【滿名山租買攻略】樓價租金、平面圖、交通校網及優缺點全面睇

屯門掃管笏近年成為新界西北低密度住宅重鎮，當中由嘉里建設發展的「滿名山」（The Bloomsway），憑藉毗鄰哈羅香港國際學校、逾45萬平方呎的綠化園林及度假式會所，吸引不少追求清幽環境的上車客、家庭換樓客及外籍專業人士關注。

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引言：屯門滿名山好唔好住？

滿名山坐落於屯門掃管笏青盈路，整體規劃以樹屋與大自然為核心概念，自成一隅。屋苑最大特色在於戶型跨度極廣，由開放式分層單位、低密度特色戶以至獨立洋房均有提供，滿足不同預算及家庭階段的居住需求。

評估滿名山「好唔好住」，關鍵在於居住環境與日常交通之間的取捨。如果你嚮往低密度綠化、寬敞的會所康樂空間，或是有車階層及國際學校家長，滿名山的居住質素相當理想；但若你高度依賴鐵路通勤，或追求落樓即達大型商場與街市的都市生活節奏，則需要習慣依賴穿梭巴士及外求生活採買的居住模式。以下將從樓價、平面圖開則、交通、校網以至優缺點作全方位分析。

Quick Facts：滿名山核心資料速覽

滿名山由嘉里建設發展，於2017年下半年起陸續入伙，全盤由20座分層大樓及43幢洋房組成，提供1,100個住宅單位。

以上資料截至本文發佈日，實際資料或會更新，詳情以發展商、屋苑管理處及相關機構最新公布為準。

數據透視：滿名山最新樓價、呎價及租金行情

滿名山提供開放式至4房等多種戶型，分層單位實用呎價參考範圍約港幣 $10,000 至 $11,500，整體實用呎租則約港幣 $30 至 $45。

受周邊國際學校教職員、家長客以及於赤鱲角機場工作人士的租務需求支持，屋苑租務承接力保持穩定。

資料截至本文發佈日；成交數據涵蓋2026年8月；實際叫價及成交價視乎單位樓層、景觀、間隔、裝修及市況而定。

影響滿名山單位造價及租金的主要因素包括：

• 分區與座向：「山庭」與「名庭」洋房具備極高私隱度，呎價明顯高於「滿庭」分層；座向以向南或向西南採光較佳，向西單位則需留意西斜情況。

• 景觀差異：向東及向北單位享有開揚翠綠大欖郊野公園山景；內園單位望中央泳池景觀；滿庭高層向南單位可遠眺黃金海岸海景，造價及呎租通常較高。

• 樓層與噪音：靠近青山公路或屯門公路方向之低層單位，可能受幹道車流聲浪影響，叫價普遍較為親民。

間隔與景觀：滿庭、名庭、山庭平面圖及戶型分析

滿名山依山而建，整個屋苑劃分為「滿庭」、「名庭」及「山庭」三大獨立區域，各有明確的開則與定位：

• 滿庭（The Laguna）：由11座樓高13至18層的分層大廈組成，提供936個單位，佔全盤伙數逾八成。戶型涵蓋開放式至4房，以長廳或日字廳開則為主，間隔方正。開放式及1房單位設開放式廚房，2房或以上則為獨立梗廚。滿庭圍繞50米室外泳池興建，大部分向內園單位均可享泳池景致。

• 名庭（The Terrace）：由9座樓高7層的低密度大廈（每層僅1至2伙）及9幢洋房組成，合共130伙，主打實用面積逾千呎的4房雙套大戶，私隱度極高，適合多代同堂或追求寬敞空間的換樓家庭。

• 山庭（The Highland）：由34幢3層高獨立洋房組成，實用面積約1,785至2,877平方呎，各附設私人花園、天台及車位，面向大欖山景，專為高端豪宅買家而設。

• 採光與私隱考量：低密度設計令各座採光普遍充裕，但滿庭部分低層對向內園走道的單位，窗外視線較易與鄰近住戶重疊，睇樓時宜實地留意私隱度與通風對流情況。

平面圖及間隔分析僅供參考，各座向及開則細節請以發展商正式售樓說明書及現場睇樓情況為準。

社區配套：滿名山生活機能全方位分析

滿名山屬於典型的半山低密度住宅規劃，居住環境恬靜，但日常配套相對依賴向外接駁。

交通網絡：穿梭巴士與主要幹道接駁

• 居民專屬穿梭巴士：屋苑設有居民巴士路線 NR770，每日清晨至晚上循環往返滿名山與港鐵屯門站（途經屯門市中心/時代廣場外），班次約20至35分鐘一班，住戶八達通車費為港幣$5.0，方便接駁屯馬綫出入各區。

