作者
Marco Lau
更新
2026-08-27
君滙港（Harbour Green）坐落於九龍大角咀深旺道8號，由新鴻基地產及港鐵公司攜手合作發展，於2006年9月起正式入伙，屬於奧運站周邊極具代表性的大型高尚私人屋苑。屋苑定位兼具「鐵路生活圈」與「中產家庭屋苑」特質，戶型由上車小家庭兩房至逾千呎四房雙套海景大宅均有涵蓋，主要客群涵蓋中環、金鐘及九龍站環球貿易廣場（ICC）的金融專業人士、外籍高管與重視教育配套的家庭客。君滙港憑藉新鴻基地產的建築品質、全天候有蓋行人天橋網絡直達港鐵奧運站、約11.5萬平方呎的旗艦級住客會所，以及九龍小學32校網的升學優勢，成為西九龍二手市場的熱門選擇。然而，準買家與租客亦須客觀衡量向東單位的大角咀舊區樓景、臨街車流聲浪以及向西單位的西斜情況。
引言：君滙港好唔好住？
君滙港到底好唔好住，關鍵在於住戶對通勤效率、建材質素與周邊生活環境的綜合取捨。屋苑最大的生活優勢在於全天候有蓋天橋無縫連接港鐵奧運站與大型商場奧海城，由出門到登車全程免受日曬雨淋，搭乘東涌綫僅需數分鐘即可直達香港站中環核心商業區。
對於有意買樓自住的家庭而言，君滙港所有戶型均採用實用獨立廚房（梗廚）開則，廳房方正少走廊位，並設有頂級會所及優質校網，自住保值力強。對於租客而言，屋苑租盤選擇多元、物業管理嚴密且會所康樂設施齊備，居住質素相當理想。不過，屋苑車位比例較為緊絀，且部分座向單位受深旺道行車噪音或午後西斜影響，睇樓時宜因應個人生活習慣作實地考察。
Quick Facts：君滙港核心資料速覽
以下整理君滙港已核實的客觀基本物業數據，方便準業主及租客快速掌握屋苑概況：
| 項目 | 詳情 |
|---|---|
| 物業名稱 | 君滙港（Harbour Green） |
| 物業地址 | 九龍大角咀深旺道8號 |
| 所屬地區 | 油尖旺區 / 奧運站片區 |
| 發展商 | 新鴻基地產、港鐵公司 |
| 入伙年份 | 2006年9月（樓齡約20年） |
| 座數及單位總數 | 共5座（第1、2、3、5、6座，不設第4座），合共1,514伙 |
| 大廈層數 | 41層至48層（第1及2座為41層，第3座為46層，第5及6座為48層） |
| 實用面積範圍 | 473平方呎至4,086平方呎 |
| 常見戶型 | 2房、3房、4房（雙套房）及頂層特色複式大宅 |
| 物業管理公司 | 香港鐵路有限公司（港鐵物業管理） |
| 住客車位 | 264個（包括5個傷殘人士車位） |
| 小學校網 | 32校網 |
| 中學校網 | 油尖旺區中學校網 |
| 鄰近港鐵站 | 港鐵奧運站（經全天候有蓋行人天橋步行約5至7分鐘） |
| 同區主要比較屋苑 | 維港灣、浪澄灣、一號銀海、柏景灣、帝柏海灣、港灣豪庭 |
以上資料截至本文發佈日，實際資料或會更新，詳情以發展商、屋苑管理處及相關機構最新公布為準。
數據透視：君滙港最新樓價、呎價及租金走勢
君滙港二手市場交投保持平穩，買賣成交實用呎價主要介乎約 $18,000 至 $22,000 / 呎水平，整體平均成交呎價約在 $19,800 至 $20,800 / 呎之間波動。由於屋苑由兩大類座數組成（第1、2座主打千呎大戶，第3、5、6座主打中小型兩至三房），不同戶型在買賣與租賃市場上的總價差距較為明顯。
