作者
Marco Lau
更新
2026-08-25
大埔嵐山（Mont Vert）坐落於新界大埔鳳園路9號，背靠九龍坑山翠綠山巒，毗鄰鳳園蝴蝶保育區，以清幽寧靜、自成一隅的低密度居住環境為主要賣點。對於正在物色新界東住宅的準買家與租客而言，嵐山最大的吸引力在於其相對親民的入場門檻及較新的樓齡。
引言：大埔嵐山好唔好住？性價比與居住環境總覽
屋苑提供由百餘呎開放式納米戶至千餘呎四房連套房大宅的多元戶型，既吸引尋求低總價上車的單身人士，亦是換樓家庭、大埔創新園（前大埔工業邨）科技企業員工以及香港教育大學師生的熱門租住及置業選擇。相較於大埔市中心的老牌鐵路盤，嵐山的實用呎價具備明顯折讓；然而屋苑非鐵路上蓋，日常出入需依賴居民巴士或專線小巴接駁。因此，是否值得買入或租住嵐山，關鍵取決於準買家或租客能否在「寬敞舒適的綠化空間」與「依賴接駁交通的生活模式」之間取得平衡。
Quick Facts：嵐山核心資料速覽
嵐山由長江實業發展，分兩期興建，以下整理屋苑可核實的基本物業規格及核心資訊：
|
項目 |
嵐山（Mont Vert）詳細資料 |
|---|---|
|
屋苑地址 |
新界大埔鳳園路9號 |
|
發展商 |
長江實業（長和） |
|
入伙年份 |
2014年3月（第1期）至 2015-2016年（第2期） |
|
座數及伙數 |
全苑共2期8座，合共提供 1,350 個住宅單位（第1期6座1,071伙；第2期2座279伙） |
|
單位實用面積 |
165 至 1,720 平方呎 |
|
常見戶型 |
開放式、2房、3房連套房、4房及連花園／天台／複式特色單位 |
|
住客車位 |
住客車位約 222 個、訪客車位 30 個、電單車位 25 個、單車位 109 個 |
|
物業管理公司 |
高衛物業管理有限公司 |
|
所屬小學校網 |
84 校網 |
|
所屬中學校網 |
大埔區中學校網 |
|
鄰近港鐵站 |
港鐵大埔墟站（需乘搭專巴或小巴接駁，車程約10分鐘） |
|
同區主要比較屋苑 |
大埔中心、太湖花園、新達廣場 |
以上資料截至本文發佈日，實際資料或會更新，詳情以發展商、屋苑管理處及相關機構最新公布為準。
數據透視：嵐山最新樓價、呎價及租金行情
嵐山的二手買賣市場實用呎價普遍落在約 $8,800 至 $11,500 水平，整體均價維持在萬元邊緣，各類戶型的入場門檻與呎價表現各有不同。
以下為嵐山主要戶型的二手買賣及租賃市場參考數據：
|
戶型類別 |
實用面積參考 |
二手入場叫價 / 成交價參考 |
實用呎價參考 |
每月租金參考 |
租金回報率參考 |
|---|---|---|---|---|---|
|
開放式戶型 |
約 165 – 196 呎 |
約 $250萬 – $280萬 |
約 $13,000 – $14,500 |
約 $9,000 – $10,500 |
約 4.0% – 4.5% |
|
兩房戶型 |
約 471 – 510 呎 |
約 $530萬 – $600萬 |
約 $10,500 – $11,800 |
約 $13,500 – $15,500 |
約 3.6% – 3.9% |
|
三房連套房戶型 |
約 736 – 850 呎 |
約 $720萬 – $850萬 |
約 $8,800 – $10,500 |
約 $20,000 – $26,000 |
