作者
Marco Lau
更新
2026-08-27
啟德新區作為九龍東核心發展板塊，近年各項大型基建與商業配套陸續落成，區內半新屋苑成為不少中產家庭、換樓客及專業人士租買的熱門目標。位於沐寧街9號的「龍譽（Vibe Centro）」，憑藉單邊景觀、多元化開則及傳統名校網優勢，在同區物業中一直維持穩定的市場關注度。無論你是計劃進場置業還是尋覓優質租盤，提前掌握屋苑的真實開則、身處地段的交通生活便利度及潛在居住限制，都是作出精明決策的關鍵。
引言：龍譽好唔好住？啟德核心地段與屋苑定位
龍譽整體居住質素在啟德新區名列前茅，特別適合重視交通便利、名校網升學及全方位會所設施的家庭與上班族。項目坐落啟德城中心沐寧街，鄰近港鐵啟德站，兼享九龍城區名校網絡與新區持續升級的商業機能。
作為保利置業在香港首個獨資發展的大型住宅項目，龍譽在規劃上兼顧了不同階層的居住需求。全盤提供開放式至4房，以及市區罕見的低座花園或天台複式大宅。對於準買家而言，龍譽的單邊座向令部分高層單位享有開揚遠景與維港海景，具備不俗的保值與自住價值；對於租客來說，屋苑租金回報率維持在3厘左右水平，且周邊大型商場如AIRSIDE與雙子匯（The Twins）相繼啟用，日常購物娛樂均十分便捷。
Quick Facts：龍譽核心資料速覽
龍譽於2018年年底入伙，屬於啟德發展區內典型的中密度半新屋苑，由高座與低座大樓組成。以下整理屋苑的核心物業規格：
| 項目 | 詳情 |
|---|---|
| 物業名稱 | 龍譽（Vibe Centro） |
| 發展商 | 保利置業 |
| 物業地址 | 九龍啟德沐寧街9號 |
| 入伙日期 | 2018年11月 |
| 大廈座數 | 共4座（劃分為6幢：高座1A、1B、2A、2B座；低座第3座、第5座） |
| 樓層數目 | 高座樓高34層（地下及1至38樓，不設4、13、14、24及34樓）；低座樓高6層 |
| 單位總數 | 930伙 |
| 實用面積 | 228至2,703平方呎 |
| 戶型間隔 | 開放式、1房、2房、3房、4房及低座特色複式單位 |
| 住客車位 | 約176至178個 |
| 物業管理 | 保利（香港）物業管理有限公司 |
| 小學校網 | 34校網 |
| 中學校網 | 九龍城區（KL3） |
| 鄰近港鐵站 | 港鐵啟德站（步行約5至10分鐘） |
| 同區主要比較屋苑 | 啟德1號、天寰、嘉匯、嘉峯匯、OASIS KAI TAK |
以上資料截至本文發佈日，實際資料或會更新，詳情以發展商、屋苑管理處及相關機構最新公布為準。
數據透視：龍譽樓價、實用呎價及租金行情
龍譽近期二手買賣成交實用呎價主要介乎18,000元至22,000餘元，平均成交呎價約21,000元水平；租務市場平均實用呎租則約47元至56元。不同戶型的總價門檻與租金區間存在明顯劃分。
| 戶型 | 實用面積參考（平方呎） | 二手樓價參考（港幣） | 每月租金參考（港幣） | 適合客群 |
|---|---|---|---|---|
| 開放式 | 約 228 – 245 | 約 420萬 – 490萬元 | 約 12,000 – 14,500元 | 單身貴族、收租投資者 |
| 1房 | 約 306 – 363 | 約 620萬 – 720萬元 | 約 16,000 – 19,500元 | 年輕情侶、初次上車客 |
| 2房 | 約 489 – 549 | 約 980萬 – 1,180萬元 | 約 21,000 – 27,000元 | 小家庭、換樓家庭 |
