作者
Marco Lau
更新
2026-08-27
沙田第一城好唔好住？作為新界東最具代表性的老牌藍籌私人屋苑，沙田第一城憑藉親民的入場門檻、極高的二手流通量、高實用率開則以及極度成熟的生活配套，長年穩居香港首置客的「上車樂園」及收租投資者的熱門之選。屋苑坐落於沙田圓洲角及大涌橋路一帶，由長江實業、新鴻基地產、恒基兆業地產及新世界發展四大華資發展商聯手興建，規模龐大且自成一隅。
沙田第一城好唔好住？藍籌上車及收租熱門屋苑全面剖析
沙田第一城以生活機能全面、交通網絡成熟及資產流動性強見稱，非常適合追求生活便利的首置家庭、在鄰近機構工作的醫護人員與中大學生，以及追求穩定租金回報的長線投資者。屋苑自設兩個大型商場、街市、多個露天泳池及各類球場，且鄰近港鐵屯馬綫第一城站與威爾斯親王醫院，並坐擁新界名牌91小學校網，日常生活無須假外求。
如果要直接回答「值得買嗎」及「適合租住嗎」，關鍵在於買家或租客能否接納其逾40年的樓齡。對於買家而言，沙田第一城細兩房總價相對親民，首期負擔較低，且二手承接力強，極具防守性；但舊樓無可避免要面對室內水電喉管翻新成本與外牆保養責任。對於租客而言，屋苑租金相比市區鐵路盤具性價比，生活極其方便，但部分細單位屬於「眼鏡房」或「五門歸心」開則，傢俬擺位需多花心思。
Quick Facts：沙田第一城核心資料速覽
沙田第一城自1981年起分期入伙，全苑合共提供逾萬個住宅單位，是新界東規模最大的私人屋苑之一。以下為屋苑核心基本物業資料：
| 項目 | 詳情 |
|---|---|
| 物業名稱 | 沙田第一城（City One Shatin） |
| 地址 | 新界沙田得利街、銀城街、大涌橋路一帶 |
| 所屬地區 | 新界東沙田區 |
| 發展商 | 長江實業、新鴻基地產、恒基兆業地產、新世界發展 |
| 落成及入伙年份 | 1981年至1987年（分7期落成，樓齡約39至45年） |
| 期數及座數 | 全苑共7期，設有52座分層住宅大廈 |
| 單位總數 | 10,642伙 |
| 常見戶型 | 兩房一廳、兩房兩廳、三房兩廳、三房兩廳連套房 |
| 實用面積範圍 | 約284至854平方呎 |
| 小學校網 | 91小學校網 |
| 中學校網 | 沙田區中學校網 |
| 鄰近港鐵站 | 港鐵屯馬綫第一城站（步行約3至10分鐘，視乎個別座數） |
| 同區主要比較屋苑 | 沙田中心、欣廷軒、愉翠苑、濱景花園 |
以上資料截至本文發佈日，實際資料或會更新，詳情以發展商、屋苑管理處及相關機構最新公布為準。
數據透視：沙田第一城樓價、實用呎價及租金行情
沙田第一城長年位列香港十大藍籌屋苑二手成交量前茅，其價格與租金走勢向來被視為新界東上車盤的重要風向標。以下整理近期市場買賣及租賃參考數據：
- 市場買賣概況：屋苑每月均錄得活躍的二手買賣交投，流轉速度極快，銀行對各期數單位的估價一般亦非常貼市。
- 實用呎價參考範圍：近期二手成交實用呎價主要介乎每平方呎 $13,500 至 $15,500 之間（資料截至本文發佈日；成交數據涵蓋2026年7月至8月）。
- 主要戶型買賣成交價參考：
- 經典細兩房（實用面積約284至304平方呎）：成交價約 $380萬 至 $480萬；
- 大兩房（實用面積約327平方呎）：成交價約 $450萬 至 $520萬；
- 三房及三房套房（實用面積約451至854平方呎）：成交價約 $600萬 至 $1,280萬。
- 租金水平與租金回報率：
- 細兩房戶型月租普遍約 $13,500 至 $15,500，實用呎租約 $45 至 $55；