約 3.2% – 3.6% |
|
四房 / 特色戶 |
約 928 – 1,720 呎 |
約 $930萬 – $1,600萬+ |
約 $9,500 – $11,500 |
約 $28,000 – $40,000+ |
約 3.0% – 3.3% |
資料截至本文發佈日；成交數據涵蓋2026年7至8月；實際叫價及成交價視乎單位樓層、景觀、間隔、裝修及市況而定。
影響嵐山單位價格及租金的關鍵因素包括：
-
戶型與面積：開放式單位因總價低，實用呎價普遍高達 $1.3 萬至 $1.4 萬以上；三房大單位總價雖較高，但平均呎價多數不足萬元，性價比更突出。
-
樓層與座向：高層開揚單位採光較佳，造價普遍高於低層；向西單位受夏日西斜影響，價格往往略有折讓。
-
景觀差異：望鳳園綠化山景或遠眺吐露港海景的單位叫價較硬淨；部分望見九龍坑山墳景的座向，議價空間通常較大。
-
租客需求支撐：屋苑鄰近香港教育大學及大埔創新園，具備穩定的學生、教職員及科研專業租客源，帶動細單位租金回報表現穩健。
間隔與景觀：嵐山平面圖與戶型深度解析
嵐山的單位開則涵蓋開放式至四房，其中三房及套房單位佔全苑供應逾七成，整體佈局偏向大家庭換樓需求，但同時具備極具話題性的納米開放式戶型。
-
開放式戶型（約 165 至 196 平方呎）：長實當年推售時著名的「1+3房」組合單位，空間精簡實用，設有獨立洗手間及煮食空間，適合作為單身上車起步點或長線收租投資，但客廳家具擺位需善用垂直空間或變形傢俬。
-
標準兩房戶型（約 471 至 510 平方呎）：主要分佈於第1期8座及第2期1座，多採長型客飯廳佈局，走廊位少，廳房空間方正，普遍配置窗台及露台，適合新婚夫婦或小型家庭。
-
三房及套房戶型（約 736 至 949 平方呎）：佔全盤近70%供應量，客飯廳空間感十足，房間寬敞，普遍設有獨立廚房、露台及工作平台；部分800餘呎大三房更配置儲物室及客廁，為追求居住空間的家庭客主力選擇。
-
特色單位（連花園、連天台及複式戶）：地下單位設有數百至千餘呎私家花園，頂層單位附設天台，另有極少數逾 1,600 呎的複式大宅，享有高樓底與開揚視野。
-
景觀與座向分析：屋苑各座呈S形排列，向東及南面中高層單位視野最佳，可飽覽鳳園綠化山巒，部分極高層更可遠眺吐露港海景；不過，東面及東北面部分中低層單位（尤以第3座、第5座較近）視野會望向九龍坑山祖墓群，睇樓時宜實地留意窗外景觀角度。
社區配套：生活機能與交通全攻略
嵐山坐落於大埔郊區邊緣，日常生活需結合屋苑內部會所設施與周邊市中心的配套支援。
交通網絡：屋苑專巴、小巴接駁及對外路線
-
專線小巴接駁：屋苑主要出入交通為新界專線小巴 20P 線（來往鳳園嵐山至港鐵大埔墟站），班次約 5 至 15 分鐘一班，途經大埔中心、新興花園及大埔墟街市，方便日常轉乘港鐵或買餸。
-
屋苑專屬穿梭巴士：嵐山設有居民專車往返港鐵站，車程約 10 分鐘，方便住戶快速轉乘港鐵東鐵綫前往沙田、九龍塘或直達金鐘商業區。
-
對外巴士網絡：鄰近汀角路及鳳園路設有巴士站，提供九巴 72C（往大埔墟站）、73P（往荃灣）、74E（往觀塘）等晨早及特別班次路線。
-
自駕出行：住戶可經鳳園路接駁汀角路直出吐露港公路，自駕前往沙田約需 15 分鐘，前往中環約 30 至 35 分鐘；惟屋苑私家車位比例偏緊（約1:6），非自駕住戶在繁忙時間需預留候車時間。
