【壓力測試2026】壓測暫停後點計入息？最新 DSR 供款與入息比率要求（附提升借貸能力方法）

在香港置業申請按揭貸款，「壓力測試（Stress Test）」過去一直是各大銀行評估買家還款能力的關鍵關卡。自香港金融管理局（金管局）於 2024 年 2 月 28 日宣佈暫停實施加 2 厘的按揭壓力測試要求後，買樓上車的入息門檻明顯放寬，但這絕不代表銀行不再查核入息。現時銀行審批的核心已回歸「供款與入息比率（Debt Servicing Ratio, DSR / DTI）」，本文將為你拆解最新 DSR 50% 審批標準、新舊制入息要求差距、各類收入折讓計算，以及提升借貸能力的實戰技巧。

壓力測試是什麼？

按揭壓力測試是金管局於 2010 年引入的風險監管機制，目的是模擬按揭借款人在加息週期下的財務承受能力，以確保銀行體系穩健及防止業主斷供。在過去的壓測機制下，銀行在審批按揭時，除了計算現行按揭息率的供款能力外，還必須模擬按揭利率上升指定幅度後的還款情況。

回顧歷史，金管局最初要求銀行以現行利率「加 3 厘（300 個基點）」進行模擬測試，其後於 2022 年 9 月將壓測要求下調為「加 2 厘（200 個基點）」。在壓測機制下，借款人於加息模擬環境中的每月總供款佔入息比率（DSR）上限通常不可超過 60%。

舉例來說，若當時實際按揭息率為 3.5%，銀行會假設息率升至 5.5% 來計算每月供款，並要求該模擬供款不得超過借款人每月總入息的 60%。這項測試設立的初衷，是為了確保買家即使面對突如其來的加息週期，仍有足夠的流動資金持續還款。

壓力測試已暫停？（附新舊制壓測 vs 現行 DSR 對比）

金管局已於 2024 年 2 月 28 日正式暫停實施加 2 厘的按揭壓力測試要求，現時所有物業按揭申請均回歸以「實際按揭息率」計算供款與入息比率。這項政策調整旨在減低逆周期措施對市民正常置業活動的影響，讓有意上車或換樓的人士能以較低的入息門檻獲批貸款。

雖然「加 2 厘」壓力測試已暫停，但暫停壓測不代表免除入息審查，銀行依然會嚴格查核借款人的入息證明文件、信貸報告（TU 評級）以及現有各項債務負擔。

為了讓大家直觀理解停壓測對入息要求的影響，以下以貸款額HK$500萬、30 年還款期、實際按息 3.625% 為例，比較新舊機制的入息門檻差距：

從對比可見，暫停壓測後，買家入息要求明顯寬減，讓更多預算緊湊的買家符合上會條件。

目前申請按揭需要通過 DSR / DTI 要求？（附 2026 按揭入息門檻速查表）

現時申請物業按揭貸款，供款與入息比率（DSR，部分機構亦稱 DTI）是銀行唯一的法定入息審批底線。根據金管局最新監管指引，所有住宅物業（不論物業價值、自住、出租或公司名義持有）及非住宅物業，按揭成數上限劃一放寬至 7 成，DSR 上限亦已全面劃一為 50%。

