報稅攻略
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【供樓免稅額2026】居所貸款利息扣稅上限、申請資格及BIR60報稅表教學
2026年最新供樓免稅額（居所貸款利息扣除）全攻略！為你拆解基本10萬及新生嬰兒12萬扣稅上限、扣稅年期、申請條件、BIR60報稅表填寫教學，以及聯名物業與車位扣稅計算方法。
作者
Bowtie 團隊
更新
2026-05-04
買樓上車除了要應付首期及每月供款，報稅時更要懂得善用「供樓免稅額」來減輕稅務負擔。到底每年的扣除上限是多少？聯名物業的免稅額如何計算？車位按揭又能否一併扣稅？
本文為你詳細拆解最新「居所貸款利息扣除」的申請資格、新生嬰兒額外扣稅限額、BIR60 報稅表填寫教學，以及為你破解供樓扣稅的常見迷思！
甚麼是供樓免稅額（居所貸款利息扣除）？
「供樓免稅額」的官方名稱為居所貸款利息扣除（Home Loan Interest Deduction）。這是香港稅務局為減輕置業人士負擔而設的一項稅務寬減措施。納稅人可將用於購買自住物業的按揭貸款利息，在其薪俸稅或個人入息課稅中申請扣除，從而降低應繳稅款。
供樓免稅額上限及扣稅年期
供樓免稅額的扣除金額設有每年上限，並非所有供樓利息均可全數扣減。自 2024/25 課稅年度起，政府更增設了新生嬰兒的額外免稅額。
1. 每年扣稅上限
- 基本限額： 每個課稅年度最高 HK$100,000。
- 新生嬰兒額外限額： 每個課稅年度最高 HK$120,000。（適用於 2024/25 及其後的課稅年度，納稅人必須與在 2023 年 10 月 25 日或之後出生的首名合資格子女同住。）
2. 最長扣稅年期
每名納稅人一生中最多可申請 20 個課稅年度的居所貸款利息扣除。這 20 年無須連續使用，納稅人可因應每年的利息支出及個人入息水平，自由選擇在哪一個課稅年度申請扣除。
申請供樓免稅額的 4 大條件
要成功申請居所貸款利息扣除，納稅人及該物業必須符合以下 4 項條件：
- 物業位置及用途： 該住宅物業必須位於香港境內，並且在該課稅年度內純粹用作申請人的居所（自住用途）。
- 業權要求： 申請人必須是該物業的註冊業主（包括唯一擁有人、聯權共有人或分權共有人）。
- 貸款用途： 有關按揭貸款必須純粹用於購買該住宅物業，且貸款由政府認可的機構（如銀行、持牌放債人、香港房屋委員會等）批出。
- 車位扣稅附加條件（如適用）： 如果想連同車位的按揭利息一併申報，該車位必須與住宅物業同屬一個發展項目，兩者由同一份貸款按揭購買，且該車位須供業主自用。
常見供樓扣稅情況及計算例子
由於每人的按揭情況及業權分佈不同，稅務局對利息扣除的計算方式亦有差異。以下為 4 種常見情境的計算例子（以基本限額 HK$100,000 計算）：
| 業權情況 / 情境 | 計算方法及免稅額攤分方式 | 例子說明（假設該年度實際繳付利息為 HK$150,000）
|
| 唯一擁有人 | 獨自承擔全部按揭利息，並可全數使用免稅額。 | 實際利息已超過上限，因此最多只能扣除 HK$100,000。 |
| 聯權共有人 (長命契) | 不論各自實際供款比例多少，免稅額及扣除上限均按共有人數目平均攤分。 | 2 位共有人平分，每人實際利息為 HK$75,000，各自上限為 HK$50,000。每人最多只能扣除 HK$50,000。 |
| 分權共有人 | 按各人在該物業的擁有權百份比來計算利息扣除比例。 | 假設 A 佔 70% 業權，B 佔 30%。A 的利息份額為 HK$105,000（最多扣 HK$70,000 上限）；B 的份額為 HK$45,000（全數扣 HK$30,000）。 |
| 年度內僅部分時間居住 | 如果在課稅年度內只在該物業居住數個月，利息扣除須按居住月數比例計算。 | 假設該年度僅居住了 6 個月，利息支出及上限均需按比例折算。 |
報稅表教學：如何填報 BIR60 申請供樓扣稅？
