租樓置業

【逸瓏灣租買攻略】樓價租金、平面圖、交通校網及優缺點全面睇

作者 Marco Lau

更新 2026-08-27

座落於新界大埔白石角東部臨海地段（科進路21及23號）的逸瓏灣I & II（Mayfair By The Sea I & II），前迎吐露港開揚海景，鄰近香港科學園，屬於新界東極具代表性的中低密度海景豪宅屋苑。屋苑兼具中產家庭換樓盤、高私隱度豪宅，以及科學園創科高管與大學教職員租住熱點的多重定位。

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引言：逸瓏灣好唔好住？

對於追求開揚山海景致、低密度綠化環境、逾10萬平方呎旗艦級住客會所，以及自成一角清幽氛圍的買家或租客而言，逸瓏灣的居住質素相當出色。不過，由於屋苑非鐵路直達物業，日常出入需倚賴接駁巴士、專線小巴或自駕，加上日常大型採買需前往沙田或大埔市中心，準買家及租客在入市前需全面衡量其生活模式是否切合。

Quick Facts：逸瓏灣核心資料速覽

以下整理逸瓏灣I & II的基本物業與規劃資料：

項目	逸瓏灣I & II 詳細資料
屋苑名稱	逸瓏灣I & II（Mayfair By The Sea I & II）
物業地址	新界大埔白石角科進路21號（II期）及23號（I期）
所屬地區	大埔區（白石角）
發展商	逸瓏灣I：信和置業（85%）及嘉華國際（15%）<br>逸瓏灣II：信和置業全資發展
入伙年份	2015年6月起
座數與規模	全屋苑共45座（包含18座高座大廈、15座低座住宅大樓及12幢獨立洋房）
單位總數	合共1,091伙（逸瓏灣I提供546伙、逸瓏灣II提供545伙）
實用面積	分層單位約556至2,809平方呎；獨立洋房約3,014至3,661平方呎
常見戶型	1房、2房、3房連套房、4房連雙套房至獨立洋房
管理公司	信和物業管理有限公司
小學校網	84校網
中學校網	大埔區中學校網
鄰近港鐵站	港鐵東鐵綫大學站（接駁車程約5至8分鐘）
同區主要比較屋苑	天賦海灣、嘉熙、海日灣、雲滙、朗濤、逸瓏灣8

以上資料截至本文發佈日，實際資料或會更新，詳情以發展商、屋苑管理處及相關機構最新公布為準。

數據透視：逸瓏灣樓價、呎價及租金走勢

逸瓏灣近期二手市場買賣成交實用呎價主要落在$11,500至$16,000/呎區間，個別優質臨海特大單位或洋房呎價則更具溢價。在租賃市場方面，受惠於鄰近香港科學園及香港中文大學的高收入科研人才與教職員支持，租務交投穩定，平均實用呎租約在$32至$45/呎水平，整體租金回報率普遍維持在2.8%至3.0%左右。

以下為逸瓏灣主要戶型的二手買賣及租金參考範圍：

戶型間隔	實用面積參考（平方呎）	二手叫價／成交參考（港元）	每月租金參考（港元）
1房至2房	約556至700呎	約$680萬至 $880萬	約$18,000 至 $23,000
3房（連套房）	約710至1,050呎	約$1,000萬至 $1,450萬	約$26,000 至 $38,000
4房（雙套房／特大戶）	約1,200至2,000餘呎	約$1,700萬至 $3,800萬	約$45,000 至 $70,000
獨立洋房	約3,000至3,600餘呎	叫價逾$1億	約$150,000 至 $240,000

影響逸瓏灣單位造價與租金的核心因素包括：

景觀座向：前排全無遮擋直望吐露港及八仙嶺海景的單位，呎價顯著高於望內園泳池景或向吐露港公路側的單位。
物業類型：高座大廈高層海景戶與低座洋房享有較高私隱度，呎價溢價相對明顯。
裝修與附設車位：白石角車位供應偏緊，連車位出售或出租的物業在市場上具備更高承接力。

