租樓置業

【囍滙租買攻略】樓價租金、平面圖、交通校網及優缺點全面睇

作者 zing.cheung

更新 2026-08-04

位於港島灣仔核心地段的「囍滙」（The Avenue），是市區重建局、信和置業及合和實業合作發展的標誌性大型屋苑，其前身為著名的「囍帖街」（利東街）。憑藉極為便利的交通網絡與完善的大型基座商場，囍滙一直深受在金鐘或中環工作的市區上班族、中產家庭及外籍人士歡迎，租務需求極為殷切。

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許多準買家及租客都會問：到底灣仔囍滙好唔好住？值得入市買樓或租住嗎？本文將為你整合囍滙的最新樓價、租金表現、常見戶型平面圖特點、交通及12校網等配套，並客觀分析其居住優點與缺點，助你作出最合適的決定。

一、引言：灣仔囍滙好唔好住？

囍滙作為灣仔區內最具代表性的大型屋苑之一，其核心吸引力在於「市區樞紐」的定位。屋苑不僅鄰近港鐵灣仔站，更自帶洋溢歐陸風情的「利東街」商場，為住客提供豐富的餐飲與購物選擇。

對於準買家而言，囍滙位處名校林立的12小學校網，是不少家長客為子女鋪路升學的首選。而對於租客來說，完善的會所設施及優越的地理位置，使其成為港島商業區專業人士的租住熱點。無論是追求生活品味還是通勤效率，囍滙都具備極高的市場競爭力。

二、Quick Facts：囍滙核心資料速覽

以下表格為你整理了囍滙的基本規格及資料：

項目	詳情
地址	第1期：灣仔太源街33號<br>第2期：灣仔皇后大道東200號
發展商	信和置業、合和實業、市區重建局
入伙年份	2014年至2015年陸續入伙
座數	共4座（第1期：1座；第2期：3座）
單位總數	約1,275伙
常見戶型	開放式至四房，另設特色戶
實用面積	約329至2,472平方呎
小學校網	12校網
中學校網	灣仔區
鄰近港鐵站	港鐵灣仔站
同區比較屋苑	尚翹峰、嘉薈軒、萃峯

以上資料截至本文發佈日（2026年8月4日），實際資料或會更新，詳情以發展商、屋苑管理處及相關機構最新公布為準。

三、數據透視：囍滙樓價、呎價及租金

囍滙的買賣及租務交投一向活躍。參考近期市場數據，屋苑的實用呎價及租務回報均反映了港島核心地段的市場價值。

近期實用呎價： 根據2026年7月的成交數據，囍滙的平均成交實用呎價約為$25,351至$27,352左右，放盤叫價範圍可達$24,000至$40,000以上，視乎期數、樓層與景觀而定。
樓價參考： 近期成交顯示，實用面積約338呎的開放式單位造價約$800萬；約430呎的一房單位成交價約$1,048萬至$1,188萬；而約658呎的三房單位則可達$1,520萬。
租金及租務回報： 囍滙的平均成交呎租約在$60至$67水平，一房及兩房戶型的租金回報率普遍維持在2.7%至3%左右，備受收租投資者及外籍租客青睞。

影響囍滙樓價及租金差異的主要因素包括：

期數差異： 第2期基座直達利東街商場，配套較集中；第1期則自成一角，私隱度相對較高。
景觀與樓層： 低層單位多望繁華市區樓景及街道，而部分高層單位可享開揚翠綠山景，極高層甚至可遠眺維港煙花海景，因此高低層價格差異顯著。