| 3房 | 約 860 – 925 | 約 1,800萬 – 2,400萬元 | 約 38,000 – 46,000元 | 中產家庭、跨區換樓客 |
| 4房及特色戶 | 約 1,010 – 2,703 | 約 2,600萬 – 4,500萬元以上 | 約 55,000 – 85,000元以上 | 實力換樓客、多代同堂家庭 |
資料截至本文發佈日；實際叫價及成交價視乎單位樓層、景觀、間隔、裝修及市況而定。
影響龍譽個別單位買賣價與租金表現的核心因素包括：
- 景觀與朝向：第2座南向高層可遠眺啟德跑道區及維港海景，成交呎價往往高出內園或樓景單位15%至20%以上。
- 樓層高低：高層單位採光優異且遠離地面車流，抗跌力與叫租力相對顯著。
- 廚房與浴室開則：部分細單位採用開放式廚房與黑廁，裝修維護保養良好及附連全屋名牌家電的單位更容易獲租客以高溢價承接。
間隔與景觀：平面圖及戶型特色全面睇
龍譽的開則設計靈活多元，高座大廈主打1房及2房中小型單位（佔全盤約65%），低座大樓則全屬特色複式大宅。
在平面圖佈局上，高座標準單位（1A、1B、2A、2B座）主要採用長形或日字形客飯廳設計，外連露台及工作平台，空間劃分明確，家具擺位相對容易：
- 開放式及1房戶：實用面積由228平方呎起，屬全啟德發展區內入場門檻最細的戶型之一。廚房多採開放式設計，睡房以套房形式連接浴室，適合單身人士或年輕上班族。
- 2房及3房戶：2房單位實用面積約489至549平方呎，部分大2房設有儲物房；3房單位則由860平方呎起，主人房多屬套房設計並設有衣帽間位置，空間感充裕。
- 低座複式戶（第3及第5座）：樓高僅6層，共提供53個特色複式單位，實用面積約746至1,377平方呎，部分連私家花園、平台或天台，為市區罕有的低密度洋房式生活體驗。
景觀分佈方面，龍譽地盤位處沐寧街南端單邊位置。第2座（2A及2B座）高層向南單位視野最為開揚，可越過前方矮建築遠眺啟德跑道區與維港海景；向東及東南單位主要望啟德河畔綠化景致；向北及向西的單位則主要望屋苑內園泳池景或鄰近的嘉匯、啟德1號等樓景。
社區配套：生活機能與周邊設施一覽
啟德新區生活機能近年全面升級，由鐵路交通、旗艦商場、體育娛樂到名牌校網，已形成成熟自足的優質生活圈。
1. 交通網絡：港鐵啟德站與巴士幹道
- 港鐵網絡：由屋苑步行數分鐘即可到達港鐵啟德站，乘搭屯馬綫可快速直達大圍、鑽石山、紅磡及柯士甸等轉乘樞紐。
- 過海通勤：經屯馬綫前往紅磡站或大圍站轉乘東鐵綫過海段，僅需數站即抵達會展及金鐘，連接中環及港島核心商業區極為便捷。
- 路面交通：沐安街及承啟道設有全日運作的專線小巴與多條巴士路線，提供直達九龍灣、觀塘、旺角、尖沙咀及中環的多元出行選擇。
2. 購物與飲食：AIRSIDE、雙子匯及民生商場
- 大型旗艦商場：鄰近逾70萬平方呎的全新地標商場AIRSIDE，內設大型精品超市、MCL戲院、綠化空中花園及各國特色食肆。
- 雙子匯及地下購物街：啟德雙子匯（The Twins）及未來分階段貫通的啟德地下購物街，提供高端百貨零售及消閒餐飲體驗。
- 平價民生配套：步行數分鐘可達啟德1號商舖、晴朗商場及晴朗街市，滿足日常生活買餸、快餐及日用品採購等日常需求。
3. 康樂與休閒：the VIBE會所與啟德體育園
- 屋苑專屬會所「the VIBE」：會所連園林面積逾3.5萬平方呎，樓高4層，提供超過32項設施，包括罕見的室內及室外雙游泳池、健身室、室內運動場、瑜伽室、兒童遊樂區、鋼琴室及特色寵物美容室。
- 啟德體育園與休閒綠化：鄰近具備國際級體育與演藝設施的啟德體育園，周邊環繞啟德大道公園、啟德河畔長廊及多個單車徑網絡。
