作者
Marco Lau
更新
2026-08-25
新港城（Sunshine City）坐落於新界馬鞍山市中心核心地段，由恒基兆業地產發展，於1992年至1996年分5期落成入伙，合共提供20座住宅大廈及超過4,700個住宅單位，為馬鞍山區內規模最大、交投最活躍的私人住宅項目。在香港住宅市場中，新港城長年被視為新界東極具代表性的「鐵路商場上車盤」與「家庭換樓藍籌屋苑」。
引言：新港城好唔好住？
對於有意進駐馬鞍山的準買家與租客而言，新港城最核心的居住價值在於其無可比擬的生活機能——屋苑第4期基座直駁港鐵屯馬綫馬鞍山站及區內旗艦商場「MOSTown 新港城中心」，並設有全天候行人天橋網絡貫通周邊社區。無論是尋求低首期門檻的年輕首置客、希望原區換三房的家庭客，還是在中文大學就讀或東九龍核心商業區上班的租客，新港城都能提供高實用率與極佳交通便利的居住選擇。本文將全面剖析新港城的最新樓價走勢、各期戶型平面圖、社區配套、優缺點及租買注意事項，助你作出最明智的住屋決定。
Quick Facts：新港城核心資料速覽
以下整理新港城經核實的基本物業資料與規格，方便準業主與租客快速掌握屋苑概況：
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項目 |
資料詳情 |
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屋苑中文名稱 |
新港城（第5期命名為海濤居） |
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屋苑英文名稱 |
Sunshine City（Phase 5: The Tolo Place） |
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所屬地區 |
新界沙田區 / 馬鞍山 |
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發展商 |
恒基兆業地產 |
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落成年份 / 樓齡 |
1992年2月至1996年10月分5期落成（約30至34年樓齡） |
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座數 |
20座（第1期A、B座；第2期C、D座；第3期N、P、Q、R座；第4期E至M座共8座；第5期海濤居1至4座） |
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單位總數 |
4,759 至 4,760 伙 |
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常見戶型 |
2房至3房（連套房），少量4房特色戶 |
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實用面積範圍 |
約 321 至 932 平方呎 |
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鄰近港鐵站 |
港鐵屯馬綫馬鞍山站（第4期基座直駁） |
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小學校網 |
89 校網（沙田區） |
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中學校網 |
沙田區中學校網 |
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同區主要比較屋苑 |
迎海、馬鞍山中心、海栢花園、聽濤雅苑 |
以上資料截至本文發佈日，實際資料或會更新，詳情以發展商、屋苑管理處及相關機構最新公布為準。
數據透視：新港城最新樓價、呎價及租金行情
新港城二手買賣與租賃交投長年保持極高流動性，二手市場實用呎價約在 $12,000 至 $15,500 水平，是整個新界東二手樓市的關鍵定價指標之一。
買賣市場價格參考
新港城的樓價主要受戶型、期數及景觀影響，市場成交以兩房及細三房為主：
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2房單位（實用面積約321至370平方呎）：二手成交價約為 $420萬至$600萬，實用呎價約 $13,000 至 $16,500。此類單位總價親民，是上車客與首置小家庭的首選。
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3房單位（實用面積約490至618平方呎）：二手成交價約為 $680萬至$960萬，實用呎價約 $12,500 至 $15,500。戶型多附設套房，適合換樓家庭。
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海濤居大單位（實用面積約649至932平方呎）：成交價可達 $900萬至$1,480萬以上，實用呎價約 $12,000 至 $14,800，主打大客廳及吐露港開揚景觀。
