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壓力測試是香港金融管理局為確保金融穩定而引入的一項評估機制，旨在模擬按揭申請人在利率上升情況下的還款能力。過去，銀行要求申請人在假設按揭利率上升200個基點（即2%）的情況下，其DSR（供款與入息比率）仍需符合指定上限，通常為50%-60%。這意味著即使利率上升，申請人的每月供款（包括按揭及其他債務）不得超過其月入的特定比例。
壓力測試的目的是降低借貸風險，確保申請人在經濟或利率波動時仍有能力償還貸款。例如，若申請人月入5萬港元，申請800萬港元按揭，假設當前利率為3.5%，壓力測試會模擬利率升至5.5%後的供款負擔，以確認申請人是否仍能應付。
根據香港金融管理局於2024年2月28日發佈的最新指引，壓力測試要求已正式暫停。這意味著銀行不再需要假設利率上升2%來計算申請人的還款能力。此舉旨在降低置業門檻，刺激低迷的樓市。以下是暫停壓力測試的背景及影響：
- 背景：香港樓市自2021年高位累計下跌約26.6%，2024年前8個月再跌6.2%，成交量低迷（第三季平均每月僅3400宗）。同時，全球高利率環境及經濟不確定性促使金管局放寬按揭政策。
- 影響：取消壓力測試使申請高成數按揭（如透過按揭保險計劃申請90%按揭）的門檻降低，特別有利於首次置業人士。申請人只需滿足當前利率下的DSR要求，無需考慮假設利率上升的情況。
- 注意事項：雖然壓力測試已取消，銀行仍會審查申請人的整體財務狀況，包括收入穩定性、信貸紀錄及其他債務負擔。
即使壓力測試已暫停，供款與入息比率（DSR/DTI）仍是銀行審批按揭的核心指標。根據金管局指引，2024年10月政策後，自住、非自住、出租甚至公司名義，所有住宅物業及非住宅物業DSR一律50%，即每月供款（包括按揭及其他債務）不得超過月入的50%。以下是當前DSR/DTI要求的細節：
- 自住物業：首次置業人士的DSR上限為50%。若申請按揭保險計劃（MIP），DSR要求可能更嚴格，特別是申請80%-90%按揭成數時。
- 投資物業：根據2024年後新例，「投資物業」的DSR並非一律40%-50%，業界已普遍採納與自住一樣的50%標準，但如借款人持有多項按揭或海外入息情況，銀行仍可酌情設更嚴格條件
- 計算公式：DSR = (每月總債務供款 ÷ 月入總額) × 100%。例如，申請人月入7萬港元，每月供款（包括按揭、車貸等）為3萬港元，則DSR為42.86%，符合50%的要求。
銀行會根據申請人的財務狀況、物業類型及貸款成數，靈活調整DSR要求。若申請人擁有高信用評級或較大首期，可能獲批較高DSR。不同銀行在實務操作上對 DSR 要求及接受程度可能略有差異，建議比較多間銀行或尋求按揭顧問協助。
不同收入來源的計算方式影響DSR評估，銀行通常要求申請人提供證明文件，並對非固定收入施加折扣（haircut）。以下是常見收入類型的計算方法：
1. 固定薪金（PAYG）：
- 使用稅前月入（不包括僱主公積金供款）。
- 例：月薪5萬港元，全額計入DSR計算。
2. 變動收入（佣金、獎金、津貼）：
- 銀行通常取過去12個月平均值，並施加20%-40%折扣以反映收入波動風險。
- 例：過去12個月佣金平均每月2萬港元，折扣30%後計入1.4萬港元。
3. 租金收入：
- 需提供已蓋印的租約證明，銀行通常施加30%折扣。
- 例：每月租金收入1萬港元，折扣後計入7000港元。
4. 自僱人士收入：
- 使用稅前淨利潤（扣除可接受的加回項目，如折舊）。
- 需提供至少兩年的報稅表，銀行可能進一步折扣以反映業務風險。
5. 海外收入：
- 若主要收入來自香港以外地區，銀行可能不接受或大幅折扣（例如50%），並可能拒絕按揭保險申請。