• 公共巴士與小巴：住客亦可步行至青山公路（鄰近香港珠海學院或咖啡灣站），乘搭多條巴士路線，包括前往市區的九巴 52X（往旺角柏景灣）、61M（往荔景北）、過海隧巴 952 及 962 系列（往中環、金鐘、銅鑼灣），以及港鐵接駁巴士 K51、K51A、K53 等。

• 自駕幹道優勢：經青盈路接駁青山公路及屯門公路十分順暢；經屯門至赤鱲角連接路（屯赤隧道）前往香港國際機場及港珠澳大橋口岸僅需約15至20分鐘車程，對經常出埠的自駕人士極具吸引力。

• 通勤注意事項：非自駕住戶出入需留意穿梭巴士班次時間；平日早上繁忙時間青山公路往九龍方向車流較多，出門宜預留充裕時間。

購物與飲食：鄰近商場及日常採買選擇

• 屋苑內設餐飲：會所內設有住客專屬餐廳「滿名軒」，提供日常中西簡餐及茶飲。

• 鄰近商場日常消費：住戶可乘車或步行約15分鐘前往黃金海岸商場或愛琴海岸商場，內有 Market Place 超級市場、萬寧、屈臣氏、咖啡店及多間特色海景食肆。

• 大型商業核心：乘搭 NR770 居民巴士約10至15分鐘直達屯門市中心（屯門市廣場、V city、屯門時代廣場），提供大型百貨、戲院、國際品牌連鎖店及環球美食。

• 街市買餸安排：掃管笏區內並無大型公眾街市，住戶購買新鮮食材普遍會前往置樂街市、三聖街市或新墟街市。

康樂與醫療：Club Blossom 會所設施與周邊綠化

• 大型住客會所 Club Blossom：會所總面積逾6萬平方呎，連同戶外園林綠化佔地超過45萬平方呎。設施包括50米室外園林泳池、25米室內恆溫泳池、按摩浴池、桑拿浴室、24小時健身室、室內多用途運動場、兒童遊戲室、陶藝工作坊及戶外燒烤場等，休閒設施完備。

• 戶外休閒資源：屋苑鄰近新咖啡灣、舊咖啡灣及黃金泳灘，假日步行即可享受沙灘漫步；背靠大欖郊野公園及麥理浩徑第十段，適合遠足健行。

• 醫療網絡：屯門市中心設有眾多私家西醫診所及專科醫療中心；公營急症及大型專科醫療服務則由新界西醫院聯網的屯門醫院提供。

校網分析：71小學校網與屯門區中學校網優勢

• 國際學校相鄰：滿名山緊鄰著名學府哈羅香港國際學校（Harrow International School Hong Kong），步程極近，免除學童長途通勤之苦，是吸引國際學校家庭進駐的重要賣點。

• 71 小學校網：在公營小一統籌派位中，滿名山屬於屯門區 71 校網，網內熱門小學包括順德聯誼總會何日東小學、保良局西區婦女福利會馮李佩瑤小學、順德聯誼總會李金小學、順德聯誼總會胡少渠紀念小學及聖公會蒙恩小學等。

• 屯門區中學校網：中學統一派位屬於屯門區，區內著名中學包括保良局百周年李兆忠紀念中學、保良局董玉娣中學、宣道會陳瑞芝紀念中學及順德聯誼總會梁銶琚中學等 Band 1 名校。

學校名單、收生準則及校網安排或會更新，應以教育局及各學校最新公布為準。

滿名山優缺點評估：好唔好住？

綜合地段、開則與生活機能，滿名山的居住優點與缺點可客觀歸納如下：

優點：

1. 低密度綠化環境，度假感濃厚：項目依山傍水，綠化空間寬廣，遠離鬧市喧囂，居住私隱度與寧靜度極高。

2. 會所設施齊全規模龐大：Club Blossom 配備罕見的雙泳池（50米室外池及25米恆溫室內池）及全方位康樂設施，假日足不出戶即可享受家庭休閒。

3. 戶型跨度大，名校資源集中：由開放式上車盤至獨立洋房應有盡有，緊貼哈羅國際學校並坐擁71小學校網，對家長客群極具吸引力。

缺點：

1. 非鐵路上蓋，出入需依賴接駁：屋苑不設即達港鐵站，非自駕住客需依賴 NR770 居民穿梭巴士或青山公路巴士接駁屯馬綫，通勤時間較長。

2. 日常採買缺乏大型街市：除會所餐廳外，屋苑不設零售店舖，購買新鮮食材或日常用品需乘車前往黃金海岸或屯門市中心。

3. 每呎管理費相對顯著：由於配備大型會所及大面積綠化園林，分層單位管理費約每呎港幣$4.5左右，洋房則更高，構成固定的每月經常性開支。

未來發展及升值潛力

屯門掃管笏及周邊地區長遠受惠於新界西北的大型交通基建規劃：

• 十一號幹線（元朗至北大嶼山段）：路政署正積極推展十一號幹線工程，項目包括藍地隧道、大欖涌隧道、青龍大橋及掃管笏連接路，預計於2033年或之前通車。屆時掃管笏住戶可經專屬連接路直達幹線，避開現時青山公路及屯門公路之瓶頸，早上繁忙時間前往九龍及市區預計可節省約25分鐘車程。