租賃市場與租金回報
憑藉鐵路商場上蓋優勢，新港城租務需求極度穩定，客源涵蓋沙田及東九龍上班族、中文大學教職員及學生租客：
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2房月租參考：約 $13,000 至 $16,500，平均實用呎租約 $40 至 $48。
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3房月租參考：約 $18,000 至 $24,500，平均實用呎租約 $35 至 $44。
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租務回報率：目前整體毛租金回報率穩守在 3.3% 至 3.9% 水平，抗跌能力與收租效益相對穩健。
影響樓價及租金之關鍵變數
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期數位置：第4期（E至M座）基座直達港鐵站及大型商場，生活最為便捷，因而享有最高的市場溢價；第1、2期步行往鐵路站需時稍長，但造價相對親民。
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景觀坐向：向西北或向北之中高層單位可遠眺吐露港海景（如海濤居及第4期部分座向），造價最高；向東南或向南則享馬鞍山開揚山景；低層面向馬鞍山路或主要巴士總站之單位，樓價與租金通常會反映車流雜音折讓。
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開則與窗台：第1、2期單位不設窗台，傢俬擺位空間極為實用；第4期單位普遍設有較大窗台，需透過裝修訂造傢俬善用空間。
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內櫳裝修：由於樓齡已逾30年，單位是否已完成全屋水電管喉翻新及廚廁現代化裝修，叫價差異可達數十萬元。
資料截至本文發佈日；實際叫價及成交價視乎單位樓層、景觀、間隔、裝修及市況而定。
間隔與景觀：新港城各期平面圖剖析
新港城分5期發展，各期的建築特色、開則結構與景觀均有清晰劃分：
1. 第1期（A、B座）及第2期（C、D座）：實用無窗台眼鏡房
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單位面積：實用面積約 321 至 568 平方呎。
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間隔特色：主打 321 至 348 呎經典「眼鏡房」兩房戶型。廳房均無走廊位，空間浪費極少，客飯廳方正易擺位。最關鍵的是，第1期及第2期全數單位均不設窗台，實用率極高，是首置上車客眼中的性價比之選。
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注意事項：基座設有小型商店及停車場，前往港鐵馬鞍山站需經行人天橋步行約5至8分鐘。
2. 第3期（N、P、Q、R座）：靜中帶旺多元開則
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單位面積：實用面積約 337 至 503 平方呎。
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間隔特色：提供兩房及三房戶型，客飯廳以「眼鏡房」及「長廳」開則為主。第3期設有專屬商場「MOSTown Street 新港城中心大街」及平台泳池，自成一隅。
3. 第4期（E至M座共8座）：屋苑核心大期與鐵路上蓋
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單位面積：實用面積約 338 至 618 平方呎。
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間隔特色：為新港城規模最大的核心期數（共2,256伙）。戶型極為豐富，包括兩房「呂字廳」、「日字廳」及三房一套房設計。各座大堂均設有升降機直達 MOSTown 新港城中心商場及港鐵站出入口，全程有蓋避雨。
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缺點分析：本期單位普遍附設窗台，睡房空間相對較精巧，買家往往需善用窗台位置訂造床架或書枱。
4. 第5期海濤居（1至4座）：臨海大戶與海景享受
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單位面積：實用面積約 404 至 932 平方呎。
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間隔特色：主打換樓型三房連套房及四房大戶（另有少量400餘呎兩房）。廳大房大，樓底與用料均屬全屋苑之冠。
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景觀優勢：中高層單位前臨海濱長廊，享有無遮擋的吐露港海景及八仙嶺壯麗山色。