以主要戶型劃分，二手買賣價格參考如下：
- 兩房單位（實用473至500平方呎）：二手成交價約 $850萬 至 $1,060萬，實用呎價約 $18,000 至 $21,000 / 呎，為西九龍鐵路沿線中產上車及換樓熱門門檻。
- 三房單位（實用540至880餘平方呎）：售價約 $1,150萬 至 $1,600萬，高層優質開揚單位實用呎價可達 $21,000 至 $23,000 / 呎。
- 千呎四房大戶（第1、2座，實用1,300至1,700餘平方呎）：成交價約 $2,500萬 至 $3,500萬以上，實用呎價約 $19,000 至 $25,000 / 呎。
- 頂層特色複式大宅：實用面積逾4,000平方呎，市場放盤叫價普遍在 $4,000萬 至 $5,000萬以上。
租務市場方面，君滙港受惠於鄰近中環及九龍站金融區的交通優勢，租賃需求持續殷切。兩房單位月租約 $22,000 至 $26,000；三房至四房大單位月租約 $30,000 至 $73,000 不等，平均實用呎租約 $50 至 $61 / 呎，整體租務回報率維持在約 2.8% 至 3.2% 區間。
影響君滙港單位價格與租金的核心因素包括：座向景觀（西南昂船洲海景比東向大角咀市景具溢價）、座數定位（第1、2座豪宅規格 vs 第3、5、6座標準分層）、樓層高度、室內裝修保養狀況，以及內部結構是否有改動等。
資料截至本文發佈日；成交數據涵蓋2026年7-8月；實際叫價及成交價視乎單位樓層、景觀、間隔、裝修及市況而定。
間隔與景觀：君滙港平面圖全面睇
君滙港共設5座住宅大樓，呈「L」形排列於基座會所與停車場之上，此佈局有助開揚各座單位的視野，減少樓望樓的對望壓迫感。屋苑各座的座數定位與戶型分佈劃分清晰：
- 第1座及第2座（大戶型及特色豪宅）：樓高41層，標準樓層每層僅設4至6伙，共用4部升降機。主打實用面積逾800至1,725平方呎的三房連套房、四房連雙套房及儲物室連廁大單位。43樓以上設有相連大戶，頂層更設有兩伙實用面積逾4,000平方呎的三層複式花園大宅。
- 第3座、第5座及第6座（中型戶型）：第3座樓高46層，第5及6座樓高48層，標準樓層每層設8伙。主打實用面積約473至574平方呎的兩房及三房單位，開則緊湊實用，深受小家庭歡迎。
在開則細節上，君滙港的一大賣點是全屋苑戶戶採用獨立式廚房（梗廚），對於經常下廚的家庭而言，能有效隔絕油煙，免除開放式廚房的清潔煩惱。廳房普遍呈長方形或日字形開則，客飯廳分明，少有無效走廊位，大部分單位均連有露台或工作平台，室內採光與對流通風表現理想。
屋苑主要景觀座向可分為三大走向：
- 維港與避風塘海景（第1、2座向南/偏西南中高層）：遠眺新油麻地避風塘、九龍站天際線（擎天半島、天璽、ICC）及港島上環沿岸，海景景致壯麗。
- 昂船洲海景與公園景（第1、3、5、6座向西/西北中高層）：眺望昂船洲大橋海景及南昌公園大片綠化景觀，視野開揚；但西向單位在夏季午後需面對西斜陽光直射問題，室溫相對較高。
- 大角咀市區樓景（第2至6座向東/東北單位）：俯瞰大角咀市區街景及遠眺獅子山山脊線。低層單位與鄰近舊樓及街道距離較近，私隱度相對較低，且較易受深旺道車輛流動的行車噪音影響。
準買家及租客睇樓時，應以正式售樓說明書、核准圖則及現場實地睇樓情況為準。