資料截至本文發佈日；實際叫價及成交價視乎單位樓層、景觀、間隔、裝修及市況而定。

間隔與景觀：平面圖全面睇

逸瓏灣提供由1房至4房雙套房分層大宅，以至臨海獨立洋房的多元化開則，標準分層單位樓底高度達約3.4米，空間感相當開揚寬敞。

客飯廳與房間動線：多數單位採用長廳或日字廳開則，空間方正分明，方便擺放大型梳化及餐桌；客廳普遍外連特大露台或落地玻璃窗，將室外綠化與海景引入室內。
廚房與浴室配置：2房及以上戶型主要為傳統獨立「梗廚」設計；3房至4房大戶普遍配備工人房連獨立洗手間及儲物室；部分中小型單位或低座浴室屬無窗設計，睇樓時宜特別檢查機械抽風系統的運作狀況。
景觀座向分佈：前排臨海座數（如第1至3座、洋房群及部分低座）直面吐露港、馬鞍山、三門仔及船灣淡水湖壯麗海景；中後排單位則主要環抱逾80米長大型園林泳池及內園綠化景觀；部分朝西南方向的座數外望吐露港公路，睇樓時建議留意窗戶隔音效果。
特色單位：包括地下連私人花園特色戶、頂層連天台特色戶等，空間極為寬敞，但買家需留意戶外空間的防水保養與清潔成本。

社區配套：生活機能一覽

逸瓏灣位處白石角發展成熟的核心圈，屋苑內設有自家基座商場及逾10萬呎旗艦會所，滿足住戶日常飲食、運動及休閒所需。

交通網絡：鐵路接駁與對外幹線

接駁港鐵東鐵綫：屋苑鄰近港鐵大學站，基座及周邊設有九巴272A線（循環來往大學站及白石角）以及專線小巴806A/806B線（穿梭大埔、白石角及沙田），接駁至大學站車程約需5至8分鐘。
對外巴士網絡：白石角設有多條巴士線直達市區，包括前往九龍灣及觀塘的74D/74P、前往灣仔會展的過海隧巴900線，以及前往香港國際機場的機場巴士路線，通勤選擇多元。
自駕幹線優勢：緊靠吐露港公路，自駕前往沙田市中心約10分鐘、九龍東約20分鐘，往返落馬洲或羅湖口岸亦十分便捷；然而，在平日早上繁忙時間，吐露港公路往九龍方向可能出現車多緩慢情況，駕車上班族需預留充裕時間。

購物與飲食：逸瓏坊商場及周邊機能

基座商場「逸瓏坊」（Mayfair Lane）：商場面積約5萬平方呎，設有大型超市Market Place by Jasons、屈臣氏、中式酒樓、連鎖便利店、咖啡店及各類生活服務商戶，基本生活採買下樓即可解決。
鄰近香港科學園商圈：由屋苑步行可達香港科學園第1至3期，園區內匯聚大量中西餐廳、特色食肆、咖啡館、銀行櫃位及便利商店，是住戶平日用餐或假日聚會的熱門去處。
大型商場採購：如需前往大型百貨公司、戲院或選購各類家庭電器，住戶通常前往沙田新城市廣場或大埔超級城，自駕或乘搭接駁車程約10至15分鐘。

康樂與醫療：Club Mayfair會所與周邊設施

旗艦住客會所「Club Mayfair」：佔地逾10萬平方呎（包含逾8萬平方呎園林花園及遊樂空間），設施包括80米戶外大型泳池、25米室內恆溫泳池、現代化健身室、多功能宴會廳、水療設施及兒童遊樂天地，休閒規格極高。
海濱戶外空間：屋苑外連白石角海濱長廊及單車徑，住戶可隨時慢跑、散步或踏單車前往大埔或沙田；鄰近大埔滘自然護理區亦為假日遠足郊遊提供充裕綠化空間。
就近醫療配套：科學園及白石角區內設有私家西醫診所；就近大型醫療機構包括香港中文大學醫院（CUHKMC）及威爾斯親王醫院，車程約5至10分鐘，醫療支援充足。