睇樓人士請注意，不同座向與樓層之採光度及室內噪音水平各有不同，建議參閱核准建築圖則，並親身實地視察單位狀況。
社區配套：生活機能與周邊設施一覽
新港城作為馬鞍山市中心核心樞紐，周邊以完善的行人天橋系統串連各大商場、市政設施、公園及交通工具，居民在日常生活及惡劣天氣下均可全天候室內穿梭。
交通網絡：鐵路與巴士總站優勢
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港鐵屯馬綫：第4期基座直接接駁港鐵馬鞍山站B出口。由馬鞍山站出發，乘搭屯馬綫可快速直達大圍站，無縫轉乘東鐵綫過海直達會展及金鐘站；亦可貫通鑽石山、啟德、尖東及九龍西商業核心區。
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公共運輸交匯處：第4期基座地下為馬鞍山市中心巴士總站及小巴總站，路線網絡遍及港九新界：
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過海隧巴：681（往中環香港站）、680（往金鐘）、980X（尖峰往金鐘東）、682（往柴灣/港島東）。
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九龍主要幹道線：87D（往紅磡站）、89D（往觀塘/藍田）、85X（往紅磡黃埔）。
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新界接駁線：40X（往葵涌邨/荃灣）、87K（直達港鐵大學站）、807A/807K專線小巴（往大學站及西沙）。
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交通注意事項：在平日早上繁忙時間，經大老山隧道、獅子山隧道或大埔公路出市區方向交通較為繁忙，自駕及搭乘巴士的上班族需預留額外通勤時間。
購物與飲食：MOSTown新港城中心及周邊商場
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旗艦商場 MOSTown：基座的 MOSTown 新港城中心為馬鞍山區內規模最大的商場，匯聚千色 Citistore 百貨、大型超市、英皇戲院、各類連鎖時尚品牌、銀行、醫療診所及數十間中西日韓食肆。
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天橋商圈互通：透過全天候天橋，可無縫步行至相鄰的馬鞍山廣場（設有大型美食廣場及零售店舖）、新港城廣場以及富輝花園商場，採買日常生活用品極為便利。
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鮮活街市：鄰近設有馬鞍山市中心街市，滿足家庭日常買餸煮食的各類新鮮食材需求。
康樂與醫療：休閒設施與社區支援
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住客會所：屋苑於第4期及第5期海濤居設有大型住客會所，設施包括戶外游泳池、健身室、網球場、壁球場、蒸氣浴室、兒童遊戲室及高爾夫球練習室等（第3期平台亦自設泳池）。
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市政與公園資源：步行數分鐘即可到達馬鞍山公園、馬鞍山海濱長廊、馬鞍山公共圖書館、馬鞍山體育館以及公眾游泳池，提供極佳的戶外散步、跑步及家庭休閒空間。
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醫療配套：商場及基座內設有多間私家西醫、中醫及牙科診所；鄰近設有政府公立普通科門診馬鞍山家庭醫學中心，沙田區內亦設有大型公立急症醫院威爾斯親王醫院及中大醫院。
校網分析：小學89校網與沙田區中學校網
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小學校網（89校網）：新港城隸屬沙田區 89 小學校網。區內熱門優質學校包括：
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保良局雨川小學
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聖公會馬鞍山主風小學
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馬鞍山循道衛理小學
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馬鞍山靈糧小學
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香港道教聯合會純陽小學
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中學校網（沙田區）：所屬沙田區中學校網為全港傳統名校匯聚的校網之一，區內 Band 1 英中學額充裕，知名中學包括聖公會曾肇添中學、浸信會呂明才中學、沙田培英中學、沙田崇真中學及沙田蘇浙公學等。
