按揭成數是指按揭貸款金額與物業估值的比例，通常以百分比表示。例如，若物業估值為1000萬港元，按揭成數為70%，則銀行最多可提供700萬港元的貸款，餘額（即首期）需由買家自行支付。按揭成數的高低直接影響購房者的資金需求：成數越高，首期負擔越輕；反之，則需準備更多現金。
在香港，按揭成數受香港金融管理局（金管局）的指引規管，旨在確保金融市場穩定及降低借貸風險。金管局會根據市場情況、物業類型及買家背景，設定不同的按揭成數上限。因此，了解按揭成數的運作原理及相關限制，對有意置業的人士至關重要。
香港的按揭成數政策在近年多次放寬，以刺激樓市及減輕置業者的首期負擔。
2024年10月16日，香港特區政府在2024年《施政報告》中宣佈，將住宅物業的最高按揭成數統一調整至70%，不論物業價值、是否自住或公司持有、以及是否為首次置業。此舉取消了此前對高價物業（例如超過3500萬港元的物業）或非首次置業者的較低成數限制（60%）。
非住宅物業（例如工商舖）的最高按揭成數亦調整至70%，較之前的50%-60%有所放寬。
債務與收入比率（DSR）上限同步放寬至50%，為借款人提供更大財務靈活性。
香港的按揭成數限制因物業類型、估值及用途而異。以下是主要物業類型的按揭成數規定（截至2025年8月，根據金管局最新指引），並附上「按保前」及「按保後」的成數上限表格：
| 物業估值 (港元) | 按保前成數上限 | 按保後成數上限 |
| $1,000萬或以下 | 70% | 90%
（首置自住，合資格可做按揭保險） |
| $1,000萬以上至$1,125萬 | 70% | 80% – 90%
（最高貸款額上限900萬） |
| $1,125萬至$1,500萬 | 70% | 80% |
| $1,500萬以上至$1,715萬 | 70% | 70% – 80%
（最高貸款額上限1,200萬） |
| $1,715萬以上 | 70% | 70% |
（如屬非首置、非自住或公司持有，最高一律70%，不能用按揭保）
現時亦可做到最高70%（如無按揭保），如合資格申請按揭保險可達80-85%。
若買家希望申請高成數按揭，可透過香港按揭證券有限公司的按揭保險計劃（Mortgage Insurance Programme, MIP）申請。這計劃允許符合條件的買家（通常為自住物業及首次置業人士）以較低首期購入物業，但需支付額外的保險費用。如上表所示，按保後的成數上限顯著高於按保前，但僅適用於住宅物業。
值得注意的是，金管局會因應經濟環境、樓市走勢及金融穩定性，定期調整按揭成數上限。因此，置業前應向銀行或按揭顧問查詢最新政策。
按揭成數並非一成不變，受多項因素影響。以下是一些主要因素，助你了解如何提高獲批高成數按揭的機會：
銀行會委託專業估價師對物業進行估值，估價結果直接影響可貸款額。若估價低於成交價，實際按揭成數可能低於預期。例如，買家以1000萬港元購入物業，但銀行估價僅為900萬港元，則貸款額以900萬港元為基礎計算。
如前所述，按揭保險計劃可讓符合條件的申請人突破標準按揭成數上限，但需支付保費（通常為貸款額的1%-4%，視成數及還款年期而定）。參與此計劃可大幅降低首期壓力，但會增加總還款成本。
樓市波動、經濟環境及金管局的政策調整均可能影響按揭成數。例如，在樓市過熱時，金管局可能收緊成數限制以遏制投機行為；而在市場低迷時，則可能放寬限制以刺激樓市。
不同銀行的風險胃納及貸款政策各異，部分銀行可能提供較寬鬆的按揭成數，或針對特定客群（如高淨值客戶或公務員）提供優惠。因此，比較多家銀行的按揭計劃至關重要。
計劃置業時，除了計算供樓成本外，其實也應該考慮為自己投保危疾保險或人壽保險。這樣一旦不幸患上重病，甚至離世，家人仍可獲得一筆資金應付供樓相關支出，減輕財政壓力。
那麼，該如何知道自己需要多少保額，才足以應付供樓期間的斷供風險呢？
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