作者
Marco Lau
更新
2026-08-25
位於大埔荔枝山半山的大型私人屋苑天鑽（The Regent），自2020年底入伙以來，憑藉約5至6年的半新樓齡、高達24萬平方呎的度假式住客會所，以及被翠綠山巒環抱的清幽居住環境，成為新界東備受矚目的中產住宅項目。天鑽在大埔區內具備明顯的性價比折讓優勢，吸引不少預算有限的上車族、同區換樓家庭，以及在香港科學園、中文大學或教育大學就業的科研專才與教職員租住。
引言：天鑽好唔好住？大埔半山大型屋苑定位與租買分析
評估天鑽「好唔好住」與「值唔值得買」，核心在於住戶如何在半山清幽的生活環境與依賴接駁交通的日常通勤之間取得平衡。天鑽自成一隅，遠離市中心喧囂，單位普遍擁有開揚綠化山景或內園泳池景緻，整體居住密度與私隱度均優於一般鐵路上蓋項目。
從租買定位來看，天鑽主要服務三大客群：
-
初次上車買家：主打一房及兩房戶型，入場門檻較沙田或大圍核心鐵路盤更具競爭力。
-
同區升級換樓家庭：屋苑提供豐富的三房套房及特色大單位，配合大型會所設施與名校網，切合家庭成長需要。
-
高學歷專才租客：鄰近香港科學園、香港中文大學及香港教育大學，具備穩定的專才及教職員租務需求支持。
雖然日常出入主要依賴屋苑專屬穿梭巴士接駁至港鐵大埔墟站，但對於追求居住空間、新穎設施與綠化環境的買家及租客而言，天鑽依然是新界東極具性價比的熱門選擇。
Quick Facts：天鑽核心資料速覽
天鑽為大埔山塘路一帶規模最大的私人住宅項目，以下整理屋苑經核實的基本物業規格：
|
項目 |
詳細資料 |
|---|---|
|
物業名稱 |
天鑽（The Regent） |
|
詳細地址 |
新界大埔荔枝山山塘路8號 |
|
發展商 |
中國海外發展有限公司（賣方：國萬投資有限公司） |
|
入伙日期 |
2020年12月起陸續入伙（樓齡約5至6年） |
|
物業座數 |
共17座（第1至19座，不設4座及14座；分高座1-10座、低座11-19座） |
|
單位總數 |
1,620伙 |
|
實用面積 |
334至1,388平方呎 |
|
常見戶型 |
1房、2房、3房（連套房）、4房及特色戶（連平台/花園/天台） |
|
住客車位 |
358個住客車位、17個住客電單車位 |
|
小學校網 |
84校網 |
|
中學校網 |
大埔區中學校網 |
|
鄰近港鐵站 |
港鐵大埔墟站（設專屬穿梭巴士接駁，車程約5分鐘） |
|
同區主要比較屋苑 |
新達廣場、嵐山、大埔中心、盈峰翠邸、白石角半新盤 |
以上資料截至本文發佈日，實際資料或會更新，詳情以發展商、屋苑管理處及相關機構最新公布為準。
數據透視：天鑽最新樓價、實用呎價與租金走勢
截至本文發佈日，天鑽二手市場買賣實用呎價主要維持在約$11,500至$14,500水平，整體成交活躍度在大埔半山板塊中名列前茅。對比新界東同區鐵路沿線上蓋物業，天鑽樓價存在約一至兩成的性價比折讓，為買家提供了以較低預算進駐半新大型屋苑的機會。
二手買賣成交價參考範圍
-
1房單位（實用約370至385呎）：成交價普遍介乎約$480萬至$550萬，實用呎價約$13,000至$14,500，適合初次置業人士上車。
-
2房單位（實用約450至580呎）：成交價約$580萬至$720萬，實用呎價約$12,500至$14,000，為屋苑成交量最高的主力戶型。
-
3房單位（實用約610至860呎）：成交價介乎約$780萬至$1,050萬，實用呎價約$12,000至$13,500，受同區換樓家庭歡迎。
-
複式或特色大戶（實用逾1,000呎）：連花園或連天台大宅叫價可達$1,800萬至$2,300萬以上。
租賃市場表現與租金回報
