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供滿樓理財攻略：現契樓套現按揭、轉名費用及加按買債券年金教學
供滿樓後如何活化資產？本文拆解現契樓套現按揭申請條件、贖契手續與樓宇轉名費用。為你分析加按買債券賺息差，以及現契買年金自製長糧的理財策略與潛在風險。
作者
Bowtie 團隊
更新
2026-05-27
辛苦供滿樓，業主除了享受「無債一身輕」的喜悅，其實更是重新部署理財策略的最佳時機。將已供滿的物業進行現契樓套現，不僅能將鎖定在磚頭內的資金釋放，更能透過多元配置提升整體回報。本文將為你拆解供滿樓按揭套現手續、樓宇轉名費用，並探討加按買債券與現契買年金等理財方案。
甚麼是「現契樓」？現契樓套現與一般轉按有甚麼分別？
現契樓是指業主已完全清還物業的按揭貸款，並成功從銀行取回樓契正本的物業。現契樓套現是將完全無按揭負擔的物業重新抵押給銀行以獲取新資金；而轉按則是將現有未供滿的按揭轉移至另一間銀行，並在過程中順帶增加貸款額。
自行保管樓契存在一定風險，如果樓契存放在家中不幸遺失或因火警、水浸等意外損毀，日後買賣時銀行可能會大幅扣減估價，折讓幅度甚至高達兩至三成。將物業重新抵押交由銀行保管，既能妥善保存重要文件，又能釋放資金作理財之用。
| 比較項目 | 現契樓套現 | 一般轉按
|
| 物業狀態 | 已完全供滿，業主持有樓契正本 | 尚有未供滿的按揭貸款 |
| 主要目的 | 釋放資金作理財、投資或備用 | 爭取較低息率、賺取現金回贈或增加貸款額 |
| 按揭負擔 | 由零按揭變為有按揭 | 舊有按揭轉移並可能增加總貸款 |
供滿樓後如何處理贖契手續？物業業權轉名費用要幾多？
供滿樓後，業主必須主動委託銀行「認可名單」上的律師辦理「贖契」（解除抵押契據）手續，並於土地註冊處註銷按揭紀錄，相關律師費用一般約需數千元。如果是現契樓進行業權轉讓、加名或甩名，由於無須經過銀行重新審批壓力測試，手續會比有按揭在身的物業簡便得多。
贖契手續與流程：
- 向承按銀行確認已全數清還按揭貸款。
- 委託銀行認可的律師樓草擬贖契文件。
- 律師代表業主向銀行取回樓契正本。
- 律師將相關文件送交土地註冊處註冊，正式解除物業的押記。
樓宇轉名費用注意事項：
物業轉名費用主要包含律師費（市價約 $5,000 至 $6,000 或以上，視乎物業複雜程度）以及印花稅。如果屬近親（如配偶、父母、子女）轉讓，印花稅可按較優惠的「第 2 標準稅率」計算。務必留意，切勿為了節省稅款而以「$1」進行無償轉讓，此舉會在法律上淪為「送贈契」，導致物業在 5 年內極難獲銀行承造按揭，嚴重影響日後流動性。
現契樓套現按揭有甚麼條件？按揭成數與還款期點計？
現契樓套現的按揭成數與一般買樓按揭相若，受惠於放寬按揭成數上限措施，有固定入息的申請人最高可套現高達 7 成；至於無固定入息的退休人士，亦可透過「資產水平」審核，取得最高 5 至 6 成按揭。
申請資格與審批標準：
- 以入息審批：適合仍在職、有固定收入的業主。銀行會計算供款與入息比率（DTI），最高可批出高達 7 成按揭套現。
- 以資產審批：適合已退休或無固定收入人士。銀行會評估物業現值，在無須入息證明下，最高可批出 5 至 6 成按揭。
還款年期計算方法：
銀行通常會以「75 或 80 減去申請人年齡或樓齡」（以較低者為準）來計算最長還款期。年長業主若希望攤長供款期以減輕每月負擔，可考慮增加具穩定收入或資產的年輕直系親屬作為擔保人。銀行通常會以年輕擔保人的年齡作為計算基準，藉此將還款期大幅延長至最長的 30 年。
現契買年金：如何透過按揭套現自製退休長糧？
「現契買年金」是指長者將現契樓按揭套現所得的資金，一筆過投放在香港按證保險有限公司的政府年金或私營的可扣稅延期年金（QDAP）中，從而為退休生活創造每月穩定的被動現金流。
不少香港長者面臨「資產百萬，現金有限」的困境，大部分財富被綁死在自住物業中。透過現契套現買年金，業主可以運用「以息對沖供款」的策略：利用年金每月派發的保證金額來支付銀行的按揭供款，只要年金派發金額高於每月供款，扣除還款後長者仍可享有淨被動收入，真正達致「磚頭養老」，同時保留物業的居住權。
加按買債券：如何運用套現資金賺取息差回報？
「加按買債券」是另一種熱門的供滿樓理財策略，透過將套現所得的資金投資於回報穩健的優質企業債券、綠色債券或銀髮債券，在確認債券的派息收益率高於按揭息率的前提下，鎖定並賺取當中的息差。
除了賺取息差回報，將現契樓套現更能大幅提升資金流動性。業主可以釋放原本停留在物業上的購買力，將大筆資金靈活運用於協助子女置業支付首期、籌備海外升學費用，或是作為長者未來的大額醫療儲備，讓資金配置更多元化。
申請現契樓按揭套現前，有甚麼潛在風險與隱藏收費要注意？
雖然現契套現能活化資產，但申請時必須留意物業估價波動、按揭隱藏收費以及未來外圍息口變化的風險。建議業主在套現前先預留足夠應急資金，並確保所投資的理財產品具備足夠抗跌力。
3 大潛在風險與注意事項：
- 物業估價波動：不同銀行對同一物業的估價可能存在差異，直接影響最終可套現的金額。建議業主貨比三家，尋找估價最高且提供最佳現金回贈的按揭計劃。
- 隱藏收費與罰息期：套現按揭通常設有兩至三年的罰息期，若在期內提早還款需支付額外罰息。此外，業主需預留資金繳付銀行估價費、律師費及政府註冊費等衍生開支。
- 防範過度借貸與利率風險：切忌將套現資金全數投入高風險炒賣。應確保所投資的產品（如債券、年金）派息穩定，並預留部分現金作緩衝，避免因未來按揭息口上升而影響整體還款能力。
常見問題
供滿樓後不辦理贖契手續有甚麼後果？
若供滿樓後不主動委託律師辦理贖契，物業在土地註冊處的紀錄上仍會顯示有按揭負擔（未解除押記）。這不僅會阻礙日後物業買賣或轉讓進度，一旦銀行不慎遺失樓契，業主亦難以追討。因此，強烈建議供滿樓後盡快辦理贖契手續。
無收入的退休人士，申請現契樓套現時需要提交甚麼入息證明？
無固定收入的退休人士可選擇以「資產水平」作為審批基礎，無需提供入息證明。銀行會評估物業的現時估值，一般最高可批出 5 至 6 成按揭。申請人只需證明擁有該物業的完整業權，並符合銀行的基本資產審查要求即可。
現契樓轉名給直系親屬，可以用「$1」無償轉讓來節省印花稅嗎？
極不建議這樣做。雖然以「$1」或無償形式轉讓物業表面上可節省印花稅，但在法律上會被視為「送贈契」。根據香港法例，若送贈者在 5 年內破產，破產管理署有權撤銷該交易。因此，絕大部份銀行都不會為 5 年內的送贈契物業承造按揭，這會嚴重打擊物業的流動性及未來估價。
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