- 三房單位月租普遍約 $18,000 至 $28,000；
- 以近期成交價計算，整體租金回報率普遍達 3.5% 至 4.0% 左右，在大型屋苑中表現穩健。
- 主要買家與租客群體：買家以本地新婚上車客、年輕小家庭及長線收租客為主；租客方面，除區內家庭外，每年暑假及開學季均有大量香港中文大學內地生搶租（部分更會預繳全年租金），加上鄰近威爾斯親王醫院的醫護人員及實習醫生，為屋苑帶來極為剛性的租賃需求。
- 影響價格關鍵因素：單位所在樓層高低、景觀（望城門河景單位呎價明顯高於內園景或樓景）、內部裝修新舊程度、期數座向，以及步行至第一城港鐵站或居民巴士總站的距離。
資料截至本文發佈日；實際叫價及成交價視乎單位樓層、景觀、間隔、裝修及市況而定。
間隔與景觀：沙田第一城平面圖與主力戶型深度拆解
沙田第一城開則以高實用率見稱，全苑約六成單位為兩房戶型，其餘為三房及三房套房設計，實用率普遍達七成半至八成以上。雖然開則方正，但受八十年代建築潮流影響，部分戶型在傢俬擺位上有特定限制。
經典細兩房戶型（實用面積約284至304平方呎）是沙田第一城的招牌開則。此類單位室內幾乎無任何走廊或玄關浪費空間，實用度極高。然而，其開則多屬於「眼鏡房」或「五門歸心」設計，客廳四周被兩間睡房門、廚房門、浴室門及大門包圍，導致客廳可用牆身較少，住戶在擺放電視地櫃、梳化及餐桌時需妥善規劃動線，不少業主在裝修時會選擇改動房門位置或採用趟門設計。
大兩房戶型（實用面積約327平方呎）客飯廳多呈日字廳或長形格局，廳房比例更為對稱工整。兩間睡房空間均較充裕，主人房足以擺放標準雙人床及大衣櫃，客廳亦有獨立完整的牆身安放傢俬，居住舒適度較細兩房顯著提升。
三房及三房套房間隔（實用面積約451至854平方呎）方面，實用面積約451至515平方呎的單位為純三房設計，廳大房大，適合三至四人家庭；而實用面積688至854平方呎的大單位則屬三房連套房及工人房間隔，客飯廳闊落分明，廚房及浴室空間充裕，是沙田區內具備高實用性的換樓之選。
在窗台與期數設計上，屋苑第1至3期及第6期大部分單位不設窗台，空間更為紮實實用；第4及第5期單位則普遍設有窗台。景觀方面，第1期1至3座及第2期17至23座向西北單位可遠眺城門河畔開揚河景及草地滾球場，屬全苑一線優質景觀（但部分座向午後或有西斜情況）；其餘座數則以開揚內園景、泳池景、學校景及周邊樓景為主。準買家實地睇樓時，宜留意靠近大涌橋路及銀城街等主要幹道的低層單位可能面對車流噪音，並仔細檢查老牌屋苑的水電喉管及鋁窗防水狀況。
社區配套：沙田第一城生活機能全方位一覽
沙田第一城發展逾四十年，周邊社區網絡與市政配套極為完善，形成一個自給自足的大型生活小區，衣食住行均可在屋苑步程內輕鬆解決。
交通網絡：第一城站、過海村巴及巴士路網
屋苑對外交通網絡四通八達，涵蓋鐵路、專營巴士及居民巴士服務：
- 港鐵屯馬綫：屋苑鄰近港鐵屯馬綫第一城站，住戶前往大圍站轉乘東鐵綫過海段即可直達九龍塘、金鐘或羅湖/落馬洲口岸，前往啟德及九龍東亦十分快捷。
- 城巴88R居民巴士：沙田第一城擁有著名的城巴88R居民巴士（村巴）專線，直達灣仔、金鐘及中環等港島核心商業區，是不少金融區上班族的通勤首選；第2期20座及23座對出亦設有大型巴士總站。
- 各期步程差異：第4期及第5期最靠近第一城站，步行至港鐵站僅需約3至5分鐘；第1期至第3期步行至港鐵站則約需8至10分鐘，但較靠近大涌橋路的主要巴士網絡。