天鑽的租務承接力相當穩定，平均實用呎租介乎約$36至$47，平均租金回報率約為3.0%至3.6%：
-
1房戶型：每月租金約$15,000至$17,000。
-
2房戶型：每月租金約$18,000至$23,000。
-
3房戶型：每月租金約$25,000至$31,000。
影響天鑽單位價格的關鍵因素
-
景觀與座向：向東南望大埔郊野公園一帶翠綠林景，或向內園泳池景的單位，呎價普遍較高；部分向西北面向吐露港公路引道的單位，因潛在車流噪音，價格折讓較明顯。
-
座數與出入便利度：鄰近穿梭巴士站及會所的高座大廈（第1至10座），出入相對便捷，流通率高於依山而上的低座深處座數。
-
樓層與開則：高層享遼闊山景視野的單位呎價較堅挺；擁有獨立廚房（明廚）及明廁的三房單位較受家庭買家追捧。
資料截至本文發佈日；成交數據涵蓋近期市場註冊紀錄；實際叫價及成交價視乎單位樓層、景觀、間隔、裝修及市況而定。
間隔與景觀：天鑽戶型特色及平面圖解析
天鑽的單位開則方正實用，實用率普遍約75%至80%，各座大廈均設有露台與工作平台，採光度及對流通風表現優良。
戶型間隔主要特點
-
長方廳與日字廳佈局：大廳設計方正分明，無多餘的玄關及過長走廊位，客飯廳功能清晰，方便擺放大型電視櫃、梳化及餐桌餐椅。
-
睡房比例均勻：主人房大多預留衣櫃及雙人床空間，部分大三房戶型更設有獨立衣帽間或儲物房連洗手間，滿足多代同堂或聘請家傭的需要。
-
廚房設計劃分：一房及大部分兩房單位採用開放式廚房（開廚）設計，有效擴闊視覺空間；大兩房及三房以上單位則多採用封閉式獨立廚房（明廚），方便喜愛明火煎炒烹飪的家庭。
-
洗手間通風配置：部分中小型單位配有抽風系統的「黑廁」（無窗設計）；三房套房的主人房浴室則多設有通風窗（明廁）。
景觀分佈與選宅注意事項
-
第1至10座（高座）：呈圓弧形環繞著中央住客會所及大型泳池。向內單位享有開揚園林水景，向外高層單位則可遠眺大埔市景及周邊翠綠山巒，通風極佳。
-
第11至19座（低座）：沿山塘路南側順勢興建，密度較低，被綠樹環抱，私隱度極高，適合追求極致寧靜的住戶。
-
環境與噪音留意點：部分朝向西北方的單位需留意午後西斜日照；低層靠近吐露港公路引道方向的個別座數需留意車輛行駛聲浪，睇樓時建議實地測試隔音效果。
溫馨提示：各座各層單位佈局有異，睇樓時應以正式售樓說明書、核准圖則及現場實地視察為準。
社區配套：天鑽生活機能全方位一覽
天鑽採取半山大型屋苑發展模式，雖然自成一國，但透過屋苑專巴及鄰近市中心網絡，能全面滿足住戶在交通、飲食、購物及醫療各方面的日常生活所需。
交通網絡：穿梭巴士接駁大埔墟站及對外通勤
-
專屬居民穿梭巴士：屋苑設有A、B兩條居民巴士路線，全日高頻次穿梭往返港鐵大埔墟站及新達廣場，車程僅約5分鐘，是住戶日常出入最核心的交通工具。
-
專線小巴與巴士接駁：荔枝山設有專線小巴23K及23S往返大埔墟鐵路站及大埔墟市中心；住戶亦可步行至鄰近的運頭塘邨乘搭多條巴士路線直達九龍及港島主要商業區。
-
鐵路與公路網絡：由港鐵大埔墟站乘搭東鐵線，向南可直達沙田、九龍塘、會展及金鐘核心商業區，亦可於大學站轉乘接駁巴士前往香港科學園；自駕住戶經吐露港公路可快速連接9號幹線，前往沙田或九龍東十分便捷。
-
通勤注意要點：若選擇由屋苑徒步前往大埔墟站，步程約需12至15分鐘，且沿途途經山坡斜路，雨季或炎熱天氣下較消耗體力；早晚上下班及上下課繁忙時間，專巴站可能出現候車人龍，建議出門預留緩衝時間。
購物與飲食：鄰近商場、街市及日常補給
-
屋苑內部支援：天鑽基座設有少量民生商店，會所「天鑽匯」內亦設有專屬住客山畔餐廳，提供便捷的日常餐飲選擇。
-
新達廣場商圈：乘搭屋苑專巴5分鐘直達大埔墟站上蓋「新達廣場」，商場匯聚大型超級市場、連鎖食肆、日式料理、銀行、西醫診所及生活用品店，滿足一站式採買需求。
