作者
Endowus 智安投
更新
2025-10-28
「租樓等於幫業主供樓」？不少港人對這句金句並不陌生，香港租樓文化較薄弱，畢竟年輕人繼續與父母同住直到結婚一向都是理所當然的事，「買磚頭」亦是不少父母一代的傳統理財智慧。
對租樓的價值觀改變，加上本港樓市的持續疲弱，租務市場反而逆市靠穩。在美國聯儲局減息在即之時，我們拆解租樓和買樓的好處和壞處，以及如何配合投資，剖析置業的機會成本。
「供平過租」還是「租平過供」？
「租平過供」的情況相當普遍，原因是租金升幅由2008年起，一直大幅落後於樓價的升幅。差餉物業估價署的數據顯示，由2008年初至今，租金指數的升幅約為56.5%，但同期售價指數升幅高達180%。
不過，私樓在2008至2009年的金融海嘯後的一波大升浪後，情況有所逆轉。私樓價格在2021年觸頂之後回落，疫情至今已經調整20%。所有樓市辣招雖在2024年2月所公布的財政預算案中，已經全部「撤辣」，但是部分投資者看淡香港樓市前景，持續觀望。
反觀租務市場，由於不同的人才輸入政策來港居住的人，和因為延遲上車的準買家轉向租樓，均成為租務市場的新客源，支撐租務市場。2023年12月住宅租金按年上升 6.0%。所有類別住宅物業的市場回報率均上升，達2.1%至2.9%之間。截至2024年7月，中原城市租金指數CRI已連升5個月（共5.44%），創近5年來新高。
九月美國聯儲局宣佈減息半厘，本地銀行的按揭利率有望下調，按以往經驗，會吸引買家入市。究竟樓價下調是否上車的好時機？本港租務市場穩健，租樓成本高昂，應該如何抉擇？
租樓的好處及壞處
好處： 短期現金流的靈活性
租樓的最大優勢在於極高的靈活性。只要捱過一年「死約」（即雙方於特定年期內不能終止租約），便可以根據工作地點或生活需求，有較大彈性搬遷居所（一般有一個月通知期）。
好處： 對財政能力要求相對較低
租樓的最大支出通常是起租第一個月，包括俗稱「兩按一上」的兩個月的租金等值的按金及一個月上期。物業差餉和管理費等雜項一般由業主所承擔。比起幾十萬起的置業首期，租樓的初始資金需求比較低。
本港租務市場供應充足，選擇多樣。不少「港漂」初來香港時會選擇住在劏房或者和合租一個獨立單位，服務式公寓或有配備私人會所的屋苑亦受較高收入人士青睞。
一般來說，月租最好控制在每月收入的三成以內，以充分發揮租樓財務負擔較輕的優勢。
壞處：居住時間不確定性以及隱藏開支
「人在屋檐下，不得不低頭」。租客必須與業主共同商議，才能確定是否能夠繼續居住。如果業主決定收回單位，租客就要面臨搬家的困擾，頻繁搬家不僅增加相關費用。租金或會逐漸上升，調整幅度亦非完全在控制之內。
壞處：機會成本與沉沒成本
長遠來看，租客可能會錯過地產增值的機會，就如2008年後本港樓市的大升浪。隨著租樓的時間越長，實際開支累積下來，有可能足以支付首期。
壞處：長者租樓難度大
房東出於對安全和收入問題的顧慮，普遍隨著租客年紀漸長。租樓難度亦會逐漸增加。
買樓的好處和壞處
好處：心理的安定和安穩
物業是自己全權擁有，「有瓦遮頭」帶來的安穩很難用數字來衡量。對於一部分人來說，不需要擔心收到業主突然的退租通知、按照自己的想法自由裝修佈置和改動間隔等，按自己的意願生活比冷冰冰的數字更加重要。
好處：樓價升值及租金收入
如果將買樓視為一種投資，透過出租單位可以獲得租金回報，或者因為物業價值上升而獲利。
壞處：預期現金流緊張
首期對於不少年輕人來說都是一筆巨大的開支。不僅讓數年積蓄一掃而空，更會影響財務預期。以銀行按揭貸款方式置業，需要承擔長達三十年的每月供樓還款，對個人或家庭的財務狀況造成長期壓力。
買樓vs租樓：對於長期財務考慮的影響
要決定是租還是買，關鍵在於理解兩者的長期財務影響。市面上有很多財務計算器您對於財務影響有更直觀的了解。
要將置業作為您的財務整體計劃的一部分進行考慮，您也可以嘗試Endowus的財務計劃計算器，讓您在幾分鐘內就知道未來的財務狀況，構建自己專屬的財務計劃。
