作者
Bowtie 團隊
更新
2026-08-27
將軍澳區向來是香港上車客及換樓家庭的置業熱點，而位於寶琳站的「新都城」，絕對是區內最具代表性的大型藍籌屋苑之一。新都城發展極為成熟，不僅盡享鐵路上蓋及周邊的交通優勢，基座更設有將軍澳區內最大規模的連鎖商場，實現真正的「自給自足」生活圈。對於重視生活便利度、交通網絡以及校網配套的準買家和租客來說，新都城的樓價與租金表現一直極具參考價值。
究竟新都城好唔好住？第一、二、三期的間隔與景觀有甚麼分別？本文為大家詳細拆解新都城的最新樓價、呎價及租金走勢、平面圖特色，並客觀分析其居住優缺點，助你在入市買樓或租樓前做足準備！
Quick Facts：新都城核心資料速覽
以表格形式快速掌握新都城的基本資訊，方便準買家及租客查閱與對比：
| 項目 | 詳情 |
|---|---|
| 屋苑地址 | 將軍澳運亨路1號（第一期）、欣景路8號（第二期）、貿業路8號（第三期） |
| 所屬地區 | 新界將軍澳（寶琳區） |
| 發展商 | 恒基兆業 |
| 入伙年份 | 1996年12月至2000年4月（樓齡約26至30年） |
| 期數及座數 | 3期發展，共21座（一期6座、二期11座、三期都會豪庭4座） |
| 單位總數 | 6,768伙 |
| 常見戶型 | 兩房兩廳、三房連套房 |
| 實用面積 | 363至735平方呎 |
| 小學校網 | 95校網 |
| 中學校網 | 西貢區 |
| 鄰近港鐵站 | 將軍澳綫寶琳站 |
| 同區主要比較屋苑 | 東港城、慧安園、新都駅 |
以上資料截至本文發佈日（2026年8月），實際資料或會更新，詳情以發展商、屋苑管理處及相關機構最新公布為準。
數據透視：新都城樓價、呎價及租金
新都城近期的二手買賣實用呎價大約介乎 $14,500 至 $16,800，而租金回報率表現穩定，實用呎租平均約 $44 至 $47。屋苑的租務需求極其龐大，客源涵蓋區內分支家庭、於港島東及九龍東上班的白領，以及部分內地學生。
- 兩房單位樓價及租金：實用面積約 363 至 470 平方呎的兩房戶，近期成交價普遍徘徊在 $580萬至 $690萬之間。租金方面，兩房單位的月租大約在 $16,800 至 $18,300 水平。
- 三房單位樓價及租金：實用面積約 526 至 735 平方呎的三房連套房單位，售價參考範圍約為 $760萬至 $850萬，第三期（都會豪庭）面積較大，部分單位造價可達 $900萬以上。三房月租則約為 $20,800 至 $25,000。
影響新都城價格的因素主要在於期數差異與景觀。第一期樓齡最高且離港鐵站稍遠，因此整體造價相對較為相宜；第二期位處寶琳站正上蓋，且基座商場規模最大，樓價普遍較具抗跌力；第三期（都會豪庭）開則較大且間隔較為方正，總價往往最高。此外，高層向南遠眺山景的單位，呎價亦會明顯高於低層望馬路或內園樓景的單位。
資料截至本文發佈日（2026年8月），實際叫價及成交價視乎單位樓層、景觀、間隔、裝修及市況而定。
間隔與景觀：平面圖全面睇
新都城合共提供 6,768 伙，戶型不外乎兩房戶及三房連套房，但各期數的開則與客飯廳形狀有明顯分別：
- 客飯廳形狀差異：第一、二期有不少單位採用 90 年代流行的「鑽石廳」設計，雖然能保障一定私隱，但考驗住戶在擺放電視櫃與梳化時的心思。而第三期都會豪庭的平面圖則較多採用日字廳或方正廳設計，傢俬擺位相對容易。
- 兩房眼鏡房：新都城的兩房單位多屬於「眼鏡房」設計（即兩間睡房門並排面向客廳），優點是省卻了走廊位，實用率相對高，但客廳可用的連貫牆身會因此減少。