注意：以上價格及租金數據僅作市場參考，資料截至本文發佈日（2026年8月4日）；實際叫價及成交價視乎單位樓層、景觀、間隔、裝修及當時市況而定。

四、間隔與景觀：平面圖全面睇

囍滙的戶型設計非常多元化，以迎合單身貴族至大家庭的不同居住需求。

多元戶型： 提供由開放式至四房多元戶型，實用面積約329至2,472平方呎。當中一房單位佔總供應量約一半，是屋苑的主打戶型。
開放式廚房與黑廁設計： 大量一房及開放式戶型均採用了節省空間的開放式廚房設計；部分單位的洗手間屬於無窗戶的「黑廁」設計，準買家睇樓時需留意抽風系統的運作情況。
露台及採光： 囍滙大部分戶型均配備露台及工作平台，加上特高樓底（約3.15至3.5米），令室內採光及空間感大增。
景觀特色： 項目座落鬧市，低層臨街單位以樓景及街道景為主，或會受交通噪音影響；高層向南單位可望堅尼地道一帶的開揚山景，而向北極高層單位則有機會飽覽維港海景。

五、社區配套：生活機能一覽

囍滙能夠成為灣仔區的旗艦屋苑，其完善的生活、交通與教育配套功不可沒。

交通網絡

屋苑距離港鐵灣仔站只需約2至5分鐘步程，前往金鐘、中環等核心商業區極為快捷。此外，鄰近的莊士敦道及皇后大道東設有多條巴士、小巴及電車路線，連接港九新界各區，四通八達。不過，繁忙時段區內主要道路容易出現擠塞。

購物與飲食

囍滙第2期基座自帶超過10萬平方呎的「利東街」商場，提供超過70間特色店舖及高級食肆，充滿歐陸風情。住客亦可步行至灣仔街市、鄰近超級市場及各類民生商店，不論是高尚餐飲還是日常買餸都極為方便。

康樂與醫療

屋苑分為兩期，各自設有獨立住客會所。第2期會所「Club Orient」提供24小時健身室、室外泳池、室內水力按摩池及保齡球場等豪華設施。醫療方面，步行即可抵達律敦治醫院及鄧肇堅醫院，區內亦有多間私家診所。

校網分析

囍滙隸屬全港頂尖的12小學校網，網內涵蓋聖若瑟小學、瑪利曼小學及聖保祿天主教小學等傳統名校；中學校網則屬於灣仔區，名校包括皇仁書院、香港華仁書院等，對注重子女教育的家庭客極具吸引力。

提醒：學校名單、收生準則及校網安排或會更新，應以教育局及學校最新公布為準。

六、優點與缺點：囍滙好唔好住？

綜合各方特點，以下是居住在囍滙的主要優劣分析：

三大優點：

地利優越，交通無極限： 位處港島核心，數分鐘直達港鐵站，對在港島上班的專業人士而言，通勤時間極短。
生活及休閒配套完善： 基座商場「利東街」加上區內成熟的民生商舖，吃喝玩樂一應俱全，更有豪華住客會所加持。
頂尖校網加持： 擁有12校網及灣仔區名校網優勢，令單位的家庭客租務需求與保值能力雙雙提升。

三大缺點：

鬧市噪音與擠擁： 始終位處灣仔鬧市中心，部分低層臨街單位難免受到汽車噪音及密集人流影響。
建築密度較高： 屋苑單位總數多，且周邊舊樓林立，部分單位與對面大廈距離較近，私隱度與景觀或打折扣。
入場門檻與管理費高： 作為市區半新豪宅，其管理費水平較高，不論是買入還是租住，財務預算要求均相對較大。

七、未來發展及升值潛力

灣仔區未來持續有舊區重建及大型發展項目，將進一步提升社區面貌與物業價值。

政府正分階段重置灣仔海旁的3座政府大樓（包括灣仔政府大樓、稅務大樓及入境事務大樓），該幅佔地龐大的土地預計會重建成涉及約250萬平方呎樓面的會議展覽場地、酒店及甲級商廈，目標於2034年或之前落成。這項大型商業區擴展計劃將為灣仔北注入新動力，長遠有望帶動區內的優質住宅租務與住屋需求。