社區配套：生活機能一覽
君滙港位於奧運站核心生活圈與大角咀傳統民生商圈的交匯點，在交通、購物、休閒及子女升學方面均具備完備的配套設施。
交通網絡：天橋網絡連接港鐵奧運站
君滙港設有全天候有蓋行人天橋網絡，直駁港鐵奧運站B出口，步程約5至7分鐘，沿途配備升降機及扶手電梯，無論烈日或暴雨均可舒適往返。經東涌綫由奧運站出發：
- 乘搭 1站（約3分鐘） 即可直達九龍站（高鐵西九龍站及環球貿易廣場）；
- 乘搭 2站（約6分鐘） 直達香港站（中環CBD）；
- 經奧運站亦可便捷接駁轉乘屯馬綫或港島綫。
在路面公共交通方面，屋苑樓下深旺道及中匯街設有多個巴士及小巴站點，提供多條路線往返尖沙咀、旺角、深水埗、青衣、沙田、大埔及港島東等地。自駕人士沿深旺道可快速切入西九龍公路，前往中區或香港國際機場均十分順暢。但需留意深旺道於平日上下班繁忙時間車流量較高，主要交匯路口可能出現短暫擠塞。
購物與飲食：奧海城大型商圈與大角咀地道食肆
日常購物方面，住戶經天橋系統可無縫前往大型旗艦商場奧海城一期及二期。奧海城商場總面積超過80萬平方呎，匯聚逾250間商舖，設有大型戲院、Market Place超級市場、美容護理店舖及各國特色食肆，一站式滿足假日休閒與採購需要。
如需進行日常街市採購，由屋苑步行數分鐘即可抵達港灣豪庭廣場、新九龍廣場、大角咀街市及市政熟食中心，購買新鮮蔬果肉類與平價民生日用品非常便利。此外，大角咀埃華街、博文街及中匯街一帶是九龍著名的特色美食街區，林立各式精品咖啡店（Cafe）、地道茶餐廳、日式居酒屋及東南亞風味餐廳，餐飲選擇豐儉由人。
康樂設施：11.5萬呎「CEO Living」會所與休憩綠化
君滙港以「CEO Living」為設計概念，自設樓高兩層、面積約11.5萬平方呎的五星級豪華住客會所，設施配置頂級齊全，包括：
- 水療與泳池：25米戶外園林度假泳池、20米室內恆溫泳池、室內外水力按摩池、水療SPA設施、桑拿及池畔蒸氣浴室；
- 運動與娛樂：配備全套健身器材的健身室、保齡球場、桌球室、乒乓球室、多用途活動室及卡拉OK室；
- 休閒與家庭：米芝蓮級概念豪華宴會廳、音樂室、閱讀溫習室、室內外兒童遊樂場及空中園林花園等。
周邊公共休憩設施方面，屋苑鄰近佔地寬廣的南昌公園及通州街公園，提供大片草坪與緩跑徑；步行約5至8分鐘即可抵達大角咀市政大廈，內設室內體育館、壁球場及公共圖書館，社區體育配套完善。
校網分析：小學32校網與油尖旺中學名校網
君滙港所屬的小學32校網雖然沒有傳統超大型名校，但屬於九龍區競爭壓力相對溫和、學位供應充裕且優質學校聚集的實用型校網。網內共有8所官立及資助小學，其中較受家長歡迎的學校包括：
- 大角嘴天主教小學（海帆道）
- 中華基督教會協和小學
- 大角嘴天主教小學
- 塘尾道官立小學
- 聖公會基榮小學
- 中華基督教會基全小學
在中學校網方面，屋苑歸入油尖旺區中學校網，屬於九龍傳統Band 1英中名校重鎮之一，區內知名中學包括拔萃女書院（直資）、嘉諾撒聖瑪利書院（資助）、伊利沙伯中學（官立）、真光女書院（資助）、中華基督教會銘基書院及聖芳濟書院等。
幼兒教育方面，君滙港基座地下自設知名私立幼兒園維多利亞（君滙港）幼稚園，鄰近亦有學之園幼稚園（奧運分校）及太陽島英文幼稚園等，為學前幼兒提供優質雙語教育選擇。