DSR 核心計算公式

DSR（供款與入息比率）= (每月總債務供款/每月總入息) x100%

只要借款人的每月總債務供款（包括新造按揭供款、私人貸款、信用卡分期及其他擔保債務）不超過每月總收入的 50%，即符合基本審批資格。

注意：若借款人或擔保人名下已有其他物業按揭在身，或主要收入來自香港以外地區，個別銀行的審批準則及 DSR 容忍度可能仍會有所收緊，申請前宜向銀行確認。

2026 按揭入息門檻速查表（以 30 年還款期、按息 3.625% 計算）

以下列出不同貸款額在現行按息水平下的每月供款金額，以及通過 DSR 50% 所需的最低月入：

備註：以上計算未包含按揭保險費用。若透過按證保險公司申請高成數按揭保險，相關保費若加借入按揭本金，每月供款與入息要求會相應微調。

如何計算不同種類入息？（附銀行審批差異攻略）

銀行在計算 DSR 時，會根據收入的穩定性對不同類別的入息進行折讓（Haircut），並非所有進賬都能 100% 計入月入。

以下是各大主要入息種類的計算常規：

• 固定薪金（底薪）：一般以 100% 全額計入。受薪人士需提供近 3 個月的薪金單（Pay Slip）、銀行自動轉賬出糧月結單（Bank Statement）以及最新一期的薪俸稅稅單。
• 變動收入（佣金、花紅、雙糧、OT 補貼）：由於收入浮動，銀行一般會索取過去 6 至 24 個月的收入記錄計算平均月入，並視乎行業及職位設 10% 至 30% 的折讓。
• 租金收入與擬租金收入：
• 現有租約且有打釐印（蓋印花稅）：普遍按租金收入的 7 折（70%） 計入入息。
• 現有租約但無打釐印，或新買物業申報「擬租金收入」：銀行普遍按估算租金的 6 折（60%） 計算。
• 自僱人士、Freelancer 及 Slashie：需備妥商業登記證（BR）、近 1 至 2 年經審計的財務報告（Audit Report）、利得稅稅單及至少 6 個月清晰的商業或個人銀行流水賬戶。
• 海外收入：若借款人主要收入來自外地，需證明與香港有緊密聯繫（例如受聘於本地母公司派駐外地），否則銀行審批時可能施加較大折讓或要求額外擔保。

如何善用銀行入息計算差異增加借貸能力？

不同銀行對非固定入息的核保政策各有寬緊。如果選對銀行，就可以用底薪以外的收入去增加借貸能力（實際資訊以各按揭銀行的最新公佈及最終批核為準）：

• 佣金計算年期：一般都會以申請人過去 6 個月佣金收入的平均數去計算入息。個別銀行會較為嚴格，萬一期間申請人有一個月佣金收入中斷，銀行可能會將半年全部佣金收入撇除。
• 年終花紅認可標準： 嚴格的銀行要求提供連續 2 年稅單以取 2 年平均值，如果只有一年花紅，或其中一年花紅較少，便會大幅拖低借貸力。但有個別銀行接受申請人出示近 1 年受聘合約及糧單，即可將單筆年終花紅以 12 個月攤分計入入息，但該年度的花紅亦要打折計算。
• 兼職與副業認可： 只要兼職能提供連續 6 個月以上的自動轉賬出糧紀錄及報稅證明，而且工時合理的話，部分對多元收入較友善的銀行可將副業收入全額或折算計入總入息，有助解決入息「摱車邊」的問題。

如何計算不同種類供款？避開隱藏負債陷阱

在 DSR 公式中，分子的「每月總債務供款」包括申請人名下的所有固定債務支出，任何未清還的貸款都會直接推高 DSR。

銀行在查閱環聯（TransUnion, TU）信貸報告時，會將以下各類供款全數納入負債計算：

• 新造按揭每月供款：以獲批的貸款額、年期及實際按揭息率（或 H 按封頂息率）精算出的每月還款金額。
• 私人貸款（P-Loan）與車貸：每月合約規定的固定還款額會 100% 全額 計入每月債務。
• 信用卡卡數與免息分期：若每月均準時全數清還卡數（月月清），通常不會計入每月負債；但若有滾存欠款（只還 Min Pay）或免息分期餘額未清，銀行會將欠款總額或信用額度的 3.5% 至 5% 視作每月固定負債，極易令 DSR 瞬間超標。
• 循環貸款（Revolving Loan）及透支額度：即使備用額度尚未提取，部分審批嚴格的銀行仍可能按總信用額度的 1% 至 2% 估算潛在每月供款。
• 學生貸款（TSFS / Non-means）：在還款期內的每月還款額會全數計入；即使處於免息延期寬限期內，部分銀行亦會按政府還款表預估金額計入負債。
• 擔任他人貸款之按揭擔保人：若你曾為親友的按揭或私人貸款擔任擔保人（Guarantor），該筆貸款的整筆每月供款將 100% 視作你自身的負債，直接大幅佔用你的 DSR 額度。

