租樓置業

【柏景灣租買攻略】樓價租金、平面圖、交通校網及優缺點全面睇

作者 Marco Lau

更新 2026-08-24

柏景灣坐落於港鐵奧運站上蓋及奧海城二期基座，與帝柏海灣、維港灣合稱「奧運三寶」，是西九龍極具代表性的中高端大型私人屋苑。屋苑具備全天候有蓋行人天橋網絡直達鐵路站與大型商場，加上隸屬九龍傳統名校網之一的小學31校網，長年深受中產家庭、中環金融區及九龍站上班族青睞。

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引言：柏景灣好唔好住？奧運站上蓋核心中產屋苑定位

從居住與投資角度來看，柏景灣兩房戶型是中產家庭進駐九龍核心區的熱門選擇，而三房套房及特色單位則能滿足追求開揚海景與高實用空間的換樓客群。如果你正考慮在奧運站一帶置業上車或租樓，以下整理屋苑的最新成交數據、平面圖特點、社區配套及真實優缺點，助你在睇樓前作好全方位準備。

Quick Facts：柏景灣核心資料速覽

柏景灣由港鐵公司攜手信和置業、嘉里建設、中國海外及新中地產合作發展，於2001年2月起分階段入伙，整體規劃成熟且配套完備：

項目	資料詳情
屋苑名稱	柏景灣（Park Avenue）
中文地址	九龍大角咀海庭道18號
所屬地區	油尖旺區（奧運站 / 大角咀南）
發展商	港鐵公司、信和置業、嘉里建設、中國海外發展、新中地產
入伙年份	2001年2月起
期數及座數	第1期共5座（第6座至第10座）；連同第2期帝柏海灣（第1至5座，不設第4座）共9座
單位總數	第1期提供1,592伙（兩期合共2,935伙）
大廈樓層	35至45層（每層約5至8伙，共用4部升降機）
常見戶型	2房、3房（連套房及儲物房/工人房）、相連及複式特色單位
實用面積	449至1,777平方呎
小學校網	31校網
中學校網	油尖旺區中學校網
鄰近港鐵站	港鐵奧運站（經商場全天候天橋步程約3至5分鐘）
管理公司	香港鐵路有限公司（港鐵物業管理部）
同區主要比較屋苑	帝柏海灣、維港灣、君匯港、浪澄灣

以上資料截至本文發佈日，實際資料或會更新，詳情以發展商、屋苑管理處及相關機構最新公布為準。

數據透視：柏景灣樓價、實用呎價及租金行情

柏景灣二手買賣與租賃交投長期穩健，兩房入場叫價約780萬至980萬元，實用呎價約$16,500至$22,000；三房及大戶型售價則介乎1,300萬至2,600萬元不等。租賃方面，平均實用呎租約$51至$62，整體租金回報率約2.8%至3.1%：

戶型間隔	實用面積參考	二手買賣成交價參考	每月租金參考	實用呎租參考
2房戶型	約449 – 590呎	約$780萬 – $980萬	約$24,000 – $27,000	約$51 – $60/呎
3房（連套房）	約676 – 848呎	約$1,300萬 – $1,980萬	約$30,000 – $42,000	約$48 – $58/呎
特大3房 / 4房套	約1,000 – 1,128呎	約$2,200萬 – $2,600萬+	約$45,000 – $55,000	約$48 – $55/呎

資料截至本文發佈日；實際叫價及成交價視乎單位樓層、景觀、間隔、裝修及市況而定。

影響柏景灣單位造價與租金的核心因素包括：

景觀與朝向：向西南及向西中高層單位可遠眺避風塘海景，呎價明顯高於向東望海富苑或富榮花園的樓景單位。
樓層高低：高層單位採光優質且受路面雜音影響較小，低層臨近巴士總站或海泓道的單位價格折讓約5%至10%。
室內裝修狀況：部分一手原裝單位因喉管與廚廁需要翻新，售價較連同優質現代裝修的單位有顯著差距。