學校名單、收生準則及校網安排或會更新，應以教育局及學校最新公布為準。
優點與缺點：君滙港好唔好住？
綜合住戶體驗與客觀市場條件，君滙港具有以下三項突出優點及三項需要留意的缺點：
三大核心優點
- 鐵路通勤極具優勢：設有全天候有蓋行人天橋直通港鐵奧運站，5至7分鐘步程免受風雨影響，乘搭東涌綫2站約6分鐘直達中環香港站，極度適合港島及九龍站金融區上班族。
- 新地品牌與獨立梗廚開則：由新鴻基地產興建，用料堅固扎實，戶戶配備獨立式廚房（梗廚），室內間隔方正實用，配合11.5萬呎五星級豪華會所，生活品質與物業保值力兼備。
- 兼享大型商場與地道民生配套：同時坐擁奧海城大型高尚商圈與大角咀地道食肆街市，兼具油尖旺區優質中學網及實用小學32校網，家庭生活機能完備。
三大留意缺點
- 部分座向西斜與舊區樓景差異：向西及西北的昂船洲海景單位在夏季午後受西斜陽光直射，室內冷氣負擔較高；向東及東北低層單位則面對大角咀舊區樓景，視野相對壓迫且私隱度較低。
- 住客車位比例偏緊及路面車聲：屋苑合共1,514個單位僅設有264個住客車位（車位比例約 1:5.7），自駕業主租賃或購買車位競爭激烈；臨近深旺道的低層單位需留意車輛行駛聲浪。
- 樓齡邁向20年折舊維護：屋苑於2006年落成，物業樓齡已達20年，單位原裝廚廁水電喉管、防水層及冷氣機件等漸次進入耗損期，二手買家在入市時宜預留翻新與設備更換預算。
未來發展及升值潛力
大角咀及西九龍片區近年持續推動大型市區活化與基建升級，對君滙港的長遠居住環境帶來正面推動作用：
- 大角咀市區重建與商圈升級：市區重建局及多家私人發展商持續推動大角咀多個舊樓與工廈重建項目（如利奧坊商場群及周邊新式住宅），舊區街貌逐步轉型為新式特色商業街及精品商住小區，帶動整體社區人口結構年輕化與中產化。
- 西九龍商業核心走廊效應：鄰近的西九文化區各項文化藝術設施全面營運，加上廣深港高鐵西九龍站上蓋巨型甲級商業旗艦地標項目落成，吸引更多跨國企業、投行及高端專業機構進駐，將持續鞏固奧運站沿線物業的高收入租住與置業需求。
潛在影響與風險提醒：周邊舊區重建項目在施工期間，鄰近街道可能出現短期工程噪音、泥頭車流及粉塵問題；此外，物業長遠升值能力仍受本港整體經濟走勢、按揭利率變動、住宅市場供應量及金管局按揭政策等宏觀因素影響，讀者不應將上述發展視為樓價必然獲利的保證。
買樓或租樓前要留意甚麼？
無論是置業還是租住君滙港，簽約前均需做好周詳的財務規劃與法律文件審查。
準業主注意事項：置業成本與按揭審批
- 初始置業開支預算：除樓價首期外，買家需準確計算香港從價印花稅（第2標準稅率）、律師費、地產代理佣金（一般為成交價1%）以及室內裝修與更換水電設備的預備金。
- 按揭審批與入息要求：買家須審視個人或家庭總入息是否符合香港金融管理局最新按揭成數指引及供款與入息比率（DSR）要求，並預留至少6至12個月的供款流動儲備，以應對按揭利率浮動風險。
- 每月固定持有成本：除每月按揭供款外，業主需定期支付物業管理費、差餉及地租，如需租用車位亦須計入固定月租開支。
- 長期財務負擔管理：物業按揭合約年期長達20至30年，屬於重大的長期財務承擔，一旦家庭經濟支柱遇上突發事故，家庭需具備應對按揭供款的避險機制。