-
民生商場與傳統街市：鄰近的運頭塘商場提供平民化食肆及便利店；前往著名的大埔墟街市及熟食中心採購新鮮食材與品嚐地道美食亦非常方便。
康樂與醫療：24萬呎天鑽匯會所與周邊休憩設施
-
旗艦級住客會所「天鑽匯」：會所連同園林綠化空間佔地廣達24萬平方呎（室內外會所主體逾6.3萬平方呎），設施標準傲視同區。內部設施包括50米長戶外園林泳池、25米室內恆溫泳池、保齡球場、多用途室內運動場（可作羽毛球/籃球場）、動感健身室、兒童遊樂室、音樂練習室、董事宴會廳及約700米綠化慢跑步道等。
-
寵物友善空間：屋苑設有寵物活動專區，且周邊綠樹成蔭，十分適合飼養寵物的家庭散步放狗。
-
鄰近郊遊與醫療配套：周邊鄰近大埔滘自然護理區、元洲仔公園及大埔海濱公園，戶外休閒選擇豐富；醫療方面，大埔墟設有眾多私家西醫診所，公立醫療網絡則由雅麗氏何妙齡那打素醫院及大埔醫院提供支援。
校網分析：小學84校網與大埔區中學校網優勢
-
小學84校網：天鑽屬於大埔區84小學校網，網內涵蓋多所新界東著名優質小學，包括香港教育大學賽馬會小學、大埔舊墟公立學校、大埔舊墟公立學校（寶湖道）、保良局田家炳千禧小學及大埔崇德黃建常紀念學校等。
-
大埔區中學校網：中學方面，大埔區擁有多間教學質素出色的Band 1英文中學，包括迦密柏雨中學、王肇枝中學、聖公會莫壽增會督中學及南亞路德會沐恩中學等，升學銜接相當完善。
-
國際學校與高等學府：鄰近設有挪威國際學校（Norwegian International School），並與香港中文大學及香港教育大學僅相隔數個鐵路站或短途車程，學術氣氛濃厚。
學校名單、收生準則及校網安排或會更新，應以教育局及學校最新公布為準。
優點與缺點：天鑽好唔好住？客觀利弊全面評估
在考慮入市或租住天鑽前，建議買家與租客全面衡量屋苑的各項優勢與潛在限制：
天鑽三大主要優點
-
樓齡半新且會所配套頂級：入伙約5至6年，大廈內外保養良好；24萬呎天鑽匯會所設施完備度極高，設有室內恆溫泳池及保齡球場，在新界東中產屋苑中競爭力極強。
-
半山環境清幽綠化率高：群山環抱，遠離鬧市塵囂與密集高樓，空氣清新且私隱度高，大部分單位享有綠油油山景。
-
實用呎價具性價比優勢：對比沙田、大圍或大埔墟站核心鐵路上蓋物業，天鑽呎價相對親民，買家能以更實惠的預算進駐大空間或升級三房。
天鑽三大主要缺點
-
日常出入依賴穿梭巴士：屋苑位處半山，徒步前往大埔墟站需行經斜路（約12至15分鐘），若遇上早晚尖峰候車人潮，需預留接駁時間。
-
日常購物非零距離：屋苑內部僅有基本商舖，大型採購、街市買餸或豐富外賣選擇必須依賴新達廣場或大埔墟市中心商圈。
-
車位比例緊絀與斜坡責任：全盤1,620個單位僅配備358個住客車位（約4.5戶爭1車位），自駕住戶租買車位競爭激烈；此外屋苑依山而建，地契列明業主須共同承擔範圍內天然斜坡及護土牆的長遠維修責任。
未來發展及升值潛力：新界東創科走廊與交通基建帶動
天鑽的物業價值與租務需求，長遠受惠於新界東創科產業走廊的持續發展。隨著香港科學園的擴建以及馬料水創新科技發展規劃推進，大埔及白石角一帶持續匯聚高收入的科研專才、大學教授及創科工程人員，為天鑽的二手買賣及優質租客群提供剛性支撐。
此外，東鐵線過海段通車後，由大埔墟站出發毋須轉線即可直達香港島商業核心區（會展及金鐘），大幅縮短了新界東居民往返港島的通勤時間，進一步鞏固了大埔優質私樓的居住價值。
然而，買家需客觀認識到，半山地段本身缺乏新增大型商業基建的空間，物業未來的價格走勢主要跟隨整體二手樓市氣氛、按揭利率環境及住宅供求關係變動。準買家置業時應以自住實用及個人負擔能力為首要考量，避免盲目預設樓價必升。
