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租樓置業 按揭利率：各種物業H按／P按利率＋選擇按揭的考慮因素（附各大銀行利率比較）
在香港置業是不少人的目標，而按揭利率影響你每月供款和總利息支出。面對林林總總的按揭計劃和浮動的利率，如何做出最明智的選擇？Bowtie 團隊本文將深入淺出地為你剖析香港的按揭利率，助你成為精明的業主。
作者 Bowtie 團隊
更新 2025-07-09
H按及P按有甚麼分別？
香港市場主要流行兩種浮動利率按揭：H按（H-plan）和P按（P-plan）。
- H按的利率與香港銀行同業拆息（HIBOR）掛鉤，其優勢在於HIBOR低企時可能提供較低的實際利率，但每月供款會隨市場波動。
- P按則與銀行的最優惠利率（Prime Rate）掛鉤，其特點是利率相對穩定，變動頻率較低，為借款人提供較可預測的供款額。
這兩種浮動利率機制，各有優缺，適合不同風險承受能力的借款人。
甚麼是H按？
H按，全稱「香港銀行同業拆息按揭計劃」（HIBOR-linked Mortgage Plan），是香港最常見的按揭利率類型之一。它的特點是按揭利率與香港銀行同業拆息 (HIBOR) 掛鉤。
HIBOR是銀行之間互相借貸資金的利率，每日浮動。這意味著你的H按利率和每月供款會隨著HIBOR的升跌而變動。雖然H按讓借款人有機會在HIBOR低企時享受較低的利率，從而節省利息支出，但相對的，利率波動性較高。
為了保障借款人，H按通常會設有「封頂位」cap rate，確保即使HIBOR大幅飆升，實際按揭利率也不會超過預設上限，提供了一定的保障。
H按的利率多少？
H按的實際利率並非一個固定數字，而是由兩個主要部分組成：香港銀行同業拆息（HIBOR）加上銀行設定的一個固定點子（例如 H+1.3%）。因此，H按的利率會每日浮動，取決於當前的 HIBOR 水平。
以現時市場為例，近期一個月期的 HIBOR 大約在 0.7%至0.9% 之間浮動（數據截至2025年7月初）。這意味著，如果銀行提供的計劃是 H+1.3%，那麼實際按揭利率大約會是 2.0%至2.2%。
所有 H按計劃都設有「封頂位」或上限利率，通常以銀行的「最優惠利率（Prime Rate）減去一個百分點」來表示，例如 P-2.5% 或 P-2.75%。當 HIBOR 加上點子的實際利率高於這個封頂位時，銀行會以封頂利率計算你的供款，為借款人提供保障，避免因 HIBOR 急升而導致供款大幅增加。
甚麼是P按？
P按，全稱「最優惠利率按揭計劃」（Prime-Rate linked Mortgage Plan），是香港另一種常見的按揭利率類型。與H按不同，P按的利率是與個別銀行的最優惠利率（Prime Rate）掛鉤。最優惠利率是銀行為其最優質客戶提供的貸款利率，由銀行自行釐定，但通常會參考市場整體利率環境和香港金融管理局的政策指引。
P按的特點是其利率相對穩定，變動頻率較低。銀行通常不會頻繁調整Prime Rate，這意味著選擇P按的業主，其每月供款額相對可預測和穩定，有助於更精確地規劃家庭預算。因此，對於不希望承受利率大幅波動風險、偏好穩定供款的借款人來說，P按是一個較為穩健的選擇。雖然在低息環境下，P按的利率可能略高於H按，但則提供穩定性。
P按的利率多少？
P按的利率是根據個別銀行自行訂定的最優惠利率，再減去一個特定的百分點來計算（例如 P-2.5%）。由於每間銀行的Prime Rate可能略有不同，因此P按的實際利率也會因銀行而異。
截至2025年7月初，香港主要銀行的最優惠利率（P）普遍維持在 5.25% 至 5.5% 左右。這意味著，如果銀行提供的P按計劃是 P-2.5%，那麼實際按揭利率大約會在 2.75% 至 3.0% 之間。P按的優勢在於其利率相對穩定，不像H按那樣頻繁波動，這為借款人提供了更高的供款預算穩定性，尤其適合那些偏好可預測支出的業主。
各大銀行的按揭利率比較
| 銀行 | 最優惠利率 (P按） | 銀行同業拆息按揭 (H按） |
| 中國銀行(香港) | 5.25% | H+1.3% |
| 滙豐銀行 | 5.25% | H+1.3% |
| 恒生銀行 | 5.25% | H+1.3% |
| 渣打銀行 | 5.25% | H+1.35% |
物業類別的按揭利率
不同物業類別的按揭利率確實會有所不同，主要原因在於銀行對不同物業類別的風險評估不同。銀行會根據物業的用途、估值、市場流動性以及潛在風險來釐定最終的利率。
例如，住宅物業的按揭利率通常會比商業物業或工業物業更具競爭力，這是因為住宅物業被視為風險較低的投資，流動性較高。因此，在申請按揭前，詳細了解不同物業類別的按揭政策至關重要。
| 物業類別 | H按 | P按 |
| 新買 | H+1.3%，封頂P-2% | P-2% |
| 轉按 | H+1.3%，封頂P-2% | P-2% |
| 未補地價(居屋、綠置居) | H+1.3%，封頂P-1.75% | p-1.75% |
選擇按揭利率前要考慮甚麼因素？
在選擇H按或P按等按揭利率計劃前，仔細考量多項因素至關重要。
首先是你的風險承受能力。如果你能接受利率波動，並希望在低息環境下節省利息，H按或許更合適。相反，若你偏好穩定的每月供款，P按的預測性會讓你更安心。
其次是你對未來利率走勢的預期。若預計利率將長期維持低位，H按可能較吸引；若預期進入加息週期，P按的穩定性則更有優勢。
最後，別忘了比較各銀行提供的實際按揭優惠，包括現金回贈、按揭掛鉤存款（Mortgage-link）等，這些都能有效降低你的整體借貸成本。綜合這些考量，才能找到最符合你財務狀況的按揭方案。
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