申請人需提交薪金單、銀行流水、報稅表或租約等文件，以證明收入來源的穩定性。
DSR計算中的「每月總債務供款」包括所有現有債務及新按揭的供款。以下是常見供款類型的計算方式：
1. 按揭供款：
- 根據貸款金額、利率及還款年期計算每月供款。
- 例：800萬港元按揭，利率3.5%，年期20年，每月供款約4.64萬港元（可用按揭計算器估算）。
2. 其他固定貸款（車貸、個人貸款）：
- 使用每月固定還款額。
- 例：車貸每月還款5000港元，全額計入。
3. 信用卡債務：
- 若有未償還餘額，銀行通常假設每月還款為信用卡額度的3%-5%。
- 例：信用卡額度10萬港元，假設每月還款3000港元。
4. 循環貸款（Revolving Loans）：
- 根據最新對賬單計算每月利息，或假設總額度的利息（例如年利率15%）。
- 例：循環貸款額度5萬港元，月利息約625港元。
5. 學生貸款：
- 計入每月固定還款額，即使處於寬限期（deferred）亦需計算。
所有供款需由信用報告或申請人提供的文件證實。若申請人為擔保人或聯名借款人，相關債務亦計入DSR。
若申請人的DSR/DTI超出50%，仍有一些方法可提高按揭獲批機會：
1. 申請按揭保險計劃（MIP）：
- 雖然按揭保險計劃多數適用於首次置業人士，但並非完全限制，個別情況如搬屋或特定轉按安排亦可能獲批。雖然需支付保費（約貸款額的1%-4%），但可降低首期壓力。
2. 降低貸款額：
- 選擇價格較低的物業或增加首期，以降低按揭成數及每月供款，從而符合DSR要求。
3. 償還其他債務：
- 優先清還高息債務（如信用卡或個人貸款），以降低每月供款及DSR。
4. 增加收入證明：
- 若有配偶或共同借款人，可加入其收入以降低整體DSR。需確保共同借款人有良好信貸紀錄。
5. 選擇較長還款年期：
- 將按揭年期延長至25-30年，可降低每月供款，幫助符合DSR要求，但總利息成本會增加。
6. 尋求非銀行貸款機構：
- 部分物業發展商或財務公司提供高成數按揭計劃，但利率及費用可能較高，需謹慎評估還款能力。
計劃置業時，除了計算供樓成本外，其實也應該考慮為自己投保危疾保險或人壽保險。這樣一旦不幸患上重病，甚至離世，家人仍可獲得一筆資金應付供樓相關支出，減輕財政壓力。
那麼，該如何知道自己需要多少保額，才足以應付供樓期間的斷供風險呢？
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全期置業總支出: HK$
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置業成本總預算
- 代理佣金: HK$-
- 律師費: HK$-
- 裝修費: HK$-
共計: HK$-
現金回贈: HK$-
1. 壓力測試取消後，申請按揭是否更容易？
是的，取消壓力測試降低了申請門檻，特別是對高成數按揭申請者。但DSR要求依然存在，申請人需確保每月供款不超過收入的50%。
2. DSR計算是否包括所有債務？
是的，包括按揭、車貸、信用卡、學生貸款等。租賃費用通常不計入，因假設購房後不再支付租金。
租金支出一般不納入 DSR，但若購買物業非自住用途，則可能會計入租金或其他現有住屋開支。
3. 按揭保險計劃是否適用於所有物業？
僅適用於自住住宅物業，且申請人需為首次置業及固定薪金人士。非自住物業或工商物業不適用。
4. 如何知道自己的DSR？
可使用銀行或線上按揭計算器，輸入月入及所有債務供款進行估算。建議諮詢銀行或按揭顧問以獲精確評估。
5. 若DSR過高，是否一定被拒？
不一定。銀行可能要求額外擔保、降低貸款額或收取更高保費。比較多家銀行的政策有助找到更靈活的方案。
作者
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