- 廚房與洗手間：大多數單位採用獨立廚房。睇樓時需特別留意洗手間屬於有窗的「明廁」抑或依賴抽氣系統的「黑廁」，以及原有喉管是否有老化滲水情況。
- 常見景觀：單位景觀大致可分為三類。一向內園的泳池景相對寧靜；二為各座互望的樓景，採光可能稍遜；三為向外的寶琳市景，部分極高層單位可遠眺翠綠山景。需留意面向主幹道（如寶康路）或巴士總站的低層單位，可能會受到較多車聲及人流噪音影響。
社區配套：生活機能一覽
新都城最為人稱道的，正是其「自給自足」兼具高度便利性的社區生活圈，基本上不假外求即可滿足家庭所需。
交通網絡
新都城享有極佳的鐵路優勢。第二期位於將軍澳綫寶琳站正上蓋，第一、三期亦設有全天候冷氣行人天橋連接車站，步行僅需數分鐘即可到達。乘搭港鐵前往港島東或九龍東核心商業區極為方便。屋苑基座更設有大型巴士及小巴公共運輸交匯處，提供多條路線往返旺角、中環、機場及新界各區；駕駛人士亦可經寶琳北路快速接駁將軍澳隧道或將藍隧道出入市區。
購物與飲食
屋苑基座的新都城中心（MCP）一至三期全面互通，是將軍澳區內最具規模的大型購物商場之一。商場內雲集逾百間食肆、大型超級市場、銀行、MCL 戲院以至各類零售商舖。針對家庭客買餸需求，商場樓下及鄰近設有新都城街市及寶林市場，日常採買選擇非常豐富。
康樂與醫療
新都城每一期均設有專屬的獨立住客會所，設施包括泳池、健身室、兒童遊樂室等（需注意各期會所設施與收費獨立，並不共用）。走出屋苑，步行範圍內便有佔地廣闊的寶康公園、寶翠公園及將軍澳公共圖書館，綠化與休憩空間充足。醫療配套方面，商場內診所林立，區內亦有將軍澳醫院提供全面的急症與專科醫療服務。
校網分析
新都城位處小學 95 校網，中學則屬於西貢區。區內有多間備受家長青睞的資助中小學，能完美照顧家庭客因子女升學而遷入的需求。
學校名單、收生準則及校網安排或會更新，應以教育局及學校最新公布為準。
優點與缺點：新都城好唔好住？
總括而言，新都城的優點與缺點同樣鮮明，準買家及租客可按以下分析平衡取捨：
三大優點：
- 交通極為便利：擁有寶琳站鐵路上蓋及大型巴士總站雙重優勢，出入港九新界均十分方便。
- 生活配套極完善：基座設有超大型商場及街市，且各期之間有冷氣天橋連接，住戶出入購物不受日曬雨淋影響。
- 租務需求龐大穩定：無論是放盤轉手還是長線收租，憑藉優越的地利與完善配套，屋苑於市場上的承接力及租金回報向來有保證。
三大缺點：
- 樓齡較大需關注維修：入伙至今接近 30 年，睇樓時需特別檢查單位喉管、外牆及窗戶是否有老化漏水跡象，同時亦要有心理準備未來可能面對大廈大型維修及夾錢問題。
- 鑽石廳考驗室內設計：第一、二期普遍存在鑽石廳及眼鏡房設計，如不進行較大程度的裝修或訂造傢俬，梳化與電視的擺位可能不夠理想。
- 人流多影響寧靜度：受惠於大型商場與交通交匯處，社區極具活力，但相對而言低層或臨街單位的私隱度及寧靜度便可能打折扣。
未來發展及升值潛力
將軍澳未來的基建發展焦點主要集中於將軍澳第 137 區（大型住宅群）及第 132 區（公共基建及設施）。政府亦計劃將港鐵將軍澳綫向南延伸至 137 區。雖然這些大型規劃對位處將軍澳綫另一端寶琳站的新都城未有最直接的刺激作用，但長遠而言能進一步完善區內交通網絡。新都城本身發展已達至成熟飽和階段，未來難以出現爆發性的升值潛力；不過其強大的社區配套賦予了極強的抗跌力，樓價走勢將更依賴整體大市氣氛、息口走向及本港經濟基本面。
買樓或租樓前要留意甚麼？
無論是決定買樓上車，還是租住新都城，行動前必須理清當中的開支與隱藏風險。
準業主注意事項
- 首期及雜費預算：除了準備足夠首期，亦要預留資金繳付印花稅、律師費、地產代理佣金及管理費。