間隔與景觀：平面圖及戶型開則深度拆解

柏景灣開則主打實用方正，戶戶設有獨立廚房及採光窗台，沒有多餘的走廊玄關浪費空間：

日字廳開則：客廳與飯廳佈局分明，家具極易靠牆擺放，動線分明，空間感勝過鑽石廳開則。
兩房戶型（約449至590平方呎）：廳大房大，主人房空間寬敞，可容納雙人床及大型衣櫃，非常適合新婚夫婦或單孩小家庭。
三房連套房及工人房（約737至1,128平方呎）：配備套廁及獨立儲物房或工人套房，解決家庭聘請外傭或需要獨立書房的收納痛點。
景觀分析：第6座至第10座高層向西、西南單位，視野越過前方綠化公園，飽覽新油麻地避風塘及遠眺昂船洲海景；向東及東南單位則以開揚市景及海富苑周邊樓景為主。

社區配套：奧海城核心生活機能一覽

柏景灣的社區機能以成熟、便利著稱，兼顧中產消費享受與平民市井生活圈。

交通網絡：東涌綫兩站直達中環與西九龍交通樞紐

港鐵網絡：住戶由商場經全天候室內天橋步行約3至5分鐘即抵港鐵奧運站。乘搭東涌綫1站即可抵達九龍站（接駁廣深港高鐵香港西九龍站及機場快綫），2站（約7至8分鐘）直達香港站（中環IFC），過海通勤效率極高。
地面交通：屋苑基座設有「旺角（柏景灣）巴士總站」，設有九巴16、33A、52X、68X、72X、265B及專線小巴43M、79K等多條路綫，直達尖沙咀、旺角東、觀塘、荃灣、屯門及元朗各區。
道路網絡：毗鄰櫻桃街及西九龍公路，自駕經西區海底隧道過海或前往新界均十分便捷。

購物與飲食：基座奧海城二期商場與大角咀民生商圈

基座奧海城二期：佔地逾60萬平方呎，設有大型超市 Market Place、the sky 戲院、多個國際連鎖時尚品牌及數十間各國特色食肆，日常採買娛樂下樓即達。
天橋網絡連通：經行人天橋無縫接駁奧海城一期及三期，匯聚更多兒童教育機構、特色精品及餐飲商戶。
大角咀民生商圈：步行數分鐘即可到達大角咀舊區與海富商場，擁有豐富的地道茶餐廳、特色咖啡店、濕貨街市及民生小店，消費豐儉由人。

康樂與醫療：15萬呎帝柏灣會所及三大主題公園

住客會所：柏景灣與帝柏海灣共用約15萬平方呎的「帝柏灣會所」，提供室內25米暖水泳池、歐陸園林室外泳池、健身室、壁球場、網球場、多用途籃球/羽毛球場、保齡球場及兒童遊戲室等齊全設施。
園林與休憩公園：屋苑平台擁近80萬平方呎綠化區，包括住戶專屬的「桃麗園」（法式園林）、「布加斯公園」（意式水景園林），並毗鄰公共「奧運公園」及櫻桃街公園。
醫療設施：鄰近大角咀市政大廈體育館及油麻地廣華醫院，商場內亦設有多間私家西醫、中醫及牙科診所。

校網分析：31小學校網與油尖旺中學名校群

柏景灣的校網是吸引家庭客進駐的重要優勢之一：

小學校網（31校網）：屬於九龍核心名校網，網內包括油蔴地天主教小學（海泓道）、油蔴地天主教小學、循道學校、德信學校及嘉諾撒聖瑪利學校等頂尖資助小學。
中學校網（油尖旺區）：中學名校林立，包括拔萃女書院、伊利沙伯中學、真光女書院、嘉諾撒聖瑪利書院及九龍華仁書院等。

學校名單、收生準則及校網安排或會更新，應以教育局及學校最新公布為準。

優點與缺點：柏景灣好唔好住？客觀優劣勢對比

核心優點

全天候極速通勤：基座設有天橋直駁奧運站及奧海城，雨季出行完全毋須撐傘，兩站直達中環，交通優勢頂級。
名校網優勢加持：隸屬小學31校網與油尖旺中學校網，步行範圍內已有頂尖小學，深受育兒家庭追捧。
開則實用方正：日字廳佈局分明，全獨立廚房設計，廳房採光窗台充足，空間實用率高。

潛在缺點

樓齡逾20年：屋苑於2001年入伙，準買家須留意室內水電喉管及公用設施的老化維護情況。
不設露台且窗台較大：全屋苑單位均未配備露台，且廳房設有固定窗台，需在室內設計時善用窗台空間。
景觀差異顯著：向東及東南部分低層單位望海富苑及富榮花園等樓景，開揚度與私隱度較向海戶型遜色，且臨街單位可能受車流聲浪影響。