學校名單、收生準則及校網安排或會更新，應以教育局及學校最新公布為準。
優點與缺點：新港城好唔好住？
全面客觀評估新港城的居住體驗，可歸納出以下三大優點與三大缺點：
新港城三大居住優點
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鐵路商場無縫直達，生活配套極度成熟：第4期基座直達港鐵馬鞍山站及 MOSTown 商場，全天候天橋網絡連接周邊市政大樓與海濱，免受日曬雨淋之苦。
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間隔實用度高，細單位入場門檻親民：經典眼鏡房開則免除走廊浪費，第1、2期不設窗台，傢俬擺位空間效益極高；400餘萬至500餘萬即可上車兩房，交投活躍度高，抗跌與轉手容易。
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休閒居住環境優質，名校網支援：背山面海，鄰近馬鞍山海濱長廊與馬鞍山公園，兼具沙田區優質小學及中學校網，對育兒家庭極具吸引力。
新港城三大潛在缺點
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樓齡已達30年以上，面臨維修與喉管老化：屋苑於1992至1996年分期入伙，部分期數喉管、外牆防水或窗框出現老化跡象，準買家須預留翻新開支，並留意未來大維修集資責任。
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4期窗台偏大，單位普遍缺乏工人房：兩房及細三房空間相對緊湊，第4期窗台較深佔用室內視覺空間，大家庭難以設置獨立工人房或大型儲物室。
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市中心假日人流密集，低層受車流聲浪影響：商場每逢週末及假日人流極多，生活環境較為熱鬧嘈雜；靠近馬鞍山路及西沙路之低層單位可能面對車流噪音。
未來發展及升值潛力
馬鞍山市中心本身已是發展高度成熟的社區，未來的升值動力主要來自周邊休閒基建整合與交通路網完善：
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西沙大型綜合運動商業區落成：鄰近西沙路一帶的大型綜合運動商業項目（西沙 GO PARK）已正式啟用，配合西沙路擴闊為雙線雙程行車工程，大幅拓寬了馬鞍山後花園的休閒體育生活圈。
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十四鄉與白石角協同效應：隨着十四鄉大型住宅群入伙及對外交通接駁增強，馬鞍山市中心作為新界東北部核心商業與轉乘節點的地位將進一步鞏固。
準買家須理性注意，新港城屬於成熟老牌大型屋苑，樓價表現長遠主要跟隨全港宏觀經濟、按揭利率走勢及整體住宅供應變化，置業應以個人自住需要與供款負擔能力為核心出發點。
買樓或租樓前要留意甚麼？
無論置業或租屋均為重要財務決定，簽署臨約或租約前必須做好全面準備與開支清算。
準業主置業與按揭注意事項
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各項置業初期開支：除首期外，需計入從價印花稅、律師費、地產代理佣金、每月管理費、差餉地租以及全屋裝修翻新費用。
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銀行按揭年期審批：新港城樓齡已達約30至34年。大部分銀行審批按揭年期時採用「75減樓齡」或「80減樓齡」準則，若按80減樓齡計算，多數單位仍可承造最長30年按揭供款期，但買家遞交申請前宜向銀行查詢最新估價與批核政策。
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驗樓與大廈維修儲備：睇樓時應仔細檢查外牆窗邊有否滲水痕跡、鋁窗骹位是否穩固、浴室廚房去水喉管是否老化，並向物業管理處了解屋苑大維修維護基金儲備狀況。
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利率波動風險：評估在利率波動周期下的每月供款承受力，確保在突發經濟變故下仍有足夠現金流。
準租客租屋與簽約注意事項
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初期租住資金準備：一般需準備「兩按一上」（兩個月租金作按金、一個月預繳租金）以及半個月地產代理佣金，另需預留水電煤按金與搬遷費用。
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土地註冊處查冊確認：簽約前必須委託代理或自行進行土地註冊處查冊，確認簽約出租人為物業合法業主，核實物業是否有未解除之產權負擔。
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釐清維修責任條款：標準租約通常實行「一年死約、一年生約」。簽約時須在合約內清晰註明冷氣機、熱水爐、大型家電及結構滲水的維修責任歸屬。
