謹。不過如果撞正樓市淡靜，出現下行現象，就要小心物業估唔足價，買家可能大失預算，增加上車難度，甚至在加息周期下造成供款壓力。

一開始供款通常都有低息，即大約 2.5% 左右，但之後利息支出會增加，比傳統銀行更高，雖叫有瓦遮頭，不過長年累月，剩計按揭利息開支都令人滴汗，隨時比傳統銀行多付幾百萬利息。

另一方面，理論上，如果想有低息按揭息率，業主就會趁首 2 至 3 年罰息期後，比較其他銀行的轉按優惠，轉移按揭貸款額。不過在呼吸plan下，本金不會佔很大筆數，如果物業有可觀升值，才有望做到理想的轉按，相反，就要硬食呼吸 plan下的高利息支出，那麼，業主往後的供款壓力就可想而知。

撻訂的新聞其實很常聽見，可能有些買家看淡前景或有個別原因而撻訂，但亦有部分人是獲批的按揭比預期按揭成數少了，失了預算。

早前位於長沙灣的「睿峰」就是一例，有一班苦主買家選用由發展商提供的呼吸 plan，申請 9 成一按按揭，聲稱首 2 年可免息免供，不過自恆大將樓盤項目轉讓他方後，這班業主只有不足 20 名可成功承造 90% 按揭，其他人都要比原先再準備多1成首期，萬一預算不足就極易被殺訂。

其實仔細睇價單，發展商按揭都受不少條款限制，例如他們有權更改按揭條款及批核條件，而毋須對外作出公布等等，買家變相處被動角色。

雖有說法指，供樓花 2 年，入伙後供多 1 年就可鬆綁轉售，不過轉售接貨又是否必然理想?假如物業為 900 萬元，你已獲發展商批9成按揭，只付 1 成首期上會，轉售時新買家不能享用發展商的呼吸 plan，向銀行申請按揭就最多 60%，首期要很充裕才可順利接貨，否則原業主可能為了減輕後期的利息支出，要轉去其他銀行，有機會造盡 6 成按揭下，仍要準備多些資金。有些業主會選擇折讓，以增加新買家申請按揭保費的機會，惟小心折讓太多，有機會被銀行質疑，審批按揭時或被拒絕。

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