作者
Marco Lau
更新
2026-08-24
又一居（Parc Oasis）坐落於九龍傳統低密度豪宅地段又一村，向來被地產市場視為進駐九龍塘豪宅圈的「中產入門首選」。屋苑鄰近港鐵九龍塘站及大型商場又一城，完美融合市區核心雙鐵路通勤便利與清幽綠化的純住宅氛圍。對於追求生活質素、注重家庭活動空間，同時需要頻繁往返港島金鐘、中環或九龍東商業核心區的買家與租客而言，又一居具備無可替代的地段吸引力。
引言：又一居好唔好住？九龍塘低密度豪宅入門盤定位分析
在租買決策上，又一居是否值得入手或租住？答案取決於你的家庭結構與核心需求。如果你渴望在九龍核心區擁有低密度居住環境、完善的住客會所，並希望以相對親民的總價進駐豪宅地段，又一居的2房及3房戶型性價比極高；然而，若你的置業目標是鎖定九龍塘傳統41名校網，或者追求超高樓底與全新奢華會所大堂，則需要留意又一居所屬的深水埗40校網以及逾30年的樓齡特質。以下將由屋苑基本資料、最新成交、平面圖開則到生活配套為你作深度拆解。
Quick Facts：又一居屋苑核心資料速覽
又一居由會德豐地產與信和置業聯手打造，分3期興建共32座低密度住宅大廈，提供多元化的標準戶與特色複式單位。以下為屋苑核心物業規格整理：
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物業項目 |
詳細資料 |
|---|---|
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物業名稱 |
又一居 (Parc Oasis) |
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發展商 |
會德豐地產、信和置業（信和參與發展第21至23及25座） |
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地址 |
九龍又一村瑰麗路21-29/33-37號、瑰麗路6/26-28/32-34號、又一居道1-3/7-21號、達之路35-51號 |
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入伙日期 |
1992年4月至1995年3月（分3期落成） |
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物業座數 |
32座（第1至33座，不設第24座；樓高8至11層） |
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單位總數 |
1,816 至 1,818 伙 |
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實用面積 |
439 至 1,311 平方呎（頂層複式最大約 1,517 平方呎） |
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常見戶型 |
2房、3房（主力戶型）、頂層複式、頂層連天台及地下連花園特色戶 |
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物業校網 |
小學校網：40校網（深水埗區）；中學校網：深水埗區 |
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鄰近港鐵站 |
港鐵九龍塘站（東鐵綫及觀塘綫雙綫交匯，步行約7至10分鐘） |
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同區主要比較屋苑 |
又一村花園、帝景峰、畢架山一號 |
以上資料截至本文發佈日，實際資料或會更新，詳情以發展商、屋苑管理處及相關機構最新公布為準。
數據透視：又一居最新樓價、實用呎價及租金走勢
又一居在二手市場上展現出極強的抗跌力與流通量，平均實用呎價普遍維持在 $16,500 至 $19,500 水平，2房入場門檻約在 $750 萬至 $850 萬，而主力3房戶成交價則介乎 $950 萬至 $1,350 萬之間。在租務方面，由於鄰近大專院校與交通樞紐，市場剛需強勁，實用呎租普遍達 $50 至 $64，租金回報率穩守在 3.1% 至 3.5% 區間。
以下整理又一居近期不同戶型的買賣與租賃市場參考行情：
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戶型類別 |
實用面積參考 |
買賣參考售價 |
實用呎價參考 |