- 外判鎖車管理文化：屋苑內部道路不設收費閘口，但實施極嚴格的外判鎖車管理（坊間俗稱「鎖車城」），任何外來訪客、裝修工程或送外賣車輛若違例泊車極易被即時鎖車，駕駛人士探訪時必須使用指定時租停車場。
購物與飲食：置富第一城商場及街市配套
日常購物與飲食配套方面，屋苑自帶兩大商場及現代化街市：
- 雙商場配置：屋苑設有「置富第一城（Fortune City One）」及「置富第一城‧樂薈（Fortune City One Plus）」，商場內匯聚大型超級市場、連鎖快餐店、茶餐廳、特色食肆、銀行分行、診所及各類生活零售店舖。
- 空調鮮活街市：置富第一城設有全空調鮮活街市，提供豐富的新鮮肉類、海鮮、蔬菜及糧油雜貨，滿足住戶日常自煮採購需求。
- 跨區大型商場接駁：住戶搭乘港鐵或小巴，數分鐘至十多分鐘即可直達沙田市中心的新城市廣場、連城廣場或大圍圍方，盡享大型百貨、電影院娛樂及多元化國際餐飲。
康樂與醫療：屋苑運動設施與威爾斯親王醫院
休閒運動與醫療資源充足，為住戶提供全面的生活後盾：
- 屋苑運動設施：沙田第一城內設有多個露天游泳池、網球場、壁球場、露天籃球場及兒童遊樂場。
- 公共文康配套：屋苑毗鄰圓洲角體育館、圓洲角公共圖書館及圓洲角公園，附近亦連接著城門河畔單車徑及海濱散步長廊，休閒戶外活動空間廣闊。
- 頂尖公立醫療：屋苑對面即為香港中文大學醫學院的教學醫院「威爾斯親王醫院（威院）」及圓洲角普通科門診診所，提供24小時急症室及全面的公私營專科醫療支援。
校網分析：91小學校網與沙田區Band 1中學優勢
沙田第一城的優質校網是吸引眾多育兒家庭進駐的核心原因之一。屋苑屬於新界熱門的91小學校網，網內涵蓋多間具口碑的官津小學，包括校舍正位於屋苑得榮街的浸信會呂明才小學、位於得寶街的胡素貞博士紀念學校，以及同區的培基小學、浸信會沙田圍呂明才小學與聖公會主風小學等。
中學校網方面，沙田第一城隸屬沙田區中學校網，區內傳統名校及Band 1英中林立，例如聖公會曾肇添中學、浸信會呂明才中學、沙田官立中學、沙田崇真中學及沙田培英中學等，升中派位前景亮麗。學校名單、收生準則及校網安排或會更新，應以教育局及學校最新公布為準。
優點與缺點：沙田第一城好唔好住客觀分析
評估沙田第一城是否符合自身居住需求時，建議準買家與租客客觀權衡其三大核心優點與三大主要缺點：
- 優點一：上車門檻親民，資產流通率極高。細兩房入場總價在私人屋苑中極具競爭力，首期壓力輕；屋苑買賣及租賃交投長年活躍，具備極強的市場流動性及抗跌力。
- 優點二：生活與教育配套一應俱全。自帶雙商場、冷氣街市、港鐵站、直達中環的居民巴士、91名校網及威院，各年齡層住戶的生活需求均可全面滿足。
- 優點三：室內開則實用率高，無多餘浪費。傳統開則鮮少長玄關及長走廊，實用率普遍達七至八成以上，室內空間感遠比近年落成的新盤納米樓更為紮實。
- 缺點一：樓齡偏高，需預留水電翻新成本。屋苑各座樓齡已逾40年，單位內部常見喉管老化、鋁窗滲水或電掣線路老化問題，自住買家入伙前往往需額外預留數十萬元進行全屋水電大翻新。
- 缺點二：居住密度高，欠缺現代化豪華會所。屋苑伙數多達10,642伙，常住人口稠密，繁忙時間升降機、商場及周邊行人通道較為擁擠，且設施僅屬基本康體配套，缺乏新樓盤的奢華會所與室內恆溫泳池。
- 缺點三：部分戶型五門歸心及臨街車聲。細兩房客廳牆身較少，擺放電視及大型傢俬受限；此外，面向大涌橋路及銀城街等主幹道的低層單位容易受到車流噪音影響。
未來發展及升值潛力：周邊規劃與區域發展影響
沙田第一城作為發展成熟的老牌私人屋苑，其未來的資產價值主要取決於周邊基礎建設整合、商貿轉型及供求關係的演變：