準租客注意事項：租約條款與日常開支
- 簽約前查冊核實業權：簽訂臨時租約前，租客必須委託代理或自行進行土地註冊處查冊，確認簽約方為註冊業主或其合法授權代表，並確認按揭物業是否已取得銀行發出之「出租同意書」（Bank Consent），以保障租住權益。
- 前期租賃支出：租客需預備「兩按一上」（兩個月租金作按金及首個月租金）、半個月租金作為地產代理佣金，以及搬遷與添置基本家具的開支。
- 維修權責劃分清晰：標準租約多以「一年生約、一年死約」為基礎，租約條款內應明確列明月租是否已包含管理費、差餉及地租，並清晰釐定大型家電、冷氣機及喉管滲漏的維修與更換責任。
總結：君滙港適合哪類人？
君滙港憑藉其獨特的地理位置、新地建材質素及完善配套，在西九龍住宅市場中定位清晰：
- 適合的準業主：
- 預算介乎 $850萬 至 $1,600萬以上，重視新鴻基地產樓宇品質、偏好獨立廚房（梗廚）與會所設施的中產換樓家庭；
- 重視九龍小學32校網充足學額及油尖旺中學名校網升學前景的育兒家長；
- 需要每天經奧運站快速往返中環、金鐘或西九龍高鐵站的專業人士。
- 適合的準租客：
- 在中環CBD、九龍站ICC或西九龍商業區工作，追求5至10分鐘極速通勤的外籍高管、專業金融從業員或年輕夫婦；
- 著重全天候有蓋天橋網絡與五星級會所泳池水療設施的高生活質素追求者。
- 建議考慮同區其他屋苑的人士：
- 若追求「真正零步程」港鐵站上蓋物業，可考慮柏景灣或帝柏海灣；
- 若預算較為有限、追求較低入場門檻的上車客，可考慮港灣豪庭或大角咀區內單幢半新盤；
- 若追求極開揚、永久一線全維港無遮擋海景，則可比較同區的一號銀海或維港灣一線海景大戶。
住屋開支與家庭財務保障：Bowtie 20年定期人壽的用途
無論是承造20至30年按揭置業的業主，還是每月固定支付兩至三萬餘元租金的租客，住屋開支往往是家庭每月最重要且不可中斷的長期財務承擔。在規劃長遠居住生活的同時，及早評估家庭風險管理，是守護家人居住穩定的重要一環。
對於準業主而言，承造物業按揭後，若家庭主要經濟支柱不幸離世或遇上重大變故，家庭可能面臨斷供甚至被銀行收樓的危機。配置合適保額的20年定期人壽保險，能在發生突發不幸時提供一筆過的身故賠償，讓家人可用作全數清還未償還的按揭貸款餘額，確保家人能繼續安心在原居所生活，免受沉重供樓壓力。
對於租客家庭而言，即使沒有物業按揭負擔，但家庭每月仍需持續負擔穩定的租金與生活雜費。若家庭經濟支柱遭遇意外，定期人壽保險的賠償金能化身為數年以上的「緊急租金與生活儲備金」，讓配偶與子女在突發情況下維持原有生活質素，不致因收入中斷而被逼倉卒搬遷。
純定期人壽保險（如 Bowtie 20年定期人壽）主打純保障概念，不含儲蓄或投資成分，因此保費相對傳統儲蓄壽險更為相宜透明。業主與租客可根據自身的按揭貸款年期、剩餘貸款額或未來數年的租金承擔，自主彈性挑選合適的保障額度，為全家築起堅實的財務防護網。
以上內容只供一般參考，不構成財務或保險建議。產品保障、保費、投保資格及不保事項受相關保單條款及細則約束。
常見問題
君滙港與同區的維港灣或浪澄灣相比，有甚麼優勢和不足？
君滙港優勢在於樓齡相對維港灣年輕約6年，且全天候有蓋天橋直達港鐵奧運站，步程較浪澄灣更近更舒適；戶戶配備獨立梗廚，11.5萬呎會所設施豪華。不足之處在於浪澄灣與維港灣的一線海景戶更為臨海無遮擋，而君滙港部分座向單位需面對大角咀舊樓景或深旺道車聲。
