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【家居漏水】樓上漏水如何處理？了解賠償責任法律基礎

家居漏水問題是許多家庭都會遇到的煩惱，不僅影響日常生活，還可能引發鄰里糾紛，甚至演變成法律爭端。面對滲水事故，很多人往往不知道從何入手，又擔心費用高昂或問題難解。其實，只要掌握正確的方法，就能以最快、最低成本的方式解決漏水煩惱。裝修佬整理出有效處理問題的步驟，法律和建築專業人士的實用建議，為你提供一步步的清晰指引，助你輕鬆應對。

作者裝修佬

更新 2025-11-11

第一步：冷靜觀察，記下漏水線索第二步：找物業管理，搭建溝通橋樑第三步：聯絡滲水辦，利用公共資源第四步：引入專業人士，技術排查與法律準備第五步：法律途徑是最後選擇，合理爭取賠償

第一步：冷靜觀察，記下漏水線索

當發現家中出現漏水時，別急著慌張，先靜下來仔細觀察。漏水是否只在下雨時發生？是持續滴水還是偶爾出現？早晚情況有沒有變化？水量是大還是小？這些細節都能為找出漏水原因提供重要線索。例如，水量很大可能意味著喉管破裂，而輕微潮濕則可能是外牆受潮。

你還可以試試簡單的DIY方法，比如將色水 (螢光色水效果更顯著) 倒入家中渠管，然後看看樓下是否出現相同顏色的水跡，當然事前要雙方都同意測試。這是一個簡單又直接的初步檢測方式。記得把所有觀察結果和測試情況記錄下來，這些資訊對後續解決問題非常有幫助。

第二步：找物業管理，搭建溝通橋樑

在香港，多層大廈的居住環境讓樓上樓下的鄰居往往不太熟悉，直接敲門溝通可能會引起誤會。因此，遇到漏水問題時，第一時間聯絡物業管理公司 (物管) 是一個明智選擇。物管可以作為中間人，幫助雙方住戶溝通，減少不必要的衝突。

部分物管有技術人員，能進行初步檢查，判斷是否有明顯的滲水痕跡，甚至用簡單工具做基本檢測。如果問題能在物管的協助下解決，那是最好不過；如果無法解決，可以進入下一步尋求更多幫助。

第三步：聯絡滲水辦，利用公共資源

當物管無法解決漏水問題時，許多人會想到政府的滲水辦 (1823)，由食環署和屋宇署組成，主要處理與環境衛生相關的漏水問題，例如排污喉管滲漏導致污染的情況，他們會進行排查和跟進。但如果是雨水滲漏或食水喉問題，且不影響環境衛生，則可能不在他們的主要職責範圍內。不過，他們有轉介機制，比如將食水喉漏水問題轉介給水務部門處理。

需要注意的是，滲水辦的檢查有一定局限。因此，在聯絡滲水辦時，不妨做好心理準備，若問題仍未解決，可能需要尋求其他專業協助。

第四步：引入專業人士，技術排查與法律準備

如果前面的方法都無法解決問題，找專業人士幫忙就變得非常重要。建築方面，建築測量師是最佳選擇，因為他們在法律上被視為最高級別的專家，其報告具有優先認可的法律效力。相比之下，滲水辦、屋宇署或水務署等政府部門的報告，雖然可作參考，但由於其人員並非香港測量師學會註冊的專業人士，報告在法庭上無法作為專家證據。因此，選擇具備專業資格的建築測量師，能確保檢測結果可靠且具法律效力。

專家團隊可以使用更先進的技術來查找漏水源頭，例如濕度計、紅外線檢測，甚至微波技術。這些方法能更精準地定位問題，為解決漏水提供可靠依據。為了確保檢測過程公平透明，專業團隊通常會由建築測量師、律師樓人員及第三方工程人員共同合作。建築測量師會全程在場見證並記錄，絕不中途離場或僅提供簽名。這種做法與一些公證行常見的「走捷徑」方式不同，後者的報告往往缺乏法律效力，甚至可能在法庭上被質疑，導致業主在反索償時陷入不利局面，承擔雙方律師費及損失。

此外，從法律角度來看，如果問題可能演變成法律糾紛，及早請法律專業人士協助同樣重要。他們可以以監察身份參與，通過正式書面通知記錄事件經過，確保雙方在檢測和解決問題的過程中都遵循公平合理的程序。這種「準法律流程」的處理方式，不僅能快速找出漏水源頭，還能在問題解決後減少雙方損失，避免走上耗時的法庭程序。