每月租金參考 |
實用呎租參考 |
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2房戶型 |
約 439 – 450 呎 |
約 $750萬 – $850萬 |
約 $17,000 – $19,500 |
約 $19,000 – $22,000 |
約 $44 – $50 |
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標準3房戶型（3房1廁 / 3房套） |
約 522 – 792 呎 |
約 $950萬 – $1,350萬 |
約 $16,500 – $19,200 |
約 $26,000 – $35,000 |
約 $48 – $56 |
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特色複式 / 連花園戶型 |
約 862 – 1,311+ 呎 |
約 $1,800萬 – $2,380萬+ |
約 $18,000 – $22,000+ |
約 $42,000 – $55,000+ |
約 $48 – $58 |
租客與買家結構
又一居的主要買家涵蓋中產換樓家庭、在九龍核心商業區或港島中環上班的專業人士。在租賃市場方面，由於步行可至香港城市大學及香港浸會大學，教職員、訪問學者及實力非本地學生構成了極為穩定的優質租客群，帶動租務流通極快。
影響單位價格的關鍵因素
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景觀視野：向桃源街遊樂場綠化及後方山巒景致的單位身價最高；其次為望內園泳池及網球場景；低層望街或鄰近學校的單位叫價相對親民。
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樓層與座向：高層單位採光充足且視野開揚，向南或東南座向單位普遍較受追捧。
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期數與步行距離：第17至20座距離港鐵九龍塘站出口最近，步行便利性最高；位處瑰麗路較後方的座數私隱度較高但步程稍增。
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室內裝修：因屋苑落成逾30年，附帶現代化全屋豪華翻新裝修的放盤，成交呎價及租金溢價可達 10% 至 15%。
資料截至本文發佈日；成交數據涵蓋2026年7月至8月；實際叫價及成交價視乎單位樓層、景觀、間隔、裝修及市況而定。
間隔與景觀：平面圖全面睇與熱門戶型分析
又一居全盤以3房戶型為主打，佔整體供應大半以上，戶型設計強調廳房分明與實用導向，建築實用率普遍維持在約 77% 至 81% 之間。
1. 標準兩房單位（約 439 至 450 平方呎）
兩房單位在又一居屬於少數供應，主要分佈於第7至11座的 D 及 G 室。開則普遍採用曲尺廳設計，進門不設冗長玄關位，空間利用率極高。兩間睡房均能輕鬆擺放雙人床與衣櫃，洗手間及廚房配備齊全，是九龍塘少有總價低於千萬的豪宅地段上車之選。
2. 主力三房單位（約 522 至 792 平方呎）
三房為又一居最熱門的戶型，涵蓋「3房1廁」、「3房套房」及「3房套房連工人套」等多種配置：
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細三房（約 522 – 584 呎）：多採日字廳或鑽石廳開則，廳區面積勻稱，適合育有一至兩名子女的小家庭。
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大三房套（約 650 – 792 呎）：主人套房空間寬敞，部分高層單位更享有開揚山景或內園全景，具備換樓客所看重的大宅氣派。
3. 特色戶型：頂層複式、連天台及地下連花園戶
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頂層複式戶：全屋苑共有約 131 個頂層複式單位（主要分佈於第1期），實用面積介乎 862 至 1,311 平方呎，多數連約 47 至 201 平方呎平台。其中位於第5、12及13座頂層的12伙最大型複式戶（實用逾1,270呎），上下層動靜分區極為分明，居住體驗媲美獨立洋房。
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地下花園戶：附設私人花園，特別受飼養寵物或喜愛戶外園藝的家庭喜愛。
景觀與室內設計注意事項