不過，必須留意樓價走勢始終受制於宏觀經濟、息口變動及按揭政策。過去數年整體樓市波動，準買家在入市時不可單憑地區發展潛力而盲目保證物業必會大幅升值。

八、買樓或租樓前要留意甚麼？

在決定入市或簽訂租約前，準業主及租客應仔細評估以下重點：

準業主注意事項

首期與按揭預算： 需計算清楚物業首期、印花稅、律師費及代理佣金。同時，務必為按揭供款進行壓力測試，確保在利率波動下仍有足夠還款能力。
家庭財務保障： 承造數百萬至過千萬的按揭是一項長期負債。準買家應評估是否需要透過人壽保險，為這筆債務設立安全網。
業權及單位狀況： 透過律師查冊確保單位無僭建、無未解除的命令，並在睇樓時仔細檢查有否潛在的滲水問題。

準租客注意事項

租賃開支預算： 除了每月的租金外，需預留資金支付「兩個月按金及一個月上期」、代理佣金及水電煤轉名按金。
維修責任條款： 簽署租約前，必須在合約中列明單位內大型家電（如冷氣機、洗衣機）及喉管維修責任由哪方負責，以免日後爭拗。
查核業主身份： 簽約及交訂金前，要求代理提供單位的最新土地查冊紀錄，確認出租人為物業的真實註冊業主。

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十、總結：囍滙適合哪類人？

總括而言，灣仔囍滙憑藉無可挑剔的交通樞紐位置、頂級的12名校網以及大型商場「利東街」的生活配套，成為港島市區極具代表性的優質半新盤。

囍滙最適合預算充足、重視生活品味與通勤效率的上班族、外籍人士，以及旨在為子女爭取優質教育資源的中產家庭入市或租住。然而，若你極度追求寧靜的居住環境，或是希望以相同預算換取極大生活空間，便可能需要考慮其他非鬧市地區的屋苑。

辛苦置業，最怕有一日供唔落去，層樓變成屋企人嘅壓力。

無論買樓定租樓，住屋開支往往都是家庭一項長期財務承擔。準業主承造按揭後，可按未償還按揭、家庭生活費及供養責任，評估是否需要20年定期人壽；租客如果需要長期負擔租金或支撐家庭收入，同樣可以按個人情況考慮合適保障。及早規劃，有助家人在突發情況下繼續應付住屋及日常開支。

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九、常見問題FAQ

囍滙與同區的尚翹峰相比，有甚麼優勢和不足？

囍滙樓齡較新（2014-2015年入伙），擁有極具規模的基座商場「利東街」及完善會所，配套較奢華；而尚翹峰（2006年入伙）樓齡較舊，但近期成交實用呎價約為$22,439至$23,189，入場費及呎價普遍比囍滙低，適合預算較緊的買家。兩者均屬12校網。

囍滙適合哪些家庭、準買家或租客？

囍滙非常適合在金鐘、中環或銅鑼灣等港島商業區上班的專業人士及外籍人士租住或購買；同時，因其位處傳統名校林立的12小學校網，亦極具家庭客的吸引力。

買或租囍滙有甚麼常見中伏位？

睇樓時需留意部分低層或向街單位可能會有較大交通及人流噪音；部分細戶型採用無對外窗戶的黑廁及開放式廚房設計，需確保留意抽風及煮食通風是否符合個人生活習慣。

承造按揭後，是否值得考慮20年定期人壽？

買樓承造按揭往往涉及長達20至30年的巨額債務。如果家庭經濟支柱突然不幸離世，定期人壽保險的理賠金可以協助家人一次過清還未償還的按揭貸款，確保家人不會因無力供樓而失去居所。

租客沒有按揭，是否仍要考慮定期人壽？

即使租客沒有按揭負擔，但長期的租金支出仍是家庭的主要開支之一。若家庭頓失經濟支柱，定期人壽保障可為家人提供一筆緊急資金以繼續繳交租金及應付日常生活費，避免面臨逼遷困境。

資訊來源

作者

zing.cheung