買樓或租樓前要留意甚麼？開支清單與住屋風險
無論是置業還是租住天鑽，長期住屋開支均佔家庭每月的現金流重大比例，簽訂合約前必須周詳規劃前期費用與後續固定支出。
準業主買樓與按揭注意事項
-
首期與各項初期稅費：除準備首期資金外，買家需計算從價印花稅（AVD）、地產代理佣金（一般為樓價1%）及律師費等一次性置業成本。
-
按揭審批與供款比率：
按揭審批時需確保供款佔入息比率符合金融管理局的監管指引，並預留加息週期的供款緩衝資金。
-
持有物業的持續成本：每月需準時繳納物業管理費、季度差餉及地租；此外，天鑽業主需留意公契規範，分擔屋苑斜坡與大型公共設施的長期維修基金儲備。
準租客租樓與合約簽署須知
-
初期租樓預算：簽約時需備妥「兩按一上」（兩個月租金按金加首個月租金）、半個月地產代理佣金，以及租約印花稅（打厘印費用）。
-
合約權責與維修條款：在簽訂標準租約前，須明確界定冷氣機、廚房家電、喉管及結構滲水等問題的維修保養責任，並留意「死約」與「生約」的解約條款。
-
日常開銷核算：核實水電煤及寬頻網絡收費方式，並向物業管理處了解住客證申請手續及穿梭巴士乘車收費安排。
總結：天鑽適合哪類買家與租客？
綜合樓價、租金水平、會所品質、校網及地理環境，天鑽在市場上具備明確的客群適配性：
-
最適合的人士：
-
追求高品質會所生活、重視屋苑綠化與寧靜環境的家庭客。
-
預算約$600萬至$700萬，希望買入半新兩房優質物業的上車族。
-
在香港科學園、中文大學或教育大學就業，期望短途通勤並享受度假式環境的租客。
-
擁有私家車代步，對港鐵直達依賴較低的家庭。
-
-
可能需要考慮其他屋苑的人士：
-
要求「下樓即達港鐵站」的極致鐵路通勤族（可考慮大埔墟站上蓋新達廣場）。
-
預算極為緊湊且不願搭乘接駁專巴出入的買家。
-
建議準買家與租客在做決定前，挑選平日早晚繁忙時間親身搭乘一次屋苑專巴，並實地視察心儀單位的座向景觀，以全面體驗真實的半山居住感。
長期住屋責任與財務規劃：為何需要考慮定期人壽保障？
不論是決定入市做業主抑或簽約租住天鑽，住屋開支往往是家庭長達數十年最不可或缺的固定開銷。
對於準業主而言，承造長達20至30年的房屋按揭後，若家庭經濟支柱不幸遭遇意外或身故，剩餘的數百萬元按揭貸款可能瞬間成為在世家人的沉重負擔。配置一份20年定期人壽保險，能在家庭支柱不幸離世時提供一筆過的身故賠償金，精準覆蓋未償還的按揭貸款，確保家人在痛失依靠的艱難時刻，不致因無力供樓而面臨被銀行收樓變賣物業的困境。
對於租客而言，即使沒有供樓按揭，每月的租金支出及受撫養家庭成員的日常生活開支同樣是剛性承擔。若家庭收入因突發變故而中斷，定期人壽保險所提供的賠償金額，能為家人提供穩定的租金儲備與生活費，保障子女教育不受中斷，維持原有的居住生活質素。
定期人壽保險專注於純人壽保障，不含儲蓄與投資成分，保費支出相對親民，能讓家庭在保留充足流動資金應付首期、裝修或日常生活的同時，以高性價比建立起全面的家庭財務安全網。
無論買樓定租樓，住屋開支往往都是家庭一項長期財務承擔。準業主承造按揭後，可按未償還按揭、家庭生活費及供養責任，評估是否需要20年定期人壽；租客如果需要長期負擔租金或支撐家庭收入，同樣可以按個人情況考慮合適保障。及早規劃，有助家人在突發情況下繼續應付住屋及日常開支。
Bowtie 網誌讀者優惠限時保費5折 比恆常優惠更抵
⚡ 長達 20 年保費不變，保障更易預算！
Bowtie 定期人壽提供最長 20 年保障期，
期內保費固定，總保費更可比每年續保慳高達 6%。
即日起至 8 月 31 日，輸入優惠碼【BLOGINSURE】，
即享比恆常優惠更抵的首年保費 5 折優惠！
*優惠及產品受相關條款及細則約束。
