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個人理財 【安老按揭】逆按揭有冇搵笨？申請條件、流程、收費（附優點與風險）
安老按揭是一項旨在幫助長者利用物業資取回現金的金融產品，讓他們在無需出售物業的情況下，仍能享有穩定退休收入。本文將詳細闡述安老按揭的各個層面，包括申請流程、相關費用及常見疑問，以提供全面的資訊。
作者 Bowtie 團隊
更新 2025-07-09
什麼是安老按揭？
安老按揭，又名逆按揭，旨在幫助 55 歲或以上的香港居民，將他們持有的住宅物業轉換為穩定的現金流。這項貸款服務讓借款人能以物業作為抵押品，在不需賣樓的情況下，每月收取固定年金，年期可選擇固定期限或終身，甚至能申請一筆過貸款應急。
這項按揭優勢在於，除非出現特定情況導致貸款終止，否則借款人一般毋須還款，可安心度過晚年。
當安老按揭貸款期滿或因其他情況終止時，物業業主（或其遺產代理人）將有優先權清償所有貸款，以贖回物業。如果選擇不贖回，貸款機構將會出售該物業以償還貸款。若物業出售所得不足以清償貸款，差額將由按證保險公司根據保險安排承擔。相反，若有任何出售餘額，則會全數退還給物業業主或其遺產代理人。
安老按揭的優點
主要優點在於讓擁有物業的長者，毋須賣樓或搬離家園，亦能每月獲取穩定現金流，以應付退休生活開支。這不僅能減輕子女的供養壓力，亦讓長者有能力支付醫療、護理或日常消費等費用，顯著提升晚年生活品質。此外，物業業權仍歸長者所有，直至百年歸老後才由銀行處理，期間物業升值亦歸業主。這份安穩與自主，正是安老按揭為長者帶來最大的價值。
安老按揭有風險嗎？
最常見的擔憂包括物業最終的業權問題，許多長者擔心一旦選擇安老按揭，物業就不再屬於自己，無法留給後代。其次是利息累積的問題，雖然每月可獲得固定收入，但利息會持續累積，若年期長久，累積利息可能相當可觀。此外，對於物業價值波動的風險也讓長者卻步，擔心未來樓價下跌會影響按揭條款。
如何符合申請安老按揭的條件？
申請安老按揭，主要需符合兩大範疇的條件：一是關於借款人本身的資格，二是針對作為抵押品的物業要求。以下將分兩部分詳細說明。
申請人資格
首先，申請安老按揭的借款人必須年滿55歲，若是未補地價的資助出售房屋業主，則需年滿60歲，並持有有效的香港身份證。在財務狀況方面，申請者不能正處於破產狀態，亦不應涉及破產呈請，或受制於個人自願安排的限制（除非個人自願安排下的所有債務，能在貸款起始時以一筆過形式全數清償）。此外，對於物業的擁有權，借款人必須以個人名義（不論是單獨或聯名形式），或以一家由所有借款人全資擁有的香港註冊公司名義，全權且直接持有該物業。
物業要求
用作抵押的物業必須是位於香港的住宅單位，即使是透過饋贈契約取得的物業，亦可能符合資格。物業的樓齡一般需在50年或以下，但個別情況仍會按實際情況酌情處理。重要的是，該物業必須沒有任何轉售限制，除非是已獲相關當局書面批准的未補地價資助出售房屋。同時，物業現時不得出租。若借款人已持有物業達一年以上，並符合特定條件（例如已宣告退休，或因接受長者及醫療護理服務而需遷出物業），則可考慮申請將其出租。最後，如欲以未補地價資助出售房屋作抵押，除上述樓齡要求外，申請人更需取得有關當局的同意方可辦理。
參與安老按揭計畫的銀行列表及熱線電話
| 參與銀行名單 | 熱線電話 |
| 中國銀行(香港)有限公司 | 2278 3399 |
| 中國建設銀行(亞洲)股份有限公司 | 3918 6655 |
| 集友銀行有限公司 | 2232 3625 |
| 招商永隆銀行有限公司 | 2309 5555 |
| 香港按揭管理有限公司 | 2536 0833 |
| 南洋商業銀行有限公司 | 2616 6628 |
| 華僑銀行(香港)有限公司 | 2921 6682 |
| 上海商業銀行有限公司 | 2818 0282 |
| 渣打銀行(香港)有限公司 | 2886 8863 |
| 交通銀行(香港)有限公司 | 2239 5559 |
| 富邦銀行(香港)有限公司 | 2806 7222 |
| 東亞銀行有限公司 | 3608 8686 |
安老按揭的申請流程是？
申請安老按揭的流程可分為三個主要階段。
申請前的準備工作：有意申請者應先行聯絡參與安老按揭計劃的金融機構或其指定中介機構，以詳細了解相關資訊並進行初步的資格評估。請注意，所有申請均需透過這些指定的中介機構遞交。
輔導環節：在正式提交按揭申請之前，借款人必須與一位合資格的輔導顧問進行會面。在輔導過程中，顧問會深入講解安老按揭的各項特點、主要權益，以及借款人可能需要承擔的責任和後果。成功完成輔導後，申請人將會獲發一份「輔導證書」。
遞交正式申請：當你取得「輔導證書」後，便可正式提交安老按揭的申請。在此階段，借款人還需要在貸款生效日前完成一份健康問卷。一旦申請獲得審批，你便可簽署按揭文件及其他相關的法律文件，完成整個申請程序。
安老按揭包括什麼收費？
申請安老按揭時，主要涉及的支出包括：
利息開支：這會根據安老按揭貸款的實際總結欠額來計算。
按揭保費：這部分又細分為兩種。一種是基本按揭保費，其費用為指定物業價值的1.96%，將分七期支付，攤分下來每年約為物業價值的0.28%。另一種是每月按揭保費，則會按按揭貸款總結欠的年利率1.25%計算，並按月繳付。
繳付輔導費：這筆費用是用以支付向你提供專業輔導服務的顧問。
法律費用：這筆款項將用於解除現有的物業按揭、處理所有按揭文件及其他相關法律事務，並支付予代表你的律師。全面了解這些費用細節，有助你更妥善地評估和規劃安老按揭。
安老按揭「搵笨」嗎？
申請前務必留意以下幾點：
首先，深入了解計劃條款至關重要，包括每月可提取金額、總貸款額上限、以及潛在的利息支出等。你可選擇固定年期或終身領取年金，不同方案對你的財務影響各異，應仔細評估。
其次，安老按揭涉及抵押物業，將來物業的處置權將受到限制，例如無法隨意出售或留給後代。建議與家人充分溝通，確保他們理解並支持你的決定，避免日後產生爭議。
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