很多首次置業人士都不清楚應該在報稅表哪個位置填寫供樓利息。請跟著以下步驟填寫個別人士報稅表（BIR60）：
- 尋找相關欄位： 翻到報稅表的「第 8 部分：利息扣除」。
- 填寫物業資料： 在第 8.1 及 8.2 部填寫自住物業的地址，以及你在該年度內居住在該物業的月份（如果全年居住則填 12）。
- 申報利息金額： 在第 8.3 欄位，填上你本人在該年度實際支付的按揭利息金額（如果你是聯名業主，請只填寫屬於你業權份額的利息）。
- 處理加按（如適用）： 如果你的按揭曾進行加按，必須填寫附錄的第 9 部分，申報加按貸款的詳情。
注意事項： 遞交報稅表時，無須隨附銀行的按揭利息結單或供款證明。但稅務局規定納稅人必須保留相關文件 6 年，以備日後抽查。
已婚人士必睇：合併報稅還是分開報稅更著數？
對於已婚並共同持有物業的夫婦，如何報稅才能「用盡」供樓免稅額？
- 雙方皆有高薪入息： 如果夫婦兩人均有應課稅入息，應各自在報稅表申請扣減屬於自己業權份額的利息。若利息支出龐大，這樣能各自減輕薪俸稅負擔。
- 其中一方收入低於免稅額 / 沒有收入： 若業主之一的入息低於基本免稅額，其名下的供樓利息額便會「浪費」。此時，夫婦可選擇個人入息課稅（Personal Assessment）或申請合併評稅（Joint Assessment），將低收入一方未能用盡的居所貸款利息扣除額，轉讓給高收入的配偶用作扣稅，從而將家庭總稅款減至最低。
拆解供樓免稅額的 4 大迷思
迷思 1：按揭供款期愈長，可扣減的利息愈多？
錯。 香港的按揭貸款多採用「息隨本減」機制，即前期的每月供款大部分用於償還利息，越往後期，利息比例越少。如果按揭年期極長，到最後幾年時，每年的利息支出可能只剩下數千元。由於扣稅年期上限只有 20 年，把寶貴的扣稅額用在利息極少的年份並不划算。
迷思 2：高息環境下使用供樓扣稅更著數？
正確。 當處於加息周期（例如按揭息率處於 3.5% 至 4.14% 水平），業主每年的利息支出很容易便超過 10 萬元上限。在此時期申請扣稅，能盡用免稅額上限；相反，在低息環境下，全年利息可能只有 3 至 4 萬元，此時使用扣稅限額便未能發揮最大效益。
迷思 3：轉按或加按套現的利息可以全數扣稅？
錯。 稅例嚴格規定，只有用於「購買」該自住物業的貸款利息才可扣除。如果你進行加按套現，額外借出的本金所產生的利息不符合扣除資格。在報稅時，你必須按未償還的原有貸款本金比例，重新計算並只申報合資格的利息。
迷思 4：一買樓就應該立刻申請供樓扣稅？
視乎情況。 雖然買樓初期的利息支出最高，但如果業主當時的薪金不高，甚至免稅額已足以抵銷入息，勉強申請只會白白消耗 20 年的限額。納稅人應按自己的升職加薪前景、現時息率及個人免稅額作綜合考量，保留配額在交稅負擔最重的年份使用。
常見問題
可否同時申報「住宅租金扣除」及「居所貸款利息扣除」？
不可以。根據稅務局規定，同一名納稅人（或其同住配偶）在同一個課稅年度內，不能同時獲得住宅租金稅務扣除及居所貸款利息扣除。如果你在年中由租客變作業主，則可以按相應月份比例分別申報。
如果發現當年申請扣除並不划算，可以撤回申請嗎？
可以。如果你遞交報稅表後改變主意，可以在稅務局局長發出該年度評稅通知書後的 6 個月內，以書面形式申請撤回居所貸款利息扣除申索，以保留你的 20 年限額。
如果不小心忘記在 BIR60 申報供樓扣稅，事後可以補救嗎？
可以。如果你忘記申報，可根據《稅務條例》第 70A 條，填寫並提交 IR831 表格，向稅務局提出修訂該課稅年度的評稅。一般而言，追溯期為該課稅年度結束後的 6 年內。
如果物業空置或正在進行裝修，期間的利息可以扣稅嗎？
不能。稅例訂明物業必須在該課稅年度內「用作你的居住地方」。如果物業全年空置或仍在裝修尚未入伙，該段期間的利息支出不符合扣稅資格。
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