＊新客戶是指該保單受保人在申請新保單時從未持有同款 Bowtie 產品或成為同款 Bowtie 產品保單下的受保人。優惠受條款及細則約束。
以上內容只供一般參考，不構成財務或保險建議。產品保障、保費、投保資格及不保事項受相關保單條款及細則約束。
常見問題
天鑽與同區的新達廣場及嵐山相比，有甚麼優勢和不足？
天鑽的優勢在於樓齡新（約5至6年）、24萬呎天鑽匯會所設施極為齊備，且戶型開則方正實用。對比鐵路上蓋的新達廣場，天鑽環境清幽且設施新穎，但出入需依賴接駁專巴；對比嵐山，天鑽位置相對更靠近大埔核心商圈，且主打中大型標準戶型，適合家庭客。
天鑽適合哪些家庭、準買家或租客？
天鑽特別適合喜愛半山清幽綠化環境、重視會所品質的家庭買家；包括預算有限但想買入半新樓的兩房上車客、物色三房套房的換樓家庭，以及於香港科學園、中文大學或教育大學就業的科研專才與教職員租客。
天鑽的樓價、租金及租務需求如何？
截至本文發佈日，天鑽二手成交實用呎價主要介乎約$11,500至$14,500，兩房售價約$580萬至$720萬，三房售價約$780萬至$1,050萬。平均實用呎租約$36至$47，租金回報率約3.0%至3.6%，受大專院校及創科專才支持，租務承接力穩健。
購買或租住天鑽前，有哪些常見需要留意的地方？
需留意四大要點：第一，日常出入依賴屋苑專屬穿梭巴士，尖峰時段需預留候車時間；第二，部分一至兩房單位設有黑廁及開放式廚房；第三，部分朝向西北單位有西斜日照或靠近吐露港公路引道有車流聲浪；第四，住客車位比例約4.5比1，車位供應較為緊張。
天鑽前往港鐵大埔墟站及主要商業區方便嗎？
屋苑自設專屬穿梭巴士往返大埔墟站新達廣場，車程約5分鐘；步行前往則約需12至15分鐘（途經斜路）。由大埔墟站乘搭港鐵東鐵線可直達沙田、九龍塘、會展及金鐘，自駕經吐露港公路前往九龍東或新界各區亦十分便捷。
天鑽的樓齡、斜坡維修或管理有甚麼要留意？
天鑽於2020年底入伙，樓齡約5至6年，屬於半新物業，短期內無大型翻新維修負擔。但需留意屋苑依山而建，地契及公契列明業主須共同承擔屋苑範圍內天然斜坡及護土牆的定期檢測與長遠維修責任，買入前可查閱維修儲備基金狀況。
承造按揭買入天鑽後，是否值得考慮20年定期人壽？
非常值得考慮。置業承造大額按揭是一項長達20至30年的家庭債務承擔。若家庭經濟支柱不幸發生變故，20年定期人壽提供的一筆過賠償金能覆蓋剩餘按揭貸款，確保家人不會因無力供樓而失去住所，以平實保費鎖定供樓期的純人壽保障。
租住天鑽的租客沒有按揭，是否仍要考慮定期人壽？
租客同樣值得評估。即使沒有按揭供款，每月租金與家庭日常開支依然是長期的剛性支出。若家庭主要收入支柱不幸中斷，定期人壽賠償金能為受撫養的家人及子女提供穩定的居所租金與生活費保障，避免家庭頓失依靠陷入財務困境。
資訊來源
相關文章
其他話題
Bowtie StoryBowtie故事Bowtie產品理念BusinessDrugsFood & NutritionHealthHealth GlossaryHR專區Insurance TipsMedical Check UpsParentingPrevention/VaccinationWomen’s Health中醫知識了解癌症保險知識個人理財內分泌及糖尿科公司醫保公立醫院百科創業指南呼吸道及肺部資訊報稅攻略女性健康學習專科醫生小兒健康心臟科資訊新冠肺炎殯葬資訊治療方案泌尿科資訊熱門話題營養貼士牙科資訊物理治療男性健康疾病症狀皮膚及性病資訊真實客戶分享眼睛健康私家醫院百科移民須知精神健康老人健康耳鼻喉資訊職場資訊肝臟健康腎臟健康腦神經及中風專科腸胃健康藥物簡介血液健康親子資訊身體檢查項目退休生活運動貼士醫療中心/診所指南門診/普通科資訊預防檢查/疫苗風濕資訊骨科資訊