購物、飲食與會所康樂設施
-
日常生活採買：屋苑地下設有少量便利店等基礎商舖；如需大型超市採購或街市買餸，住戶通常前往鄰近的富亨商場、富善商場，或乘車數分鐘前往大埔超級城及大埔墟街市。
-
大型住客會所「Club Vert」：會所總面積達約 6.8 萬平方呎，另設有逾 10 萬平方呎園林花園，細分為四大主題區域（包括水療泳池 House Riviere、宴會娛樂 House Le Banquet、康體健身 House Amuser 及聚會派對 House Reunion），提供室內外泳池、健身室、SPA水療、小型影院及兒童遊樂設施。
-
綠化與戶外休閒：毗鄰鳳園蝴蝶保育區及有機農場蝶豆花園，周邊綠化覆蓋率極高，假日亦方便前往大尾篤郊遊、燒烤或騎單車。
校網分析：小學84校網與大埔區中學校網
-
小學校網（84 校網）：嵐山位處大埔區唯一的小學 84 校網，網內涵蓋 19 間官津小學，熱門學校包括大埔舊墟公立學校、大埔舊墟公立學校（寶湖道）、保良局田家炳小學、保良局田家炳千禧小學、聖公會阮鄭夢芹小學及香港教育大學賽馬會小學等。
-
中學校網（大埔區）：大埔區中學名校集中，著名學校包括迦密柏雨中學、聖公會莫壽增會督中學、王肇枝中學、羅定邦中學及恩主教書院等。
學校名單、收生準則及校網安排或會更新，應以教育局及學校最新公布為準。
優點與缺點客觀評估：嵐山好唔好住？
評估嵐山的居住質素，需要平衡空間感、自然環境與交通便利度。
嵐山 3 大主要優點
-
呎價親民、空間實用率高：平均呎價普遍在萬元邊緣，相比大埔市中心老舊屋苑，嵐山樓齡僅約 11 至 12 年，同等預算能買入或租住實用面積大得多的單位。
-
背山面林、環境清幽寧靜：背靠九龍坑山並鄰近鳳園保育區，遠離市中心喧囂與車流噪音，空氣清新，適合追求慢活生活節奏的人士。
-
戶型多元、會所配套齊備：由百餘呎開放式至四房大戶均有提供，配合近 7 萬呎大型主題會所「Club Vert」，各類休閒及運動設施一應俱全。
嵐山 3 大主要缺點
-
日常出行依賴接駁車：非鐵路上蓋物業，住客出入大埔墟站必須搭乘居民專巴或 20P 小巴，遇上繁忙時間或惡劣天氣需預留排隊候車時間。
-
部分座向受山墳景或西斜影響：屋苑東北面鄰近九龍坑山祖墓群，部分中低層單位開窗可見墳景；向西單位夏日西斜較為悶熱，睇樓時必須實地視察。
-
周邊民生商戶選擇較單一：屋苑商舖以便利性為主，缺乏大型食肆或大型超市，日常大型買餸需駁車至富亨、富善或大埔市中心商圈。
未來發展及升值潛力分析
大埔北及鳳園周邊近年迎來多項基建及社區規劃落實，為該區帶來新的生活動能：
-
富蝶邨全面入伙及交通配套改善：鄰近大型公營房屋富蝶邨落成入伙後，帶動大埔北一帶的巴士及小巴網絡進一步加密，並為周邊引入更多民生商舖與生活設施，間接改善鳳園一帶的生活機能。
-
大埔創新園產業升級轉型：大埔創新園（前大埔工業邨）近年重點推動微電子、精密製造及生物醫療科技，持續吸引高技術科研人才進駐，為鄰近的嵐山帶來持續穩定的優質租客來源。
-
客觀風險提示：住宅物業的升值潛力與轉售能力，受整體宏觀息口、同區二手供應量、銀行按揭政策及全港經濟環境影響，準買家應以自住需求為優先考量，不可將升值視為必然保證。
買樓與租樓前注意事項
進駐嵐山前，準業主與準租客均需妥善規劃前期開支與長期合約責任。
準業主置業及承造按揭注意事項
-