評估個人情況
置業時作出明智的財務決策，首先需要仔細評估您的個人負擔能力和長期生活目標，審視自己的財務狀況，包括收入、儲蓄和債務以及生活習慣。
根據政府統計數據，本港家庭人均居住面積為172呎，在已發展經濟體中居於較低水平。儘管在《香港2030+：跨越2030年的規劃遠景與策略》報告中，政府訂下人均居住面積為215至237平方呎的目標，仍然低於新加坡及深圳人均300呎左右的水平。考慮到香港獨特的居住環境，必須考慮能否適應本港環境或決定長期居住。
評估利率環境
利率環境仍然是一個重要考慮因素。在制定財務策略時，要考慮到未來幾年的潛在利率變化，避免高息供樓。隨著美國減息的關鍵時刻已然來臨，基於2023年和2024年減辣和徹辣帶來的政策刺激相對溫和，是次減息能否真正提振市場氣氛，需要密切觀察。
例子分析：30年之後
以下我們會舉例分析三個不同的租樓和買樓的情況。假設三者均有有205萬元儲蓄；月薪50,000元、每月扣除生活開支及應急資金共14,000萬元，並每年按照2%的通脹率增加。
1. 「租租」一族：租樓並進行投資
- 月薪50,000元
- 每月租樓開支16,000元，每年房租跟隨通脹幅度增加2%
- 扣除生活開支及應急資金後，剩餘資金投資於較進取的投資組合，假設年利率為7%，重新投資利息，享受複利息效應
2. 用9成按揭買新樓上車：買樓並進行投資
- 月薪50,000元
- 購入價值500萬新樓。銀行按揭9成，利率4%，按揭年期為30年。
- 扣除生活開支及應急資金後，剩餘資金投資於較進取的投資組合，假設年利率為7%，重新投資利息，享受複利息效應
3. 用7成按揭買舊樓上車：買樓並進行投資
- 月薪50,000元
- 購入價值500萬舊樓，銀行按揭7成，利率4%，按揭年期為30年。
- 扣除生活開支及應急資金後，剩餘資金投資於較進取的投資組合，假設年利率為7%，重新投資利息，以取得複利息效應
經過計算，結果如下：
| 財務規劃 | 一筆過開支 | 初始投資金額
(初始積蓄-一筆過開支) |
及後月供金額/租金 | 30年後持有流動資金
（收入-生活開支-月供金額/租金）*利率 |
30年後固定資產 |
| 例子1：租樓並進行投資 |
總共64,000元 |
1,986,000元 | 租金16,000元 | 約4,500萬元 | – |
| 例子2：買樓並進行投資（9成按揭） |
總共105萬元 |
1,000,000元 | 每月按揭還款
約21,500元 |
約3,520萬元 | 880萬（按2%年通脹率估算。需考慮通貨膨脹及後期樓市走勢帶來的變化，金額可能有升跌） |
| 例子3：買樓並進行投資（7成按揭） |
總共205萬元 |
0元 | 每月按揭還款
約16,700元 |
約3,340萬元 | 880萬（按2%年通脹率估計算。需考慮通貨膨脹及後期樓市走勢帶來的變化，金額可能有升跌） |
例子不代表真實情況或對未來進行預測。實際結果會受到投資市場表現、個人薪金水平變化、利率變動、樓市走勢、是否按時或提前還清貸款等影響。過往表現不代表未來表現。投資產品收入可高可低。僅供參考。
無論選擇租樓還是買樓，平衡個人理財偏好以及風險承受能力，並選擇適合自己的置業策略十分重要。
平衡短期靈活性及長期回報累積
如果您更偏向於穩定，可以考慮買樓；如果您更注重短期的靈活性和高回報，可以選擇租樓並進行投資。如您目前有住處，希望儘快買樓，可以考慮先租出賺取租金「回血」。不同人的生活絕不相同，在租樓與買樓之間，絕無對錯，只有合適與否。
無論您希望盡快安居樂業，還是希望趁年輕多嘗試不同體驗，構建行之有效的財務策略，能夠讓您更安心地向前拼搏，找到屬於您的「心安處」。
