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【火險】單位想做按揭一定要買?如何考慮投保額?

買樓對香港人來說是頭等大事,所以為物業提供充足保障絕不可少。與物業相關的保險主要有家居保及俗稱「火險」的樓宇結構保險。
日期 2021-03-02
更新 2022-05-12
目錄
甚麼是火險?保障甚麼?做按揭一定要買火險?不做不用買?與家居保險、水險的分別?火險投保額要買多少?火險保費受甚麼影響?如何選擇火險產品?做多一步,保障人身安全!火險常見問題

甚麼是火險?保障甚麼?

一般我們常聽到的「火險」,實際上多數為樓宇結構保險。為甚麼會叫做火險呢?相信是因為這類保險最初是保障物業因火災而付之一炬的損失為主。後來保障延伸至保障住宅樓宇的結構因火災以外的意外(如閃電、爆炸、水浸、颱風等)所引致的相關損失。樓宇結構通常包括建築結構、天花板、地板、牆壁及喉管等。火險是保障結構而非室內財物,所以不會賠償家居財物損失。

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做按揭一定要買火險?不做不用買?

基本上做按揭,銀行都會要求業主去買樓宇結構保險,因為銀行按揭是以物業為抵押品,如果樓宇有什麼問題而導致價值下跌,銀行借出去的錢就沒有保障。萬一貸款人不如期還按揭,銀行想賣樓都未必賣得出,試問誰會買入一間結構有損壞的單位?

因此,銀行不會理業主有沒有買家居保險,因為即使內部裝修有幾破壞不堪,對物業價值不會有重大負面影響,但卻要求有「火險」。銀行多數不會強制要求業主跟自己買,不過會要求提供已投保的證明,否則不會願意承造按揭。注意,由於樓宇結構部分是屬於業主,根據保險的可保原則,火險只有業主可投保。

與家居保險、水險的分別?

火險與我們一般講的家居保險並不相同。家居保險通常保障家居財物受損或被破壞而需更換或維修的費用,例如,因打風或爆水管令傢俬、家電、衣物等損毁,又或是雪櫃失靈令食物腐壞等等。第三者責任也是家居保險的主要保障之一。另外,部分家居保險計劃更會承保貴重財物,如古董,珠寶名畫等,但每項保障均設有上限。

火險和家居保險的最大分別在於火險只保障樓宇結構,而家居保險的保障則包括家居財物,如金錢、收藏品、傢俬、家庭電器、家居裝修等因意外而導致之損失。舉例來說,颱風打爛窗戶並令家居財物損毁,火險會賠償窗戶維修之費用,而家居保則會為財物損毁作出賠償。換個角度來說,火險不會賠財物損失,家居保不會賠窗戶損失。

水險是海上保險(Marine Insurance),是保障貨運在海上運輸的責任保險,一般是為運輸業服務者及設備經營者度身訂造的責任保險。不論使用船舶、飛機、火車或貨車當中的任何一種運輸工具都可以購買水險。所以,水險跟居家保險是完全無關的。

火險家居保險
保障範圍樓宇結構因水浸、火災、颱風等意外而引致的損失家居財物因意外而導致之損失,部分亦保障戶主的財物損失
業主必須投保?如為物業承做按揭,一般都需要投保可選擇投保
租客需要投保?可選擇投保

火險投保額要買多少?

火險的投保額多數以原貸款額抑或物業重建價值作為計算基準。另外,要留意如果選物業重建價值作為投保額,每年續保時可能需要繳付估價費及手續費,而相關費用可能會因物業重估的價值而變動。

火險保費受甚麼影響?

業主可以選擇以「重建費用」、「按揭貸額」、或「尚餘貸款額」來計算火險保費:

  • 原按揭貨款額:包括所有樓宇相關的貸款,包括車位貸款、加按貸款等貸款額
  • 物業重建費用:重建物業的費用,會因應物業在續期前作出估值
  • 尚餘按揭貸款餘額:按申請人在銀行尚餘貸款額來計算,可減少火險保費

以物業重建價值來看,估值會考慮不同因素,好像物業地點、四周環境、建築面積等。

保費計算方式為:

重建費用/按揭貸款額/尚餘貸款額 x 保費率 x 折扣額

市場上一般保費率低於0.15%。保障範圍較廣的保險保費一般相對較高。折扣額是銀行或保險公司提供的折扣。例如,按揭貸款額為700萬元,保費率0.15%,折扣為九折。保費為HK$9,450。

如何選擇火險產品?

在選擇火險時,可考慮以下因素:

    1. 賠償是物業重建,還是金錢損失?
      賠償並不一定是金錢賠償,保險公司可以賠償原來的物件。因此,火險的價值應以重建物業作為準則,賠償物業重建。
    2. 保額是否是足夠?
      如果重建費需要HK$200萬,但你只選購了保障重建價值的一半的保額時,即使是投保HK$100萬保額,一旦發生火災時,保險公司也只會賠償保額的一半,即HK$50萬。
    3. 是否需要支付估價費?以重建費來作評估
      如果以重建費用作評估,有機會需要自行找測量師評估重建所需費用,即「估價費」。有些銀行需要業主自己支付,部份則豁免。如需自己支付,在每年續火險時都必須重新估價,涉及的估價費可能過千元。

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火險常見問題

1. 如果大廈有管理公司,火險是否由管理公司買?

不一定,要視乎公契有否規定管理公司買,否則管理公司可以不買。部分樓齡較新的大型屋苑,以及由房委會或房協興建的居屋及公屋,都會為大廈投保統保保險簡稱「統保」(Master Policy)。統保是一份的集體火險單,由大廈管理處投保,保障屋苑內公共範圍的樓宇結構安全。保費會從每月管理費中攤分收取。

2. 如果大廈有買火險,業主要買嗎?

即使大廈有買火險,建議業主也可以自行買,因為業主多數不知該火險的保障範圍,而且一般會有較高墊底費。業主可以自行買一份保障較為全面的。

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