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【買舊樓攻略】一文看清避「雷」實用貼士

舊樓通常位處市區,除了可享有位置便利,而且通常有高實用率,對不少自住人士來說非常有吸引力。然而,老樓齡難免存在一些問題,例如影響最長還款期等,今日小編就同大家帶來入市舊樓貼士!
日期 2023-06-20
更新 2023-06-20
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估價不足降低貸款額保安水電問題較多

舊樓還有另一潛在優勢——收購潛力,因此亦成為不少投資買家的目標。不過,對於一般按揭個案來說,最長還款期通常可達30年,但由於銀行通常以「75減」或「70減」樓齡計算最長還款期,故舊樓未必可以做供足30年。

估價不足降低貸款額

假設該舊樓樓齡已有55年,申請按揭的銀行以「75減」計算,最長按揭還款期只有20年(75-55年)。銀行對於樓齡較高的物業估價會偏向保守,最終導致估價不足降低貸款額。

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另一風險則是「存在僭建物」,由於新買家若不慎買入有僭建單位,需要負上法律責任,所以務必要小心。現時屋宇署可以根據《建築物條例》第24條要求改正,如果業主拒絕處理,便有機會被檢控。 

買入僭建單位需負法律責任要查出單位是否已經載有相關命令,可於土地註冊處的「綜合註冊資訊系統網上服務」的「查閱土地登記冊」進行查冊,如果發現命令下有「Letter of Compliance」字眼,表示業主已經履行命令,如果沒有字眼,則表示僭建物仍有存在可能性。除了小心僭建物,舊樓單位內部或公共地方天花剝落及失修難免較多,準買家要有心理準備投放較大的維修費。

此外,對於不少投資客來說,買舊樓是為博收購。但財團收購舊樓會考慮多項因素,其中地積比率(Plot Ratios)是指可發展的總樓面面積及地盤面積比例,如果比例愈高,樓宇便能興建得愈高,另外,如果物業的業權較集中,又處於市區地段,一般較易達到收購目的。

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同時,若買入舊樓後短時間沒有收購消息,業主或會考慮出租。但要注意該物業是否屬於商住合一,即低層單位為商用單位,樓上屬於住宅(如尖沙咀重慶大廈),大廈會較多閒雜人等出入,較不受租客歡迎。想要查出大廈是否屬於商住合一,可查看地政總署的地契及城規會的法定圖則。另外,此類物業一般亦難成立法團管理,如果單位經營黃色事業,銀行一般不會批出按揭,鄰近的單位及上下樓層的按揭成數亦有機會受影響,所以買入前應查清楚單位的經營活動。

 

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保安水電問題較多

相比新盤,二手舊樓呎價回然較平,吸引唔少上車客入市。不過,舊樓有一定程度折讓,不少二手舊樓更有隱藏問題,買入前要小心留意。相對買新樓,購買二手舊樓一般需要為單位內櫳裝修,裝修時,更需留意單位內的兩大重要環節—水和電。​​有別於大型屋苑新樓,舊樓的保安系統以至人手都是相對簡陋,雖然省卻了管理費,但保安問題就要更加留神。

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