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景觀朝向：優選向桃源街遊樂場及獅子山山巒之單位，綠化視野遼闊；內園單位望中庭泳池及園林，環境最為寧靜；面臨達之路或主要車道的低層單位，上下班繁忙時間或有輕微車流聲。
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樓底與走廊：屋苑標準樓底高度普遍約為 8 呎 3 吋（約 2.5 至 2.7 米），部分大三房戶型設有較長走廊，睇樓時建議留意傢俬高度配置及採光通風表現。
社區配套：生活機能與周邊設施一覽
又一居完美平衡了九龍塘傳統豪宅區的低密度幽靜與現代化市區核心的極致便利，步行範圍內涵蓋鐵路、商場、公園及名校網絡。
交通網絡：九龍塘雙鐵路交匯與主要幹道
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雙綫鐵路樞紐：由屋苑步行約 7 至 10 分鐘即可抵達港鐵九龍塘站。九龍塘站坐擁東鐵綫與觀塘綫交匯優勢，乘搭東鐵綫過海直達會展及金鐘商業區僅需約 15 分鐘，北上羅湖/落馬洲口岸亦一綫直達；搭乘觀塘綫前往旺角、尖沙咀或九龍東觀塘商貿區均十分快捷。
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路面公共交通：鄰近的達之路及又一城公共運輸交匯處設有多條巴士（如 22、702）及專線小巴路線（如 2、2A、41M、72、73），往返海麗邨、黃埔花園、石硤尾及啟德郵輪碼頭等極其便利。
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自駕幹道連接：自駕經由歌和老街、窩打老道及龍翔道，數分鐘內即可接駁獅子山隧道或大老山隧道，貫通新界東與九龍各區。
購物與飲食：鄰近又一城大型商場與民生配套
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大型旗艦商場：步行數分鐘即達逾百萬平方呎的又一城（Festival Walk）。商場匯聚大型超市 TASTE、Festival Grand 戲院、全港知名室內溜冰場「歡天雪地」、國際名牌旗艦店及逾數十間中西特色食肆，一站式滿足娛樂與日常消費。
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平民民生市集：除了商場高端消費，住戶步行約 5 至 8 分鐘亦可到達南山邨街市及周邊平民食肆，採購新鮮街市食材及品嚐地道美食，豐儉由人。
康樂與醫療：屋苑雙會所設施與周邊綠化休閒
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屋苑雙會所設施：又一居設有兩個獨立住客會所（1期會所與2、3期會所，各期住戶使用所屬設施），提供室內外游泳池、健身室、網球場、壁球室、桌球室、桑拿浴室、宴會廳及兒童遊樂場等多元康體設備。
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私人俱樂部：住戶亦可選擇自費申請加入鄰近的「又一村花園俱樂部」，享受更多元化的私人宴飲、網球場及休閒俱樂部體驗。
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周邊公園綠地：屋苑周邊被大量綠化帶環抱，緊鄰桃源街遊樂場、歌和老街公園、花墟公園及石硤尾公園，散步慢跑空間極為充足。
校網分析：小學40校網與九龍塘名校國際學校網絡
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法定小學校網：又一居在行政劃分上屬於深水埗區小學40校網（並非九龍城區41校網）。40校網內有多所優質官津小學，包括聖公會聖紀文小學、中華基督教會協和小學（長沙灣）、聖方濟愛德小學及長沙灣天主教小學等。
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中學校網：中學屬於深水埗區校網，網內涵蓋寶血會上智英文書院、長沙灣天主教英文中學、中華基督教會銘賢書院及瑪利諾神父教會學校等多所傳統 Band 1 英中。
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私立與國際學校圈：由於地處九龍塘核心邊界，住戶接送子女就讀九龍塘區內的頂尖私立及國際學校極為方便，包括耀中國際學校（YCIS）、香港澳洲國際學校（AISHK）、美國國際學校（AIS）以及英皇佐治五世學校（KGV）等，校車網絡完善。