- 醫療健康體系：毗鄰香港兒童醫院，以及興建中的啟德新急症醫院，區內醫療設施規劃完善。
4. 校網分析：小學34校網與九龍城區中學
龍譽在升學方面享有極大地理優勢，其小學校網屬於全港四大名校網之一的「34校網」。
網內涵蓋協恩中學附屬小學、聖羅撒學校、陳瑞祺（喇沙）小學、農圃道官立小學及保良局何壽南小學等頂尖官津小學。中學校網則納入九龍城區，名校陣容包括喇沙書院、瑪利諾修院學校（中學部）、香港培正中學及迦密中學等傳統名校。強大的升學資源吸引了大量重視子女教育的家長買家與家庭租客進駐。
學校名單、收生準則及校網安排或會更新，應以教育局及學校最新公布為準。
優點與缺點：龍譽好唔好住？客觀分析
在考慮租買龍譽前，準買家及租客應全面衡量以下各項優劣：
龍譽的三大居住優點
- 地利與名校雙重優勢：步行數分鐘直達港鐵啟德站，並坐擁小學34名校網及九龍城中學校網，自住升學與長遠租務價值兼備。
- 會所設施齊備且具單邊優勢：自設逾3.5萬呎4層會所「the VIBE」，提供市區罕見的室內外雙泳池及寵物專屬設施；高座南向單邊單位景觀開揚。
- 戶型覆蓋全面：由228呎上車開放式至逾2,000呎複式大戶均有提供，可滿足單身、核心家庭至換樓豪宅買家的多元預算需求。
龍譽的三大潛在缺點
- 細單位開則限制：部分開放式及1房戶型採用開放式廚房及黑廁設計，通風採光依賴機械抽氣，油煙處理與收納空間較為受限。
- 車位比例相對緊張：全盤提供930個單位，但住客車位僅約176至178個（比例約1:5.2），有車階層可能需要面對車位月租偏高或需外求車位的問題。
- 周邊個別地盤施工影響：啟德部分地段及地下工程仍在分階段推進，部分面向外圍的低層單位在日常或會受到輕微施工噪音或沙塵困擾。
未來發展及升值潛力：啟德新區發展影響
啟德新區各項重大規劃正逐步兌現，直接提升周邊物業的長遠生活質素與資產潛力。
啟德體育園落成啟用後，將承辦多項國際級體育賽事、大型演唱會及文化盛事，進一步鞏固啟德作為九龍東娛樂新地標的地位。與此同時，啟德地下購物街的全面貫通將無縫接駁啟德站、雙子匯及周邊私人屋苑，構建全天候室內步行動線。此外，政府積極研究的智慧綠色集體運輸系統，亦將加強啟德跑道區與市區鐵路網絡的無縫串聯。
然而，大型盛事舉辦期間周邊人流激增，或會短暫增加公共交通及路面負荷；同時啟德區內未來仍有新盤供應陸續推售，二手市場定價將面臨一定競爭。買家需留意，物業長遠價格走勢仍會受利率變動、住宅供求、按揭政策及宏觀經濟大環境影響，置業前應客觀評估，切忌單方面押注升值預期。
買樓或租樓前要留意甚麼？
買樓置業與租屋居住涉及截然不同的資金安排與法律責任，入市前應做好全方位的財務審查與實務準備。
1. 準業主注意事項：置業開支、按揭與財務規劃
- 前期開支準備：除基本樓價首期外，買家須預留資金繳付從價印花稅、律師費、地產代理佣金、新居裝修及傢俬購置費。
- 按揭審批與供款比率：金管局已放寬按揭成數上限，但申請人仍須符合銀行「供款與入息比率」要求，並預先評估未來利率波動對每月供款額的影響。
- 持續持有成本：每月管理費、按季繳納的差餉地租，以及長遠大廈公共維修儲備基金均屬固定支出。
- 家庭財務風險防範：按揭貸款年期長達20至30年，準業主應衡量一旦家庭經濟支柱遇上意外或健康變故時，家庭是否有足夠的財務緩衝支付剩餘按揭。
2. 準租客注意事項：租務雜費、租約條款與風險
- 前期啟動資金：通常須準備「兩按一上」（兩個月租金按金加一個月預繳租金），連同半個月地產代理佣金及搬遷開支。
- 租約條款與權責劃分：簽約前進行土地查冊核實業主身份，確認合約註明管理費及差餉由哪一方承擔，並釐清冷氣機、熱水爐、煮食爐等大型家電的維修權責。