- 按揭壓力測試與供款：須評估自身入息是否能通過銀行按揭審批，並考慮未來息率波動對每月供款的影響。
- 裝修及潛在維修費：由於新都城樓齡漸高，購入二手單位後很大機會需要預留一筆可觀的裝修費以更換喉管、電線及翻新廚廁。
- 家庭財務責任：承造按揭意味著未來二三十年的長遠負債，準業主應及早評估是否需要配置定期人壽保險，以防家庭經濟支柱萬一倒下時，家人無力供樓。
準租客注意事項
- 初期開支：簽約時通常需繳付「兩按一上」（兩個月按金及一個月上期），加上半個月地產代理佣金，初期現金流要求不低。
- 釐清維修責任：面對樓齡較高的單位，租客務必在租約中寫明冷氣機、熱水爐、喉管滲水及大型家電損壞時的維修責任歸屬，避免日後與業主發生爭拗。
- 租金負擔與風險：長期負擔租金是一項持續支出。若租客為家庭唯一收入來源，一旦遭遇不幸導致收入中斷，家人將面臨被逼遷的斷租危機，此時定期人壽保障便能發揮安全網作用。
總結：新都城適合哪類人？
綜合樓價、交通、間隔及生活配套，新都城最適合依賴港鐵通勤、重視社區便利度、日常喜歡逛商場或需要照顧家庭買餸煮飯的上車客與換樓家庭。對於預算有限但又希望住進「基座有大商場及街市」屋苑的租客來說，新都城同樣極具吸引力。
相反，若你對居住環境的極致寧靜度有高要求、偏好方正易擺位的客廳間隔，又或是追求全新豪華會所設施，同區樓齡較新的將軍澳南屋苑或日出康城板塊，或許會是更合適的選擇。
辛苦置業，最怕有一日供唔落去，層樓變成屋企人嘅壓力。
無論買樓定租樓，住屋開支往往都是家庭一項長期財務承擔。準業主承造按揭後，可按未償還按揭、家庭生活費、子女教育及供養責任，評估是否需要 20 年定期人壽以保障家人；租客如果需要長期負擔租金或支撐家庭收入，同樣可以按個人情況考慮合適保障。及早規劃，有助家人在突發情況下繼續應付住屋及日常開支。
以上內容只供一般參考，不構成財務或保險建議。產品保障、保費、投保資格及不保事項受相關保單條款及細則約束。
常見問題
新都城與同區主要競爭屋苑相比，有甚麼優勢和不足？
與同區的東港城或慧安園相比，新都城的優勢在於商場規模最大、各期之間有天橋無縫連接，且第二期為寶琳站正上蓋，整體生活與交通便利度極高。不足之處在於其第一、二期有不少單位採用鑽石廳設計，客廳開則不及東港城方正，傢俬擺位需花較多心思。
新都城適合哪些家庭、準買家或租客？
新都城非常適合依賴港鐵出入的上班族、需要頻繁在大型超市與街市採買的家庭，以及極度重視生活便利度的上車客。此外，由於隸屬涵蓋多間受歡迎小學的95校網，有適齡學童的家庭客亦是該屋苑的核心客群。
購買或租住新都城前，有哪些常見「中伏位」？
最常見的「中伏位」是單位樓齡已接近30年，部分原有喉管、洗手間防水層及窗邊可能出現老化或滲水問題。另外，兩房戶多為眼鏡房，客廳牆身較短，而鑽石廳亦難以拉直電視與梳化的距離，睇樓時必須仔細考慮傢俬擺位及預留裝修資金。
承造按揭後，是否值得考慮20年定期人壽？
絕對值得考慮。按揭是一項長達二三十年的龐大負債，萬一家庭經濟支柱不幸身故，家人將難以承擔沉重的每月供款，單位隨時面臨被銀行收回的風險。20年定期人壽的賠償額能即時為家人提供資金清還按揭，確保他們有瓦遮頭。
租客沒有按揭，是否仍要考慮定期人壽？
租客雖然沒有按揭負擔，但同樣需要每月繳交租金。如果租客是支撐家庭生計的唯一來源，一旦遇上突發不幸，家人不但失去日常收入，更可能因無力交租而失去居所。定期人壽賠償可協助家人應付租金及生活費，保障他們的生活質素不受劇變影響。
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