• 片區中產聚落成熟：掃管笏一帶多個私人住宅項目相繼落成入伙，隨着區內常住人口增加，周邊公共交通班次及社區配套正逐步改善。

• 市場供應與價格平衡：掃管笏及青山公路一帶近年細單位供應充裕，二手放盤競爭較大。物業價值走勢仍受整體息口環境、按揭政策及經濟氣氛影響，買家應以個人自住需要及長期負擔能力為優先考慮。

買樓或租樓前要留意甚麼？

在決定購買或租住滿名山前，準業主與準租客必須審慎評估以下財務責任與實務細節：

準業主置業及按揭注意事項

• 前期置業成本預算：置業開支除了物業首期，還必須預留從價印花稅、律師費、地產代理佣金（通常為樓價1%）以及初期的室內裝修與翻新預算。

• 按揭審批與供款負擔：向銀行申請按揭貸款時，須確保個人或家庭入息符合按揭供款佔入息比率指引，並預留足夠的流動資金以應對按揭利率波動可能帶來的額外供款壓力。

• 長期持有成本：每月除按揭供款外，業主需持續負擔差餉、地租及每月物業管理費（以500呎單位計算，每月管理費約$2,200以上）。

• 家庭財務防護規劃：業主承造長達20至30年的房屋按揭，代表肩負長期的巨額負債；建議評估家庭經濟支柱的人壽保障，確保在突發事故下家人能穩守居所。

準租客租樓及開支注意事項

• 初期租住資金準備：租樓簽約通常需要支付「兩按一上」（即兩個月租金作為按金、一個月首期租金）及半個月地產代理佣金，初期開支約相當於3.5個月租金。

• 租約條款與維修權責：簽署正式租約前應透過土地註冊處查冊核實業主身份；合約內應清楚列明冷氣機、熱水爐、煮食爐等大型家電的保養及維修責任，並在交吉日核對資產清單（Inventory list）。

• 車位租金與交通開支：有車住戶在承租單位前應先行確認屋苑車位租金及供應狀況；非自駕人士則宜實測 NR770 居民穿梭巴士之通勤時間與班次銜接。

• 收入穩定性與生活保障：租客雖然無按揭負擔，但長期的租金支出與日常家庭開銷同樣不可中斷，家庭經濟支柱宜審視基礎保障配置。

總結：滿名山適合哪類買家及租客？

綜合樓價、租金、交通與居住環境，滿名山適合以下客群：

1. 極力推薦客群：

   • 有車自駕家庭：經屯門公路及屯赤隧道往返市區或機場極為便捷，享受低密度生活而無受公共交通班次限制。

   • 哈羅國際學校家長或教職員：與學校僅一步之遙，免除子女每日跨區乘搭校巴之苦。

   • 追求度假感與大型會所的家庭：重視綠化園林、室內外游泳池及兒童遊樂設施的休閒型買家及租客。

2. 合適客群：

   • 重視性價比的換樓人士：以相對於市區或鐵路盤更具競爭力的呎價，換取名庭或山庭的寬敞千呎大戶或獨立洋房空間。

   • 遙距工作者或退休人士：日間甚少需要在上下班繁忙時間趕車，能充分享受郊野半山的寧靜環境。

3. 宜審慎考慮客群：

   • 無車且高度依賴港鐵通勤的日常上班族：每日需轉乘穿梭巴士出入屯門站，時間成本較高。

   • 追求「落樓即買餸」的市區便利型住客：日常新鮮食材採買需外求至置樂或屯門市中心，便利度不及大型鐵路上蓋屋苑。

住屋財務保障：Bowtie 20年定期人壽

無論買樓定租樓，住屋開支往往都是家庭一項長期財務承擔。準業主承造按揭後，可按未償還按揭、家庭生活費及供養責任，評估是否需要20年定期人壽；租客如果需要長期負擔租金或支撐家庭收入，同樣可以按個人情況考慮合適保障。及早規劃，有助家人在突發情況下繼續應付住屋及日常開支。

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常見問題

資訊來源

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