- 鐵路交通整合效益：隨著屯馬綫全綫貫通以及東鐵綫過海段投入服務，沙田第一城居民前往九龍東商業區、港島東及金鐘CBD的通勤時間大為縮短，鞏固了屋苑在鐵路沿線的租務防守力。
- 石門商貿區轉型帶動就業租賃：鄰近的石門商貿區近年持續轉型，眾多甲級商廈、企業總部、特色食肆及教育中心相繼落成，為沙田第一城帶來穩定且高質素的白領與專業人士租客源。
- 潛在挑戰與供應競爭：新界東及沙田周邊公營房屋陸續落成，加上鄰近新市鎮各類新盤供應增加，買家選擇多樣化；同時，隨著屋苑樓齡不斷遞增，物業長期升值幅度可能受到整體市況及自然折舊率所牽制。
物業價格與租金走勢受宏觀經濟環境、按揭利率變動、房屋政策、住宅供應量及整體樓市氣氛等多重因素影響，過往市場表現並不構成未來升值的保證。
買樓或租樓前要留意甚麼？置業及租務關鍵清單
無論是打算置業自住還是租住沙田第一城，除考慮每月的供款或租金支出外，準買家與租客均需通盤審視初期開支、法律合約細節、舊樓保養責任及長遠的家庭財務防守力。
準業主置業須知：首期、按揭、大維修及供款壓力
購置沙田第一城單位前，買家應詳細核算各項成本及核實物業狀況：
- 置業初期開支預算：除準備物業首期外，買家需預留從價印花稅、律師費、地產代理佣金（通常為成交價的1%）以及老舊物業的水電拆改與全屋裝修費用。
- 老牌屋苑按揭年期審批：銀行在審批二手物業按揭時，普遍會以「75減樓齡」或「80減樓齡」作為計算最長還款期的參考準則。沙田第一城樓齡達40年左右，買家在簽署正式買賣合約前，應向主要銀行確認能否批出長達30年的按揭年期。
- 大維修集資與公用設施狀況：老牌屋苑日常保養及外牆檢驗頻繁，買家應向物業管理處或賣方查詢大廈過往維修紀錄、升降機及公共供排水喉管更換情況，並查明大廈法團是否有即將落實的集資大維修計劃。
- 利率波動與家庭供款承擔：評估按揭利率波動對每月供樓金額的影響，並檢視家庭經濟支柱一旦遭遇不可預見的事故時，家庭是否擁有足夠的財務儲備維持物業供款。
準租客租屋須知：租金預算、生約死約、維修責任與合約條款
租住沙田第一城單位時，租客在簽約與入住前應注意以下關鍵事項：
- 租屋初期資金準備：租客一般需備妥「兩按一上」（即兩個月租金作按金、一個月租金作首月租金）、半個月地產代理佣金以及租約印花稅（打釐印）費用。
- 核實業主合法身份：簽署租賃合約前，務必透過地產代理進行土地註冊處查冊（Land Search），核實出租人是否為單位的法定註冊業主，提防偽冒業主或違規轉租問題。
- 租約條款與電器維修權責：簽訂標準租約時需清晰載明「一年死約、一年生約」退租條款，並在傢俬清單中詳細列明冷氣機、熱水爐及各類大型家電的日常維修責任歸屬。
- 租金剛性支出防範：租金屬於每月必須支付的固定開支，租客應評估若遭遇突發疾病或暫時失業等收入中斷狀況時，家庭維持正常租住生活所需的緊急儲備基金。
總結：沙田第一城適合哪類人？自住與投資買家指引
沙田第一城以極為成熟的配套、優良的91名校網與靈活的資產流通性，在香港二手住宅市場中佔據獨特而穩固的地位。
- 適合哪些準業主：預算相對有限但重視交通與生活機能的首置上車客；重視91校網升學前景的育兒家庭；追求穩定租金回報（3.5%至4.0%）及高資產流動性的長線收租投資者。
- 適合哪些租客：香港中文大學的學生與教職員；威爾斯親王醫院的醫護人員及實習醫生；在港鐵沿線、九龍東或港島東核心區上班的年輕雙職家庭。
- 哪些人士宜考慮其他屋苑：極度追求現代化奢華會所、重視超低密度寧靜環境，或抗拒老舊物業裝修成本的買家，可考慮同區較新淨的欣廷軒，或市區其他新落成的鐵路沿線項目。