全盤置業成本預算：除支付首期外，需預算從價印花稅（第2標準稅率）、律師費、地產代理佣金、差餉地租以及每月物業管理費。
-
銀行按揭估價查詢：由於開放式細戶與三房大戶的市場流通特性不同，不同銀行在估價上可能存在差異，簽訂臨時買賣合約前宜先向 2 至 3 間銀行進行物業估價及按揭預先評估。
-
裝修及設備翻新預算：屋苑入伙已逾十年，原裝廚廁設備、防水層或分體冷氣可能出現正常耗損，入伙前宜預留一筆室內翻新與維修預算。
-
長期供款承擔能力：承造長達 25 至 30 年的按揭貸款屬於長期財務責任，家庭宜常備 6 至 12 個月的應急供樓儲備，以應對利率浮動或突發經濟變化。
準租客租屋與簽約注意事項
-
起租前期開支準備：一般需預備「兩按一上」（兩個月按金及首月租金）、半個月地產代理佣金以及水電煤網絡過戶按金。
-
租約條款與維修權責釐清：簽約前需確認租金是否已包含管理費及差餉地租，並於租約內明確列明冷氣機、熱水爐、雪櫃等大型家電的維修責任歸屬。
-
實地實測通勤時間：建議準租客於平日上下班繁忙時間親身乘搭 20P 小巴或屋苑專巴，實際評估每日往返工作地點的時間成本是否合適。
-
家庭租金開支保障：租金屬於硬性支出，家庭經濟支柱需確保在突發事故下，家庭仍有足夠流動資金維持長期居住穩定。
總結：嵐山適合哪類人買樓或租住？
綜合樓價、交通、戶型及生活環境，嵐山具備鮮明的目標客群劃分：
-
適合考慮嵐山的人士：
-
追求大居住空間的家庭換樓客：預算約 $700 萬至 $800 餘萬即可進駐 700 多至 800 餘呎的三房套房單位，居住空間感遠勝市中心同價位舊樓。
-
自駕人士與退休人士：偏好遠離市區喧囂、享受翠綠山景與低密度會所設施的生活節奏。
-
大埔創新園、科學園及教大工作人員：鄰近工作或教學地點，日常往返通勤極為便捷。
-
低預算上車的單身族：以約 $200 餘萬即可進駐設有豪華會所的私樓開放式單位。
-
-
需謹慎考慮的人士：
-
極度依賴鐵路直達的上班族：無法接受每日出入必須轉乘小巴或居民專巴接駁。
-
對景觀有特定忌諱者：對山墳景觀極為敏感或介意部分座向西斜的買家。
-
熱愛鬧市下樓即有商場食肆的買家：習慣下樓即有大型超市、街市與多元餐廳的生活模式。
-
長期住屋承擔與家庭財務保障：定期人壽的角色
無論買樓定租樓，住屋開支往往都是家庭一項長期財務承擔。準業主承造按揭後，可按未償還按揭、家庭生活費及供養責任，評估是否需要 20 年定期人壽；租客如果需要長期負擔租金或支撐家庭收入，同樣可以按個人情況考慮合適保障。及早規劃，有助家人在突發情況下繼續應付住屋及日常開支。
Bowtie 網誌讀者優惠限時保費5折 比恆常優惠更抵
⚡ 長達 20 年保費不變，保障更易預算！
Bowtie 定期人壽提供最長 20 年保障期，
期內保費固定，總保費更可比每年續保慳高達 6%。
即日起至 8 月 31 日，輸入優惠碼【BLOGINSURE】，
即享比恆常優惠更抵的首年保費 5 折優惠！
*優惠及產品受相關條款及細則約束。
＊新客戶是指該保單受保人在申請新保單時從未持有同款 Bowtie 產品或成為同款 Bowtie 產品保單下的受保人。優惠受條款及細則約束。
以上內容只供一般參考，不構成財務或保險建議。產品保障、保費、投保資格及不保事項受相關保單條款及細則約束。
常見問題
嵐山與同區的大埔中心、太湖花園相比，有甚麼優勢和不足？