- 退租通知與免租期：留意「一年死約、一年生約」的起租期、退租提前通知期約定，交樓時拍照存檔單位原始狀況。
總結：龍譽適合哪類人？
龍譽具備優質的地利、多元戶型及名校網優勢，在啟德新區中定位鮮明：
- 適合準買家：看重小學34名校網教育資源的中產家庭、鍾情半新鐵路盤且追求開揚景觀的換樓客，以及尋求啟德核心區優質物業以獲取穩定租金回報的長線投資者。
- 適合準租客：在中環、金鐘、灣仔或九龍東CBD上班的專業人士，以及希望透過租住優質屋苑為子女爭取名校派位門票的家庭客。
- 建議考慮其他屋苑人士：預算極為有限、要求戶戶設有大型獨立明火廚房及明廁、或對私家車位配額有剛性需求的買家。
置業與租屋財務保障：Bowtie 20年定期人壽
無論買樓定租樓，住屋開支往往都是家庭一項長期財務承擔。準業主承造按揭後，可按未償還按揭、家庭生活費及供養責任，評估是否需要20年定期人壽；租客如果需要長期負擔租金或支撐家庭收入，同樣可以按個人情況考慮合適保障。及早規劃，有助家人在突發情況下繼續應付住屋及日常開支。
以上內容只供一般參考，不構成財務或保險建議。產品保障、保費、投保資格及不保事項受相關保單條款及細則約束。
常見問題
龍譽與同區的啟德1號或嘉峯匯相比，有甚麼優勢和不足？
龍譽的優勢在於位處沐寧街單邊南端，第2座高層向南單位視野開揚，享維港海景，且會所設有罕見的室內外雙泳池；戶型亦提供全區最細的228呎開放式單位，入場靈活。不足之處在於部分細單位採黑廁及開放式廚房設計，且步行至港鐵站距離略長於啟德1號。
龍譽適合哪些家庭、準買家或租客？
龍譽特別適合看重小學34傳統名校網的育兒家庭、在港島或九龍東核心商業區工作的白領人士，以及喜愛完善會所設施的單身族與年輕夫婦。對長線收租投資者而言，其多元戶型與約3厘的租金回報率亦具相當吸引力。
龍譽的樓價、租金及租務需求如何？
龍譽二手成交實用呎價約18,000元至22,000餘元，開放式及1房總價約400多萬至720萬元，2房約980萬至1,180萬元。平均實用呎租約47元至56元，受惠於名校網及新區優質生活圈，租務交投活躍且租金承接力穩定。
購買或租住龍譽前，有哪些常見「中伏位」？
主要留意事項包括：部分細單位屬於黑廁及開放式廚房設計，煮食油煙與採光受限；全盤住客車位比例偏緊（約1:5.2），車位租金較高；此外，周邊部分基建工程仍在推進，低層臨街單位或受輕微施工聲浪影響。
龍譽前往港鐵站及主要商業區方便嗎？
十分方便。由屋苑步行數分鐘即可到達港鐵啟德站，經屯馬綫可快速接駁鑽石山及紅磡；轉乘東鐵綫過海段僅數站直達會展及金鐘，輕鬆往返中環及港島核心商業區。
龍譽的樓齡、維修或管理有甚麼要留意？
龍譽於2018年11月入伙，樓齡約7至8年，屬半新屋苑，由保利（香港）物業管理有限公司管理。大廈外牆及會所公眾設施保養良好，短期內出現大型維修集資的風險較低，但業主與租客仍需按時預算日常物業管理費開支。
承造按揭後，是否值得考慮20年定期人壽？
值得考慮。按揭供款長達20至30年，是家庭龐大的長期債務。定期人壽保險以純保障、保費相對親民的特點，可按未償還按揭金額配置足額保障；若家庭經濟支柱不幸離世，保險賠償能用於清還房貸，避免家人因斷供而失去住所。
租客沒有按揭，是否仍要考慮定期人壽？
視乎家庭責任而定。租客雖無按揭負擔，但租金與日常家庭生活開支屬剛性支出。若主要收入支柱不幸遭遇意外，定期人壽賠償可為留下的家人提供充足的租金儲備與生活費，確保子女升學與家庭居住環境不致突遭劇變。
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