長期住屋開支與家庭保障：Bowtie 20年定期人壽的用途
無論買樓定租樓，住屋開支往往都是家庭一項長達十數年甚至數十年的長期財務承擔。準業主承造按揭後，若不幸遭遇突發意外或身故，剩餘的龐大按揭貸款與每月供款將直接轉移至家人身上；透過配置20年定期人壽（如 Bowtie 定期人壽），能以低廉保費槓桿換取高額純人壽保障，賠償金可用於全數償還剩餘按揭，確保家人能安心保住居所。
租客即使沒有按揭負擔，但如果需要長期負擔租金、供養子女或支撐家庭日常開支，同樣面臨收入中斷風險；定期人壽賠償可化身為應急生活費及租金基金，避免家人陷入居無定所的困境。及早按未償還按揭、家庭生活費及撫養責任妥善規劃保障，讓家人在突發情況下依然維持安穩生活。
以上內容只供一般參考，不構成財務或保險建議。產品保障、保費、投保資格及不保事項受相關保單條款及細則約束。
常見問題
沙田第一城與同區主要競爭屋苑（如沙田中心、欣廷軒）相比，有甚麼優勢和不足？
沙田第一城的優勢在於戶型選擇極為多元、自設雙商場與冷氣街市、坐擁91名牌校網，且入場總價較親民、流通量冠絕全區。不足之處在於樓齡已逾40年且不設現代化豪華住客會所，樓齡不及欣廷軒新淨，亦不如沙田中心可經全天候天橋直達沙田港鐵站及新城市廣場。
沙田第一城適合哪些家庭、準買家或租客？
沙田第一城非常適合預算有限但追求生活機能的首置上車客、重視91名校網升學優勢的育兒家庭、尋求3.5%至4.0%穩定租金回報的長線收租投資者，以及香港中文大學學生與威爾斯親王醫院的醫護租客。
沙田第一城的樓價、租金及租務需求如何？
沙田第一城細兩房樓價普遍約 $380萬至$480萬，大兩房約 $450萬至$520萬，三房約 $600萬至$1,280萬；細兩房月租約 $13,500至$15,500，呎租約 $45至$55。受中大學生、醫護及本地家庭剛需支撐，租務需求長年極為暢旺。
購買或租住沙田第一城前，有哪些常見「中伏位」？
主要留意四點：第一是逾40年樓齡帶來的室內水電喉管老化與滲水問題，買入需預留裝修預算；第二是細兩房「五門歸心」開則使客廳擺放傢俬受限；第三是第1至3期步行至港鐵站需約8至10分鐘；第四是臨街低層單位有車流噪音，且屋苑設有極嚴格的鎖車隊。
沙田第一城前往港鐵站及主要商業區方便嗎？
交通網絡十分成熟。屋苑鄰近港鐵屯馬綫第一城站（步行約3至10分鐘），轉乘東鐵綫可直達金鐘或羅湖口岸；另設有城巴88R居民巴士直達灣仔、金鐘及中環核心商業區，20及23座對出亦設有過海巴士總站，通勤非常便捷。
沙田第一城的樓齡、維修或管理有甚麼要留意？
屋苑於1981年至1987年分期落成，樓齡約39至45年。買家申請按揭時需向銀行核實能否批出最長30年供款期；此外在睇樓及簽約前應向管理處或代理查明大廈公用設施保養狀況及是否有潛在的集資大維修計劃。
承造按揭後，是否值得考慮20年定期人壽？
非常值得。按揭供款長達20至30年，是家庭重大的長期負債。配置20年定期人壽能以平實保費獲取高額純人壽保障，一旦家庭經濟支柱不幸身故，賠償金可用於全數償還剩餘按揭貸款，避免家人陷入被迫賣樓或斷供的困境。
租客沒有按揭，是否仍要考慮定期人壽？
同樣有實際需要。租客雖然沒有物業按揭負擔，但租金及家庭生活費屬於持續的每月剛性開支。若家庭經濟支柱不幸身故，定期人壽的賠償金能作為緊急生活及租屋基金，支援家人維持原有生活質素及安穩居所。
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