學校名單、收生準則及校網安排或會更新，應以教育局及學校最新公布為準。
優點與缺點：又一居好唔好住？客觀優劣全解析
評估又一居是否適合自己，需全面權衡其獨特的低密度地段優勢與樓齡帶來的保養特徵。
又一居的三大核心優點
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市區罕有低密度豪宅環境：坐落於傳統低密度豪宅區又一村，周邊綠化比例極高，遠離鬧市喧囂，居住密度低且環境清幽純粹。
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無可挑剔的雙鐵路與商業地利：步行數分鐘即達港鐵九龍塘站與又一城商場，同時坐擁東鐵綫及觀塘綫樞紐優勢，兼享豪宅靜謐與都會核心機能。
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戶型多元且入場門檻親民：相較於同區動輒數千萬元起跳的純大戶豪宅，又一居提供 400 餘呎的 2 房及 500 餘呎的細 3 房，讓中產家庭以相對實惠的總價進駐九龍塘豪宅圈，二手流通量與租賃剛需極強。
又一居的三大需要留意缺點
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樓齡逾30年面臨公用設施維護：屋苑於 1992 至 1995 年落成，樓齡已屆 31 至 34 年，部分單位的鋁窗、外牆防水、升降機及公用喉管陸續需要維修保養，買家入市前宜查核大廈維修儲備基金狀況。
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小學校網屬深水埗40網而非41網：雖然地理位置緊鄰九龍塘，但法定小學校網歸入深水埗區40校網，若家長置業首要目標為 41 名校網的官津小學，則需特別釐清分界。
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室內樓底高度相對有限：大廈標準樓底約 8 呎 3 吋（約 2.5 至 2.7 米），且部分大單位走廊較長或設鑽石廳，在空間開揚感與大型家具規劃上需多花心思。
同區物業橫向比較：又一居 vs 又一村花園 vs 帝景峰
在九龍塘及又一村一帶物色低密度物業時，買家與租客常將又一居與鄰近的「又一村花園」及「帝景峰」作比較。三大指標屋苑在開則定位與生活機能上各有特色：
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比較項目 |
又一居 (Parc Oasis) |
又一村花園 (Village Gardens) |
帝景峰 (Dynasty Heights) |
|---|---|---|---|
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落成年份 |
1992 – 1995 年（樓齡約 31-34 年） |
1986 – 1987 年（樓齡約 39-40 年） |
1998 – 2000 年（樓齡約 26-28 年） |
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主力戶型 |
2房至3房、頂層複式（實用約 439 – 1,311 呎） |
3房至4房、複式大戶（實用約 750 – 1,800+ 呎） |
2房至4房、特色複式（實用約 550 – 2,000+ 呎） |
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入場總價門檻 |
最低（設 2 房及細 3 房，約 $750 萬起） |
中高（主打純大單位，入場約 $1,300 萬起） |
中等至高（標準單位約 $900 萬起） |
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步行至港鐵站 |
極佳（步行約 7-10 分鐘直達九龍塘站） |
良好（步行約 10-15 分鐘達九龍塘站） |
需接駁（地處半山延坪道，需乘穿梭巴士或小巴） |
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生活購物配套 |
步行數分鐘直達又一城大型商場 |
鄰近又一村花園俱樂部，步行至商場約 10 分鐘 |
屋苑設基本商舖，主要依賴接駁車前往又一城 |
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特色與適合客群 |