君滙港適合哪些家庭、準買家或租客？
君滙港最適合在中環、金鐘或九龍站ICC工作的專業人士，以及重視子女入讀小學32校網與油尖旺中學網的中產家庭。對於追求新鴻基建築質素、獨立梗廚及五星級會所配套的買家與租客而言，君滙港提供了極高性價比的生活環境。
君滙港的最新樓價、租金及租務需求如何？
資料截至本文發佈日，君滙港二手實用呎價主要介乎 $18,000 至 $22,000 / 呎，兩房售價約 $850萬 至 $1,060萬起，三房售價約 $1,150萬起。兩房月租約 $22,000 至 $26,000，實用呎租約 $50 至 $61 / 呎，受惠於奧運站交通樞紐優勢，租務需求相當穩定。
購買或租住君滙港前，有哪些常見「中伏位」或注意事項？
主要注意事項包括：第一，向西及西北海景單位受午後西斜影響，夏季室溫較高；第二，向東及東北低層單位面對大角咀舊區樓景，且較易受深旺道行車噪音影響；第三，全屋苑1,514伙僅得264個住客車位，車位比例約1:5.7，自駕住戶租買車位相對困難。
君滙港前往港鐵站及主要商業區方便嗎？
非常方便。屋苑設有全天候有蓋行人天橋直達港鐵奧運站B出口，步行僅約5至7分鐘，無需日曬雨淋。由奧運站乘搭東涌綫，1站約3分鐘可達九龍站（ICC及高鐵站），2站約6分鐘直達香港站（中環CBD），通勤效率極高。
君滙港的樓齡、維修或管理有甚麼要留意？
君滙港於2006年入伙，樓齡約20年，由港鐵物業管理公司打理，公眾地方及會所保養良好。不過買家及租客在驗樓時，應仔細檢查單位內部原裝水電喉管、冷氣機及浴室廚房防水層等折舊情況，並預留相應的維修或翻新預算。
承造按揭後，是否值得考慮20年定期人壽？
非常值得。按揭貸款往往長達20至30年，一旦家庭經濟支柱發生意外不幸身故，20年定期人壽提供的一筆過身故賠償可用於全數清還剩餘按揭貸款，確保家人免受按揭斷供或被銀行強制收樓的風險，守護居所產權。
租客沒有按揭，是否仍要考慮定期人壽？
是的。如果租客是家庭主要收入來源，持續負擔每月數萬元的租金與生活開支，定期人壽保險能以相宜保費提供充足保障。萬一經濟支柱遭遇不幸，身故賠償可作為家庭未來的租金與生活儲備，讓家人無需因收入中斷而被迫搬遷。
資訊來源
相關文章
其他話題
Bowtie StoryBowtie故事Bowtie產品理念BusinessDrugsFood & NutritionHealthHealth GlossaryHR專區Insurance TipsMedical Check UpsParentingPrevention/VaccinationWomen’s Health中醫知識了解癌症保險知識個人理財內分泌及糖尿科公司醫保公立醫院百科創業指南呼吸道及肺部資訊報稅攻略女性健康學習專科醫生小兒健康心臟科資訊新冠肺炎殯葬資訊治療方案泌尿科資訊熱門話題營養貼士牙科資訊物理治療男性健康疾病症狀皮膚及性病資訊真實客戶分享眼睛健康私家醫院百科移民須知精神健康老人健康耳鼻喉資訊職場資訊肝臟健康腎臟健康腦神經及中風專科腸胃健康藥物簡介血液健康親子資訊身體檢查項目退休生活運動貼士醫療中心/診所指南門診/普通科資訊預防檢查/疫苗風濕資訊骨科資訊
