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租樓置業 【買舊樓攻略】一文看清避「雷」實用貼士
舊樓通常位處市區，除了可享有位置便利，而且通常有高實用率，對不少自住人士來說非常有吸引力。然而，老樓齡難免存在一些問題，例如影響最長還款期等，今日小編就同大家帶來入市舊樓貼士！
舊樓還有另一潛在優勢——收購潛力，因此亦成為不少投資買家的目標。不過，對於一般按揭個案來說，最長還款期通常可達30年，但由於銀行通常以「75減」或「70減」樓齡計算最長還款期，故舊樓未必可以做供足30年。
估價不足降低貸款額
假設該舊樓樓齡已有55年，申請按揭的銀行以「75減」計算，最長按揭還款期只有20年（75-55年）。銀行對於樓齡較高的物業估價會偏向保守，最終導致估價不足降低貸款額。
另一風險則是「存在僭建物」，由於新買家若不慎買入有僭建單位，需要負上法律責任，所以務必要小心。現時屋宇署可以根據《建築物條例》第24條要求改正，如果業主拒絕處理，便有機會被檢控。
買入僭建單位需負法律責任要查出單位是否已經載有相關命令，可於土地註冊處的「綜合註冊資訊系統網上服務」的「查閱土地登記冊」進行查冊，如果發現命令下有「Letter of Compliance」字眼，表示業主已經履行命令，如果沒有字眼，則表示僭建物仍有存在可能性。除了小心僭建物，舊樓單位內部或公共地方天花剝落及失修難免較多，準買家要有心理準備投放較大的維修費。
此外，對於不少投資客來說，買舊樓是為博收購。但財團收購舊樓會考慮多項因素，其中地積比率（Plot Ratios）是指可發展的總樓面面積及地盤面積比例，如果比例愈高，樓宇便能興建得愈高，另外，如果物業的業權較集中，又處於市區地段，一般較易達到收購目的。
同時，若買入舊樓後短時間沒有收購消息，業主或會考慮出租。但要注意該物業是否屬於商住合一，即低層單位為商用單位，樓上屬於住宅（如尖沙咀重慶大廈），大廈會較多閒雜人等出入，較不受租客歡迎。想要查出大廈是否屬於商住合一，可查看地政總署的地契及城規會的法定圖則。另外，此類物業一般亦難成立法團管理，如果單位經營黃色事業，銀行一般不會批出按揭，鄰近的單位及上下樓層的按揭成數亦有機會受影響，所以買入前應查清楚單位的經營活動。
保安水電問題較多
相比新盤，二手舊樓呎價回然較平，吸引唔少上車客入市。不過，舊樓有一定程度折讓，不少二手舊樓更有隱藏問題，買入前要小心留意。相對買新樓，購買二手舊樓一般需要為單位內櫳裝修，裝修時，更需留意單位內的兩大重要環節—水和電。有別於大型屋苑新樓，舊樓的保安系統以至人手都是相對簡陋，雖然省卻了管理費，但保安問題就要更加留神。
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