通勤極度便利、門檻親民、兼具低密度環境的中產家庭與收租客 |
追求超高實用率、鍾情純粹低密度洋房氛圍的實力大家庭 |
偏好半山高地勢、極高私隱度及開揚九龍市景的買家 |
綜合比較下，又一居在同區低密度屋苑中，擁有最佳的鐵路步行便利性、最健全的商場銜接，以及最具彈性的 2 房與 3 房入場總價，二手流動性始終位居區內前列。
未來發展及市區核心物業升值潛力分析
又一居的地段價值主要建立在不可複製的市區核心地位與成熟的鐵路網絡之上：
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東鐵綫過海段效益持續深化：自東鐵綫過海段全面貫通後，九龍塘站可無需轉綫直達會展及金鐘，令又一居對港島金融核心區的高薪專業人士吸引力大幅提升，租金回報與承接力更形穩健。
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又一村土地規劃高度受限：受制於九龍塘及又一村一帶嚴格的建築高度及地積比率限制，區內近三十年來幾乎沒有大型分層住宅地皮供應。又一居作為區內極少數逾千伙規模的低密度大型屋苑，其稀缺性構成了強大的長遠資產防禦力。
客觀市場提醒：物業價格走勢仍會受全球利率週期、本地按揭政策、經濟增長速度以及鄰近市區新盤開價策略等多重宏觀因素影響。買家應以個人財務負擔能力及長期自住需求為優先，不宜盲目預期短期大幅升值。
買樓與租樓前注意事項：開支預算與風險管理
無論是置業進駐又一村還是租住體驗，簽約前均須全面核算各項前置與持續性開支。
準買家置業與按揭注意事項
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前期置業成本清單：除了首期之外，買家須預備從價印花稅、律師費、地產代理佣金（通常為樓價 1%）以及裝修翻新備用金。由於屋苑樓齡逾 30 年，預留充足的翻新裝修預算十分關鍵。
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物業估價與按揭審批：雖然又一居為指標屋苑，主流銀行普遍估價充足，但在簽署臨時買賣合約前，仍應先向銀行進行即時物業估價及預先評估個人入息供款負擔。建議預留至少 6 個月按揭供款的應急流動現金，以抵禦未來利率波動風險。
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大廈公契與維修儲備基金：買家律師在查冊時應主動查詢業主立案法團或管理處，核實屋苑維修儲備基金存量，以及近期是否已通過任何大廈外牆、升降機或排水系統的大型集資翻新工程。
準租客租樓開支與簽約細節
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租賃初期現金支出：簽約時需支付「兩按一上」（兩個月租金按金加一個月首月租金）、半個月地產代理佣金，以及搬遷與自置傢俬電器開支。
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業權核實與租約條款：透過地產代理查閱最新土地註冊處物業查冊紀錄，確認出租人為合法業主。合約內須清楚列明「死約」與「生約」年期、提前解約通知期及加租協商機制。
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大型家電與設備維修權責：又一居部分單位冷氣機及廚房設備具一定使用年數，起租前應與業主在合約中白紙黑字釐清冷氣、熱水爐、煮食爐等大型家電在自然耗損下的維修與更換責任，並於交樓當日逐項拍照驗收點存。
總結：又一居適合哪類準業主與租客？
綜合地理位置、生活配套、實用面積與價格走勢，又一居在香港私人住宅市場中具備鮮明的目標客群：
適合選擇又一居的人士：
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重視市區通勤兼追求低密度綠化的換樓家庭：希望享受九龍塘純住宅氛圍與會所設施，同時需要雙鐵路直通中環、金鐘或九龍各區的家庭。
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大學教職員與專業人士租客：在城大、浸大任教或在九龍核心商業區工作，追求高品質步行生活圈的專業人士。
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追求穩健租金回報的長線投資者：看重又一居逾 3 厘穩定回報率、低空置率及不可複製的地段稀缺性。
建議考慮其他屋苑的人士：