嵐山的主要優勢在於樓齡較新（約11至12年）、實用呎價明顯折讓（均價約萬元邊緣）以及配備近7萬呎大型現代化會所「Club Vert」；不足之處在於其地理位置非鐵路上蓋，出入大埔墟站必須依賴專巴或小巴接駁，而大埔中心及太湖花園則鄰近市中心商場或步行可達鐵路站。
嵐山適合哪些家庭、準買家或租客？
嵐山特別適合預算有限但追求大生活空間的換樓家庭、在大埔創新園或香港教育大學工作的教職員及科研專才、喜愛清幽綠化環境的自駕族，以及希望以較低總價進駐私人屋苑的單身上車人士。
嵐山的最新樓價、租金及租務回報如何？
截至本文發佈日（數據涵蓋2026年7至8月），嵐山二手成交實用呎價普遍落在約$8,800至$11,500水平；開放式單位叫價約$250萬至$280萬，三房套房約$720萬至$850萬。租金方面，開放式月租約$9,000至$10,500，三房約$20,000至$26,000，整體租金回報率約達3.2%至4.5%。
購買或租住嵐山前，有哪些常見「中伏位」或景觀需要留意？
最需要留意的是景觀與交通：屋苑東北面鄰近九龍坑山百年祖墓群，部分中低層單位開窗可見墳景；向西單位夏日西斜較為悶熱；此外，出入必須依賴接駁小巴或居民專車，睇樓時建議在不同時段親身實測窗外景觀與候車時間。
嵐山前往港鐵站及主要商業區方便嗎？
住客通常乘搭約10分鐘的屋苑專巴或20P專線小巴直達港鐵大埔墟站，轉乘東鐵綫直通沙田、九龍塘或過海前往金鐘商業區；自駕人士經鳳園路接駁汀角路及吐露港公路，前往沙田約15分鐘，前往中環約30至35分鐘。
嵐山的樓齡、維修或管理有甚麼要留意？
嵐山於2014至2015年起分期入伙，樓齡約11至12年，由長實旗下高衛物業管理，整體大廈結構尚算良好；但買家在驗樓時應留意露台、窗台防水層以及室內冷氣、廚廁原裝設備的耗損情況，預留翻新預算。
承造按揭買入嵐山後，是否值得考慮20年定期人壽？
業主承造按揭後背負長期龐大貸款，若不幸發生突發事故或身故，家人可能面臨供樓斷供的風險；配置保額相等於按揭餘額及生活開支的20年定期人壽保險，能在黃金供樓期內以較低保費為家庭建立防護網，確保家人保住居所。
租住嵐山的租客沒有供樓負擔，是否仍要考慮定期人壽？
租客雖然毋須供按揭，但每月的租金與日常家庭開銷同樣是不可中斷的剛性支出；若作為家庭主要經濟支柱，投保純定期人壽保險能以親民保費轉移收入中斷風險，萬一發生不幸，賠償金可作為家庭緊急租金儲備。
資訊來源
相關文章
其他話題
Bowtie StoryBowtie故事Bowtie產品理念BusinessDrugsFood & NutritionHealthHealth GlossaryHR專區Insurance TipsMedical Check UpsParentingPrevention/VaccinationWomen’s Health中醫知識了解癌症保險知識個人理財內分泌及糖尿科公司醫保公立醫院百科創業指南呼吸道及肺部資訊報稅攻略女性健康學習專科醫生小兒健康心臟科資訊新冠肺炎殯葬資訊治療方案泌尿科資訊熱門話題營養貼士牙科資訊物理治療男性健康疾病症狀皮膚及性病資訊真實客戶分享眼睛健康私家醫院百科移民須知精神健康老人健康耳鼻喉資訊職場資訊肝臟健康腎臟健康腦神經及中風專科腸胃健康藥物簡介血液健康親子資訊身體檢查項目退休生活運動貼士醫療中心/診所指南門診/普通科資訊預防檢查/疫苗風濕資訊骨科資訊