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租金負擔比例控制：建議將每月租金開支控制在家庭總收入的 30% 至 40% 以內，保持健康財務緩衝。
總結：新港城適合哪類人？
綜合樓價門檻、交通網絡、生活配套與戶型開則，新港城的客群定位非常鮮明：
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最適合之準買家：預算約 $420萬至$600萬、追求極致交通與商場生活便利的首置青年及新婚夫婦；希望子女入讀沙田區 89 校網及優質英中網的家庭客；以及在東九龍或港島東工作、依賴鐵路通勤的上班族。
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最適合之準租客：中文大學教職員與學生；追求「落樓即到鐵路站與商場」全天候配套的單身專業人士或核心小家庭。
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可能需考慮其他屋苑的人士：極度重視全新豪華會所設施的買家（可考慮同區迎海等半新盤）；或追求逾千呎超大空間、特大主人房及獨立工人房的大家庭（可考慮同區中低密度海景住宅）。
住屋開支與家庭保障：Bowtie 20年定期人壽的用途
無論買樓定租樓，住屋開支往往都是家庭一項長達數十年的長期財務承擔。對於準業主而言，承造按揭後身上背負着數百萬元的長期債務，可按未償還按揭總額、家庭生活開支、子女教育儲備及供養父母責任，評估是否需要配置一份20年定期人壽保障。萬一家庭經濟支柱不幸遭遇突發變故身故，定期人壽的一筆過賠償金能即時清還剩餘按揭貸款，確保家人無須因頓失收入而被迫變賣物業抵債，保住安居之所。
租客即使沒有按揭負擔，但如果需要長期負擔家庭租金或支撐家庭主要收入，同樣可以按個人家庭情況評估定期人壽的必要性。這筆保障能在突發情況下充當家庭緊急租金儲備與生活費，讓家人維持現有居住環境與生活水準。及早規劃，有助建立周全的家庭財務防護網。
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常見問題
新港城與同區的迎海或馬鞍山中心相比，有甚麼優勢和不足？
新港城的最大優勢在於座落馬鞍山市中心最核心地段，第4期基座直駁港鐵馬鞍山站及區內最大商場 MOSTown，且經典眼鏡房開則實用無走廊浪費，日常便利度勝過迎海（迎海樓齡較新、近海，但距市中心核心商場較遠）。相比馬鞍山中心，新港城規模更大、商場及戶型選擇更豐富。不足之處在於新港城樓齡已達30年以上，會所及外觀現代感不及半新盤。
新港城適合哪些家庭、準買家或租客？
新港城最適合追求極致交通與生活機能的首置上車客、在沙田或東九龍工作的年輕上班族、香港中文大學的教職員及學生租客，以及看重沙田區 89 小學校網與沙田名校中學網的育兒家庭。細單位總價門檻親民，生活配套極度成熟，非常適合作為人生第一層樓或過渡性租住選擇。
新港城的樓價、租金及租務需求如何？
新港城長年位居馬鞍山交投量冠軍，二手實用呎價約在 $12,000 至 $15,500 水平。2房入場叫價約 $420萬至$600萬，月租約 $13,000 至 $16,500；3房月租約 $18,000 至 $24,500。憑藉鐵路商場上蓋優勢與鄰近大學的地理位置，租務需求常年維持高位，毛租金回報率約 3.3% 至 3.9%。
購買或租住新港城前，有哪些常見「中伏位」或需留意的地方？
睇樓與簽約前需留意：1. 屋苑樓齡已逾30年，需注意水電管喉、窗框及外牆防水老化問題；2. 第4期單位普遍設有較深窗台，傢俬擺位需度身訂造；3. MOSTown 商場每逢週末人流極度密集；4. 部分面向主要幹道（馬鞍山路）的低層單位可能面對車流噪音。
新港城前往港鐵站及主要商業區方便嗎？
交通極為便捷。第4期基座直接連通港鐵馬鞍山站，搭乘屯馬綫直達大圍站即可便捷轉乘東鐵綫過海往金鐘；基座地下公共運輸交匯處亦匯聚多條主要巴士線，包括 681（往中環香港站）、680（往金鐘）、87D（往紅磡）及 89D（往觀塘），全方位直達港九各大核心商業區。
新港城的樓齡、維修或物業管理有甚麼要留意？
新港城分5期於1992至1996年入伙，已有約30至34年樓齡。準買家睇樓時應仔細檢視室內鋁窗防水、天花滲水痕跡及廚廁排水管狀況。簽約前建議向物業管理處或透過代理了解大廈公眾地方過往維修紀錄、大型維修規劃及維修基金儲備狀況。
承造按揭後，是否值得考慮20年定期人壽？
買樓承造按揭是一項長達20至30年的重大債務責任。若家庭經濟支柱不幸身故或失去工作能力，20年定期人壽可提供一筆過現金賠償清還剩餘按揭貸款，避免同住家人因無力供樓而面臨被銀行收樓的危機，以相對實惠的保費槓桿守護家庭居所。
租客沒有按揭，是否仍要考慮定期人壽？
租客雖然沒有銀行房貸，但租金依然是每個月不可免除的家庭剛性開支。若主要收入來源者不幸遭遇意外，定期人壽的一筆過賠償金能充當家庭長期緊急生活儲備與租金基金，確保家人與子女能繼續在原處穩定生活與求學，不會因突發經濟變故而頓失依靠。
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