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【壓力測試】下調至 2 厘,樓價與收入會影響結果?如何計算?

「壓力測試」是絕大部分置業人士必須經歷的一個程序,除非你有錢到可以一次過支付整項物業的樓價(或用資產審批),否則你申請銀行按揭借錢買樓,便一定要做壓力測試,銀行會根據你準備買入的物業之樓價與收入去進行壓力測試計算,究竟有關的測試是如何計算?大家可以讀讀這篇入門文章。
作者 Roy Lau
日期 2022-08-26
更新 2022-12-01
目錄
什麼時候需要進行壓力測試?什麼是供款與入息比率?上限是多少?金管局下調按揭貸款利率壓力測試至2厘壓力測試計算實例壓力測試常見問題

什麼時候需要進行壓力測試?

當你需要利用人工收入申請按揭貸款去買樓時,就需要進行壓力測試。銀行要先進行「按揭批核」,確認申請人有能力供款,才會批准放貸。

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什麼是供款與入息比率?上限是多少?

2010 年之前,買家申請銀行按揭,一般是計算申請人的供款與入息比率(Debt-to-income ratio,DTI),其上限為 5 成,即只要供款佔申請人的收入不多於 5 成便可。

金管局第一次調高壓力測試

不過金管局見香港樓市因全球量化寬鬆政策下而產生泡沫問題,推出多項逆周期措施以防泡沫過熱,其中於 2010 年起,要求銀行實施多一項審批按揭條件,就是除要求 DTI 不得多於 5 成外;還需假設在現水平按息上升兩厘後,供款佔申請人月入不多於 6 成水平。

第二次調高壓力測試

其後,更因二手樓價不跌反升,再於 2013 年 2 月,將門檻進一步提升,需假設按息由二厘上升至三厘,而供款佔申請人月入不多於 6 成水平,這就是近年地產新聞常出現的壓力測試。

「林鄭Plan」的壓力測試

2019 年政府推出俗稱的「林鄭Plan」,放寬不同樓價的樓盤在按揭保險下可承造的按揭成數上限。

樓價 HK$800 萬以下的新盤,最高可以承造 9 成按揭,而財政司司長陳茂波於 2022 年 2 月發表最新一份《財政預算案》, 將按揭貸款的樓價上限升至 HK$1,200 萬元,被市場稱為林鄭Plan 2.0(或財爺Plan),首置人士可申請最高 9 成按揭貸款的樓價上限則由 HK$800 萬元提升至 HK$1,000 萬元。

金管局下調按揭貸款利率壓力測試至2厘

金管局於 2022 年 9 月 23 日向銀行發出指引,將物業按揭貸款利率之壓力測試要求由 3 厘下調至 2 厘。是次為首次下調安排,而此新安排將適用於所有物業按揭貸款,並且即時生效。

壓力測試計算實例

以下嘗試作一個壓力測試實例。

假設樓價是 HK$800 萬元,而你是非首置人士,最多可按 8 成,即向銀行借 HK$640 萬元,首期需 HK$160 萬元。在壓力測試下,假設實際按揭利率上升 2 個百分點,供款佔申請人月入不多於 6 成水平。

若你是首置人士,最多可按 9 成並循按揭保險途徑「上車」,即首期只需 HK$80 萬元,同樣需要做壓力測試,但會比較寬鬆,因為即使加 2 厘息後未能通過壓測,只要供款佔申請人月入不多於 5 成,仍可敘造最高 8 成或 9 成按揭,但其按揭保費會因應風險因素作額外調整。

首置人士可免壓測?

至於按揭保險保費可選擇一次付清或加借攤還,如果選擇一次付清,按保費用毋須計入壓力測試,但如果選用每月攤還,便需要計入壓力測試。假設 HK$800 萬借 9 成按揭 HK$720 萬,按揭還款期 30 年及以 2.875 %利率計算,如選擇當初一次付清,壓力測試要求為 HK$63,505,但如果選擇每月攤還,壓力測試要求便上升至 HK$66,680。

不過需要注意的是,只有部分銀行可以做到免壓力測試,而每月按揭及按揭保險費供款不可超過收入 50%。另外,按揭保險費就機會額外調整。

如果未能通過壓測會有什麼後果?

物業買賣過程中,買賣雙方要簽署「臨時買賣合約」,而買家亦要支付俗稱「細訂」的臨時訂金(一般為樓價 3至5%),初步落實交易。簽了臨約後,如買家決定悔約,不能完成買賣,就要放棄已付的臨時訂金,俗稱「殺訂」。簽臨約後,買家可以向銀行申請按揭。買家悔約或未能完成買賣的其中一個原因,可能是因樓價突然暴跌,或個人財政問題,令銀行批出的貸款額未如預期,買家要放棄訂金,退出交易。要避免被「殺訂」,其實買家可以「籌錢」去增加首期,減省按揭借貸,增加獲批按揭的機會。

自由工作者或自僱人士的收入能通過壓測嗎?

若自由工作者或自僱人士,即不是由本地僱主固定支薪,申請人最多只能借 8 成按揭,與非首置人士一樣。

壓力測試常見問題

1. 擔保人收入可以減低壓測要求?

香港樓價實在瘋狂,不少上車人士未能單靠自己的薪金負擔得起,買樓需要加入擔保人才能成功上車,除了未成年(未滿 18 歲)人士、弱智人士及破產人士,任何人都可以出任擔保人,即擔保人可以是借款人的親屬、未婚夫婦、男女朋友、甚至路人。借款人和擔保人的入息和負債都會合併計算壓力測試。

2. 買居屋也需要通過壓力測試嗎?

於政府擔保期內,申請居屋按揭毋需壓力測試和提供入息文件。相反,若擔保期已過,便須作壓力測試及提供入息證明。

3. 負債會影響壓測結果?

要注意的是,銀行批核按揭時,會翻查申請人過往的銀行紀錄,銀行對於信用卡一筆過的欠款,只要對方已經還清欠款,銀行並不會計入壓力測試。但如果以信用卡分期還款或借取私人貸款,銀行便會將之計入壓力測試。

4. 花紅能作為收入證明一部分嗎?

可以,但至於「花紅」收入,多數銀行都會參考過去 2 年的平均數去計算。

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