- 註：本文旨在講解部分理財投資術語，並不構成任何投資建議或取向，任何投資產品均存在風險，請先自行評估風險才作出投資決定。過去表現並不代表將來回報。在進行任何投資決定前，你應該考慮自己的財務狀況、投資經驗及目標，並認為該產品適合自己。此文章包含前往第三方網站的連結，但該等網站並非由Bowtie擁有或營運，Bowtie亦不會就其內容、產品或服務作出任何陳述、推薦或保證。
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無論供樓/租樓，都要有份保險傍身？先唔怕斷供風險！
教你用按揭計算機，計出適合危疾/人壽保險保額
計劃置業時，除了計算供樓成本外，其實也應該考慮為自己投保危疾保險或人壽保險。這樣一旦不幸患上重病，甚至離世，家人仍可獲得一筆資金應付供樓相關支出，減輕財政壓力。
那麼，該如何知道自己需要多少保額，才足以應付供樓期間的斷供風險呢？
為了幫助大家計算所需的危疾保額或人壽保額，Bowtie 特別設計了一款按揭計算機，不但可以即時計算每月供款及總還款額，還可以根據你的總還款額及總貸款額，估算出適合的危疾或人壽保險保額。
| Bowtie 定期危疾保 | Bowtie 定期人壽保 | |
| 何時賠償 | 患上指定危疾 | 受保人不幸離世 |
| 建議最少保額 | 3年年薪1 | 10年年薪1 |
| 點解揀Bowtie？ | 10Life 評分全港最高2
同類產品中最抵買3 |
保額高達 2,000 萬4
35 年保費平其他儲蓄人壽達 75%5 |
全期置業總支出: HK$
12345
首期: HK$
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每月供款: HK$
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你的 3 年總還款額應該 ＝ 危疾保額
總貸款額: HK$
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你的總貸款額應該 ＝ 人壽保額
總利息: HK$
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置業成本總預算
首期: HK$
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印花稅: HK$
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其他費用: HK$
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- 代理佣金: HK$-
- 律師費: HK$-
- 裝修費: HK$-
共計: HK$-
現金回贈: HK$-
- 註：
- 1按保監局《2021年香港保障缺口「身故風險」研究》及Bowtie內部研究計算。
- 2資料來源﹕10Life 保險比較平台，「Bowtie 早期及多重危疾保」在 2023 年 榮獲 5 星定期危疾 保險獎 並在定期危疾類別中排名第一 (截至 2023 年 12 月 21 日)。
- 3Bowtie 於 2024 年 3 月 11 日參考網上保險平台 10life，比較 25 - 45 歲每年續保定期危疾保險，評分排名頭 4 位的保險公司中，Bowtie 早期及多重危疾保獲最高評分，保費亦是 4 間保險公司中最低。
- 4免體檢投保額高達$800萬，現有人壽客戶進行體檢及財務核保後，投保額更可高達$2,000萬，為全港網上保險最高。
- 5以市面上某熱門終身人壽產品計算，假設投保人為30歲非吸煙男性，供款年期為25年。實際需要繳交的保費受時間、通脹、核保等因素影響，並需加上保險業監管局徵收的保費徵費。數據截至2024年8月1日。
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