先P後H按揭是什麼 運作原理優點風險及申請注意事項

先P後H按揭，即係貸款初期用 P 按計息，之後按合約轉用 H 按。頭幾年可能有較優惠息率，但唔代表全期都咁平，亦唔代表利率已經鎖定。

對買樓或準備轉按嘅你，最重要係睇清楚三件事：頭幾年點計息、之後點計息，以及中途還款或轉按有咩費用。以下逐項拆解，幫你比較方案時問啱問題。

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快速跳轉目錄

• 按揭計劃是什麼
• P 按與 H 按分別
• 利息及月供例子
• 與其他方案比較
• 優點與風險
• 申請及轉按注意事項
• 常見問題
• 供樓家庭保障

先P後H按揭是什麼

呢類計劃將兩種計息方式放喺同一筆貸款內，分階段使用。你仍然係供同一筆按揭，只係到指定時間，計息方式會按合約轉換。

初期：用 P 按。 按銀行最優惠利率，配合合約訂明嘅折扣計息。

之後：用 H 按。 按香港銀行同業拆息，加上合約訂明嘅百分點計息；如設有封頂息率，則按相關條款計算。

House730 介紹嘅方案，首兩至三年採用優惠 P 按，之後轉用 H 按。呢個年期只係文中方案嘅安排，唔代表所有銀行都一樣。延伸閱讀：House730 原文

想像成兩個階段會較容易理解：頭幾年享用銀行提供嘅 P 按優惠；優惠期完結後，按約定公式改用 H 按。轉換日期、息率同利率上限，都應該喺接受貸款前確認。

P 按與 H 按有咩分別

P 按跟銀行最優惠利率

P 代表 Prime Rate，即銀行最優惠利率。常見計法係「P 減指定百分點」。銀行調整 P，按揭實際息率亦可能跟住變；不同銀行採用嘅 P 未必相同，所以唔可以只比較折扣數字。

例如 A 銀行嘅折扣較大，但 P 本身亦較高，最後計出嚟未必較平。比較時，應睇實際息率，以及銀行合約點樣寫。

H 按跟銀行同業拆息

H 代表 HIBOR，即香港銀行同業拆息。常見計法係「指定期限嘅拆息，加指定百分點」。拆息會變動，實際計算採用邊個期限、幾時重設利率，要睇合約。

如果計劃設有封頂息率，一般會比較拆息公式計出嘅息率同上限，採用較低者。但有啲計劃未必設有上限，唔好單憑「H 按」兩個字就假設一定有。

想了解兩類計息方式，可參考金管局按揭資訊及還款計算工具。

封頂息率唔等於永遠不變

封頂，係有上限；定息，先係指定期間息率固定。 如果上限本身按 P 計算，銀行加 P，上限亦可能改變。唔清楚條款時，可以直接問銀行：「呢個上限係固定數字，定係跟 P 變？」