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指定要入讀九龍塘41校網官津小學的家長：又一居屬 40 校網，若目標為喇沙小學或瑪利諾修院學校（小學部），應考慮九龍城或廣播道一帶的 41 校網物業。
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極致追求新樓齡、高樓底與超豪華天際會所的買家：可考慮何文田、啟德跑道區或九龍站等近期落成的新型豪宅。
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預算有限的初次上車人士：若首期及月供預算緊湊，市區一般高密度上車屋苑會提供更低的總價選擇。
住屋長遠財務規劃：Bowtie 20年定期人壽如何分擔家庭責任？
無論選擇在又一居置業買樓還是租住生活，住屋開支往往是香港家庭長達二十至三十年最主要的長期固定財務承擔。
對於承造按揭置業的準業主而言，家庭支柱肩負著數百萬乃至上千萬元的按揭貸款餘額。一旦家庭主要收入來源不幸發生突發變故或身故，沉重的每月按揭供款可能瞬間成為家人的巨大危機。適時配置一份 20年定期人壽，將保額對標未償還按揭金額與家庭生活開支，萬一遇上不幸事故，一筆過的保險賠償可用於償清按揭餘額，確保家人能夠安心保住居所，免受斷供被迫變賣物業的困擾。
而對於租樓生活的家庭，雖然沒有承擔物業按揭債務，但每月數萬元的租金與子女成長教育開銷依然是不可中斷的剛性支出。家庭支柱同樣可以按未來數年的租金總額與家庭供養責任，評估是否需要配置定期人壽作為應急生活安全網，讓摯愛在突發情況下依然擁有充裕的現金流維持既有生活水平。
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常見問題
又一居與同區的又一村花園或帝景峰相比，有甚麼優勢和不足？
又一居的最大優勢在於步行約7至10分鐘即達港鐵九龍塘站與又一城商場，且提供2房及細3房戶型，入場門檻約$750萬起，二手流動性與租務剛需在同區最高。不足之處在於樓齡逾30年，且標準樓底（約8呎3吋）及大戶型空間感略遜於主打純大單位的又一村花園；而半山帝景峰景觀與私隱度雖佳，但出入九龍塘必須依賴接駁車，交通便利度不及又一居。
又一居適合哪些家庭、準買家或租客？
又一居非常適合重視市區雙鐵路交通便利、同時嚮往低密度綠化居住環境的中產家庭。此外，鄰近的香港城市大學與浸會大學教職員、在中環或九龍東核心商貿區上班的專業人士，以及偏好3厘以上穩健租金回報的長線物業投資者，都是又一居的核心受眾。
又一居的樓價、租金及租務需求如何？
又一居平均實用呎價維持在約$16,500至$19,500。2房買賣售價約$750萬至$850萬，月租約$1.9萬至$2.2萬；主力3房售價約$950萬至$1,350萬，月租約$2.6萬至$3.5萬。受大學教職員、內地留學生及市區上班族支撐，租賃剛需極為殷切，租金回報率穩守3.1%至3.5%水平。
購買或租住又一居前，有哪些常見「中伏位」需要留意？
三大注意事項包括：第一，屋苑屬於深水埗區小學40校網，而非九龍塘41校網，注重官津名校的家長須特別留意；第二，屋苑分為1期及2/3期兩個獨立會所，設施互不相通，住戶僅可使用所屬期數會所；第三，部分大單位設有鑽石廳或較長走廊，睇樓時宜實地評估傢俬擺位與採光通風。
又一居前往港鐵站及主要商業區方便嗎？
十分方便。住戶由屋苑各座步行約7至10分鐘即可到達港鐵九龍塘站。九龍塘站為東鐵綫與觀塘綫交匯樞紐，乘搭東鐵綫過海直達會展及金鐘僅需約15分鐘，搭乘觀塘綫前往旺角或九龍灣亦在數站之內，自駕經龍翔道或窩打老道亦能迅速接駁全港主要幹道。
又一居的樓齡、維修或管理有甚麼要留意？
又一居入伙樓齡已達31至34年，準買家在簽約前應透過物業查冊及向管理處查詢屋苑維修儲備基金狀況，確認近期是否有進行大型外牆、電梯或喉管翻新集資工程，並於睇樓時仔細檢查單位鋁窗窗框、廚廁天花及渠管是否有滲漏痕跡。
承造按揭後，是否值得考慮20年定期人壽？
值得認真考慮。物業按揭貸款往往長達20至30年，是家庭重大的長期負債。透過配置20年定期人壽，將保額對標未償還按揭金額與家庭生活費，一旦家庭經濟支柱不幸身故，一筆過賠償金可用於全數還清按揭，確保家人能保住居所，免受斷供賣樓危機。
租客沒有按揭負擔，是否仍有需要考慮定期人壽？
有需要。租客雖然無需背負按揭債務，但每月租金與家庭日常開支依然是不可中斷的剛性支出。若家庭主要收入支柱不幸遭遇意外，定期人壽提供的身故賠償金能化身為應急基金，覆蓋未來數年租金與子女生活教育開銷，維持家人生活安定。
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