校網分析：小學84校網與大埔中學校網

小學84校網：涵蓋大埔區多間資助小學，包括香港教育大學賽馬會小學、大埔舊墟公立學校（寶湖道）、保良局田家炳小學及大埔官立小學等，屬於新界東具質素的公營小學校網之一。
大埔區中學校網：中學派位屬大埔區，區內著名傳統英中包括王肇枝中學、迦密柏雨中學、聖公會莫壽增會督中學等。
周邊國際教育資源：白石角科進路3號設有著名的香港墨爾文國際學校（Malvern College Hong Kong），提供一條龍IB國際文憑課程；此外，逸瓏坊商場內亦設有伊頓國際幼稚園，吸引大量注重國際化教育的家庭進駐。

學校名單、收生準則及校網安排或會更新，應以教育局及學校最新公布為準。

優點與缺點：逸瓏灣好唔好住？

綜合屋苑規劃、環境與住戶體驗，逸瓏灣的主要優點與缺點如下：

三大優點

臨海低密度景致與高私隱度：前排單位坐擁吐露港及八仙嶺開揚海景，建築密度適中，生活環境清幽寧靜，遠離市區繁囂。
會所設施頂級且自設基座商場：逾10萬呎Club Mayfair會所設施齊備，基座逸瓏坊設有超市及食肆，日常自給自足程度為白石角早期屋苑中最高。
鄰近創科重鎮，租務客源優質：毗鄰香港科學園及中文大學，持續吸引創科企業高管、大學學者及專業人士承租，租務承接力強且客源穩定。

三大缺點

非鐵路直達物業：往返港鐵站必須倚賴接駁巴士、專線小巴或的士，步程無法直達鐵路站。
大型娛樂及購物選擇有限：周邊缺乏大型綜合商場及戲院，選購大型家品或看電影需轉往沙田或大埔市中心。
個別座向受車流噪音影響及車位緊張：靠近吐露港公路側的單位可能受交通聲浪干擾；此外，豪宅住戶自駕需求大，屋苑車位供應較為緊張。

未來發展及升值潛力

白石角的長遠發展潛力主要建基於政府的創科產業規劃與軌道交通研究：

港鐵白石角站規劃研究：政府早前於施政報告及鐵路規劃中提出就增設東鐵綫白石角站進行技術與規劃研究。若未來落實興建並通車，將徹底補足白石角區內缺乏鐵路直達的短板，大幅提升物業流動性。
香港科學園持續擴建與創科走廊：隨著科學園擴建及北部都會區創科走廊的協同效應，高技術科研人員持續進駐，為白石角優質住宅帶來長期剛性租住與買賣承接力。
發展與市況風險提示：大型基建規劃由研究至落成需時甚長，施工期間周邊可能產生工程噪音與交通改道；此外，物業升值潛力受整體經濟走勢、按揭息口及住宅供應量影響，買家不應盲目假設物業必定升值。

買樓或租樓前要留意甚麼？

置業或租住逸瓏灣均涉及長期資金運用，入市前宜仔細梳理前期與持續開支。

準業主注意事項：置業成本與財務規劃

首期與前期交易開支：買家除需備足首期外，亦須計算從價印花稅（AVD）、律師費、地產代理佣金（一般為樓價1%）及初期裝修翻新費用。
持續持有成本：每月按揭供款、物業管理費（豪宅屋苑每呎管理費較高）、每季差餉及地租，以及車位租賃或供款費用。
按揭審批與流動性儲備：不同景觀與樓層的銀行估價可能存在差異；買家應確保入息證明充足並預留至少6至12個月供樓與家庭生活儲備金，以應對利率與經濟波動。

準租客注意事項：租務預算與合約細節

前期租賃支出：承租時一般需準備「兩按一上」（兩個月按金加一個月首期租金）、半個月地產代理佣金及租約印花稅。
查冊核實業主身份：簽署正式租約前，應查閱土地註冊處查冊紀錄，確認出租人為合法業主，並於租約清晰列明冷氣機及各類大型家電的維修責任。
車位配套確認：如有駕駛習慣，洽租單位時建議同時確認租金是否包含車位，或預先向管理處查詢屋苑車位出租行情。