按揭利息與月供計算例子

以下用假設數字示範計法，唔係現時市場報價，亦唔代表任何銀行提供緊嘅優惠。

以上例子只示範息率點計。到轉用 H 按時，要用當時適用嘅拆息及上限，唔可以直接用今日嘅數字預測幾年後供幾多。

月供亦唔係單靠息率決定，仲要睇貸款餘額、剩餘還款年期及還款方式。試算時，應用同一貸款額同年期比較，再分別睇優惠期內、優惠期後同加息情境。

如果初期月供較低，差額可以先放入應急儲備，唔一定全部用作增加消費。咁樣日後供款增加，家庭會有多一點現金緩衝。

P 按 H 按與定息按揭比較

邊種最抵，唔可以只睇產品名稱。兩份計劃初期息率相近，之後條款、費用或回贈可能差好遠。定息計劃亦要確認固定息率適用幾耐，唔好假設一定涵蓋整個貸款期。

如果你預計短期內賣樓或轉按，提前還款限制可能比初期息率更影響成本。如果打算長期供款，就要多睇優惠期後嘅安排。

分階段按揭的優點與風險

初期優惠可能減輕支出

先P後H按揭如果提供較優惠嘅初期實際息率，可能令頭幾年利息支出或月供較低。對剛支付首期、裝修及搬屋費用嘅家庭，較低初期支出可以增加現金流空間。

但優惠有幾大，應按個人貸款條件及銀行批核結果比較。回贈亦要連同限制一齊睇，而唔係見到金額較高就直接判斷較抵。

浮息與優惠期後的變化

初期低息，唔等於全期低息。 P 按階段可能受 P 變動影響；H 按階段則按合約受拆息及封頂安排影響。轉換計息方式後，實際供款可能增加，亦可能減少。

接受方案前，可以問自己：如果優惠期後每月支出增加，我仲負擔得起嗎？做預算時，記得計埋管理費、差餉、日常生活費，以及其他貸款支出。

申請與轉按前要問清楚的事項

同銀行或按揭中介比較方案時，最好將以下資料放喺同一張清單，逐項對照。

• 優惠期幾長：由提取貸款日開始計，定係按其他日期計算？
• 之後點計息：採用邊個期限嘅拆息、加幾多百分點、有冇封頂？
• 封頂點計：係固定數字，定係跟銀行 P 變動？
• 提前還款費用：部分還款、全數還款及轉按，各有咩限制？
• 回贈條件：幾時發放、中途還款會否追回、有冇其他要求？
• 申請及提取期限：自己預計嘅成交或轉按時間，是否符合條件？

銀行批出嘅息率、貸款額同條件，可能受申請人及物業情況影響。唔好單憑廣告優惠，就假設自己一定獲批相同安排。

原文提到嘅申請期限、回贈及適用物業，只屬文中方案資料。最新供應情況要向銀行查詢。想了解按揭種類及相關風險，亦可閱讀消委會按揭計劃說明。

按揭計劃常見問題

先P後H按揭是否定息

唔係。初期 P 按一般仍然屬於浮息，銀行調整 P，實際按息亦可能改變。「先 P」只係講初期採用嘅計息方式。

轉用 H 按是否需要重新轉按

如果同一份貸款合約已訂明分階段安排，便按合約到指定時間轉換計息方式。呢個轉換同你另行向其他銀行申請轉按係兩回事；實際程序要向貸款銀行確認。

轉用 H 按後是否一定供多咗

唔一定。要睇當時拆息、合約加幅、封頂息率及剩餘貸款安排。初期有優惠，亦唔代表轉換後必定加供，應以銀行計算結果為準。

有封頂是否就唔怕加息

仍然要睇上限點計。如果封頂息率跟 P 掛鈎，銀行加 P，上限亦可能上升。封頂可以限制某個時點嘅計息結果，但唔等於長期鎖息。

可以喺優惠期完結後即刻轉按嗎

要睇合約。優惠期同提前還款限制期未必一樣長。轉按前，要一併計算罰息、回贈追回及相關費用，先知道轉按係咪真係慳到錢。

申請時是否需要買人壽保險

應向銀行確認貸款附帶要求。人壽保障係另一項家庭財務安排，適合與否要按家庭責任及現有保障評估，唔應單憑計息方式決定。

供樓之外 為家人預留保障

揀好按揭之後，不妨再問一句：如果自己不幸身故，家人有冇足夠資金處理餘下貸款同生活費？想了解供樓人士嘅保障需要，可以參考 Bowtie 供樓與保險指南。

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選擇前，記得比較保障期同貸款年期：如果按揭仲有 30 年，20 年保障期未必涵蓋整段還款時間。人壽保障亦唔會單憑加息或失業而代你供樓，應急資金仍然要另外準備。

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本文提供一般資訊，並非個別按揭或保險建議。按揭條款以銀行最新文件為準；保險保障、續保安排、不保事項及賠償條件以正式保單為準。