過唔到 DSR / DTI 要求還有什麼方法上會？5 大補救上會策略

如果計算後發現每月債務供款超出月入的 50%，買家可透過以下 5 大合法合規的策略改善財務比率，提高順利上會的機會：

• 加入按揭擔保人（Guarantor）合併入息：借款人可邀請直系親屬（如父母、配偶、子女或兄弟姊妹）作為按揭擔保人，將雙方入息合併計算以降低 DSR。
• 預先清還短期負債與信用卡卡數：在正式遞交按揭申請前 1 至 2 個月，應優先找清所有私人貸款、車貸及信用卡分期餘額，並向相關機構索取結清信（Settlement Letter），徹底釋放被佔用的 DSR 空間。
• 拉長按揭還款年期至 30 年：將還款期由 20 年或 25 年拉長至最長 30 年，可以有效攤薄每月按揭供款額，助借款人跨過 DSR 50% 門檻（但需留意總利息開支會相對增加）。
• 申報「擬租金收入」或合法申報副業入息：若買入單位作長線投資，可向銀行申報擬租金收入（以市值租金約 6 折計入入息）；若有經營網店或兼職，應備齊合約、糧單及稅單，合法提升每月總認可入息。
• 善用按揭保險計劃（MIP）：透過按證保險公司（HKMC）的按揭保險計劃，合資格自住買家在 1,000 萬元或以下物業最高可承造 9 成按揭，1,500 萬元或以下最高可借 8 成按揭。首置買家可大幅減輕首期負擔，保留更多流動資金作後備周轉。

Bowtie 按揭計算機：一鍵估算每月供款、總貸款額及建議危疾／人壽保額！

在籌備買樓置業時，除了精打細算首期、印花稅及每月按揭供款外，為家庭建立完善的風險防護網同樣重要。長達 30 年的供樓期是一項長遠的財務承擔，一旦家庭經濟支柱不幸患上嚴重疾病失去工作能力，甚至意外身故，家人便可能面臨按揭「斷供」、甚至被銀行收樓淪為銀主盤的危機。

透過 Bowtie 按揭計算機，只需輸入物業樓價、按揭成數、還款年期及最新利率，即可即時估算每月供款額、全期總利息支出及相關置業預算，並能同時根據你的貸款規模計算出建議的保障水平：

• 定期人壽保額 ＝ 建議相等於「總貸款額」：一旦受保人不幸離世，人壽賠償金可直接用作清還整筆按揭餘額，實現「留樓不留債」，確保家人能繼續安心居住。
• 危疾保額 ＝ 建議相等於「3 年供樓總還款額」：若不幸確診癌症或心臟病等嚴重疾病需停工休養，一筆過危疾賠償金可提供充裕的流動現金，支援至少 3 年的按揭供款及日常家庭開銷，避免因病斷供。

常見問題

暫停壓力測試後，是否代表買樓毋須入息審查？

絕非如此。暫停實施加 2 厘壓力測試，只是銀行不再需要模擬未來加息情境來評估還款能力。申請人仍然必須通過供款與入息比率（DSR 50%）的嚴格審批，並需向銀行提交齊全的薪金單、銀行出糧流水、稅單及信貸報告（TU）以核實財務能力。

信用卡卡數／分期未還清，如何計入每月債務供款？申請前需要即時清還嗎？

若信用卡每月均全數準時還清，銀行一般不會將其計入每月負債；但若有未清還的免息分期或滾存欠款，銀行通常會將欠款總額的 3.5% 至 5% 計入每月債務供款，這會直接佔用 DSR 額度。因此，在申請按揭前 1 至 2 個月前，你應全數清還不必要的分期與卡數，並保留結清收據，以免浪費 DSR 額度。

如是非固定入息人士，揀銀行時如何可以借足8成貸款額？

一手居屋及綠置居由於有香港房屋委員會（房委會）提供長達 30 年的按揭還款保證期，各大銀行通常免壓測、亦毋須嚴格審批 DSR，買家只需申報家庭入息即可獲批高達 9 成至 9 成半按揭；但若是未補地價的「白居二」或樓齡較高的二手居屋，則需視乎房委會擔保期剩餘年期，個別銀行或仍有入息審查要求。

若 DSR 超出 50%，增加按揭擔保人有甚麼條件和風險？

擔保人一般須為借款人的直系親屬（父母、配偶、子女或兄弟姊妹），且自身不能有過多負債或年齡過高。主要風險在於擔保人日後若自行置業買樓，會因名下已有擔保按揭在身，導致自身的按揭成數及 DSR 上限被銀行扣減，屆時需原按揭人辦理「甩名」手續方能恢復全額借貸力。

按揭保險計劃（MIP）是否適用於所有物業？

現行按揭保險計劃僅適用於已落成或指定樓花的香港私人住宅自住物業，工商舖物業、車位或非自住/出租物業並不適用。申請人必須符合金管局及按證保險公司的樓價上限規定，並需支付相應的按揭保費。

資訊來源

1. hkma.gov.hk
2. hkma.gov.hk
3. hkma.gov.hk
4. policyaddress.gov.hk
5. hkmc.com.hk

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