總結：逸瓏灣適合哪類人？

綜合樓價、間隔、景觀及周邊機能，逸瓏灣最適合以下客群：

適合的準業主：追求低密度海景生活、重視頂級會所設施的中產升級換樓家庭，以及看好白石角創科走廊長遠發展的長線投資者。
適合的準租客：在香港科學園、中文大學或新界東工作的高管、科研人員及教授，喜愛清幽海濱生活且以自駕或專車通勤為主的專業人士。
建議考慮其他屋苑的人士：預算較緊湊的首次上車客、日常極度依賴步行即達港鐵站出入的通勤族，或偏好繁華鬧市下樓即達大型商場的買家。

住屋財務規劃：Bowtie 20年定期人壽保障

無論買樓定租樓，住屋開支往往都是家庭一項長期財務承擔。準業主承造按揭後，可按未償還按揭、家庭生活費及供養責任，評估是否需要20年定期人壽；租客如果需要長期負擔租金或支撐家庭收入，同樣可以按個人情況考慮合適保障。及早規劃，有助家人在突發情況下繼續應付住屋及日常開支。

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常見問題

逸瓏灣與同區的天賦海灣相比，有甚麼優勢和不足？

逸瓏灣的最大優勢在於自設約5萬呎基座商場「逸瓏坊」及逾10萬呎旗艦會所Club Mayfair，超市、食肆及日常配套較完善，且提供由1房至洋房更多元化的開則；不足之處在於部分靠近吐露港公路的座向可能受行車聲浪影響，且二手叫價與租金相對硬淨。

逸瓏灣適合哪些家庭、準買家或租客？

逸瓏灣特別適合重視開揚海景與低密度環境的中產換樓家庭、放眼84校網及墨爾文國際學校的家長，以及任職於鄰近香港科學園或香港中文大學的企業高管、科研學者與專業人士租客。

逸瓏灣的最新樓價、租金及租務回報表現如何？

逸瓏灣平均成交實用呎價約為$11,500至$16,000/呎。2房入場叫價約$680多萬起，3房約$1,000萬至$1,450萬。實用呎租約$32至$45/呎，租金回報率約在2.8%至3.0%水平。（資料截至本文發佈日；實際造價視乎個別單位而定）

購買或租住逸瓏灣前，有哪些常見注意事項？

主要注意事項包括：出入港鐵站需依賴專線小巴或巴士接駁；部分中小型單位浴室為黑廁設計，睇樓時需檢查抽風；靠近吐露港公路單位宜留意隔音；另豪宅物業管理費每呎開支及車位租金需預先納入每月預算。

逸瓏灣前往港鐵站及主要商業區交通方便嗎？

屋苑基座及周邊設有九巴272A及專線小巴806A/806B直達港鐵大學站（車程約5至8分鐘）及大埔市中心；自駕經吐露港公路前往沙田約10分鐘、九龍東約20分鐘，但平日早上繁忙時間公路往九龍方向可能出現車多擠塞。

逸瓏灣的樓齡、維修或物業管理有甚麼要留意？

逸瓏灣於2015年中入伙，樓齡約11年，由信和物業管理負責營運，公共設施與會所保養良好。由於位處臨海地段，海風潮濕對外牆及金屬部件損耗較快，睇樓時建議檢查單位窗框密封度、露台欄杆及冷氣機散熱狀況。

承造按揭置業後，為甚麼值得考慮20年定期人壽？

置業按揭供款期長達20至30年，金額動輒數百萬至上千萬元。純保障型的20年定期人壽保費親民，若家庭經濟支柱在供樓期間不幸身故，人壽賠償金可用作清還按揭餘額，確保家人無須因斷供而被迫變賣居所。

租客沒有按揭負擔，是否仍要考慮定期人壽？

租客雖然無按揭債務，但每月租金、子女學費及家庭生活費依然是長期的固定開支。若經濟支柱發生不幸，定期人壽能為家人提供應急資金，作為收入延續保障，確保遺屬在突發情況下仍能維持原有生活水準。

資訊來源

作者

Marco Lau

Marco 曾是保泰人壽（Bowtie）及理財平台 MoneyHero 內容策略團隊的核心成員，亦曾擔任《香港經濟日報》及《經濟通》的財經記者，擁有豐富的保險和財金知識。近年，Marco 自立門戶，為超過100間企業提供內容營銷和搜尋引擎最佳化（SEO）策略服務。 LinkedIn: https://hk.linkedin.com/in/marco-lau-bigjumpseo