未來發展及升值潛力：西九龍高鐵商圈與核心樞紐效應

柏景灣的長遠物業價值受惠於西九龍核心商業圈的持續擴展。鄰近的廣深港高鐵西九龍站上蓋巨型甲級商業項目（包括頂級寫字樓及大型商場）落成營運後，進一步吸引大量跨國金融機構、創科高管及專業人士進駐西九龍，為奧運站一帶住宅帶來可觀的高質素租務需求。

此外，西九文化區的藝術文化氛圍提升了整個片區的居住吸引力。不過，買家亦需留意同區半新盤及南昌站、九龍站周邊物業的市場競爭。

樓價及租金走勢仍受宏觀經濟環境、按揭利率走勢、整體住宅供應及物業市場氣氛影響，過往表現不保證未來走勢。

買樓與租樓前置準備及注意事項

準業主注意事項：置業開支、按揭審批與財務安全網

前期資金預算：除準備首期外，需計入從價印花稅、律師費、代理佣金（成交價1%）及基本翻新裝修儲備。
按揭審批規劃：了解銀行按揭成數上限及供款與入息比率（DSR）要求，並預留應對息口波動的還款緩衝空間。
長遠持有開支：包括每月物業管理費、差餉地租及大廈日後大型翻新的維修基金儲備。
家庭財務責任管理：按揭供款長達20至30年，家庭經濟支柱宜審視人壽保障，避免突發事故導致斷供風險。

準租客注意事項：租約條款、起租開支與維修責任

起租初期開支：準備「兩按一上」（兩個月按金加首月租金）、半個月代理佣金及水電煤轉名開支。
土地查冊與核實：簽約前透過查冊確認出租人為合法業主，並確認租約訂明「包差餉地租及管理費」。
設備交收與維修權責：起租日前詳細檢查冷氣機、熱水爐、煮食爐等大型家電運作，拍照記錄現況，並在租約中清楚劃分生約與死約期間的維修責任。
穩定現金流儲備：每月數萬元的租金屬於剛性支出，宜保留至少3至6個月的生活應急基金。

總結：柏景灣適合哪類買家與租客？

綜合交通、間隔、校網及生活機能，柏景灣在西九龍鐵路上蓋物業中具備極高性價比：

最適合的準買家：在中環或九龍站上班的金融及專業人士、重視31名校網升學的育兒家庭，以及追求大型商場上蓋便利生活的換樓客。
最適合的租客：頻繁經高鐵或機場快綫往返內地及海外的商務客、外派高管，以及講求全天候天橋無縫通勤的都會上班族。
建議考慮其他屋苑的人士：追求全新一手豪華會所的新樓買家、預算較緊湊的首置上車客，或極度執著於全海景視野無遮擋的買家（可考慮同區一號銀海或浪澄灣）。

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無論買樓定租樓，住屋開支往往都是家庭一項長期財務承擔。準業主承造按揭後，可按未償還按揭、家庭生活費及供養責任，評估是否需要20年定期人壽；租客如果需要長期負擔租金或支撐家庭收入，同樣可以按個人情況考慮合適保障。及早規劃，有助家人在突發情況下繼續應付住屋及日常開支。

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常見問題

柏景灣與同區的維港灣及帝柏海灣相比，有甚麼優勢和不足？

柏景灣與帝柏海灣共享大型會所設施，基座即為奧海城二期商場及巴士總站，落樓購物乘車最為便利；相比維港灣，柏景灣前往奧運站全程有蓋室內天橋遮蔽，但維港灣前排海景更開揚闊落；相比帝柏海灣，柏景灣兩房供應較多且入場門檻相對親民，但大三房比例不及帝柏海灣。

柏景灣適合哪些家庭、準買家或租客？

柏景灣最適合在中環或九龍站上班的金融及專業人士、重視小學31校網頂尖名校資源的育兒家庭，以及追求全天候室內天橋直達地鐵與奧海城商場、重視生活便利度與高實用開則的中產買家和租客。

柏景灣的樓價、租金及租務需求如何？

柏景灣交投長期位居奧運站前列，兩房成交價約780萬至980萬元，三房約1,300萬至2,600萬元；兩房月租約2.4萬至2.7萬元，三房約3萬至5.5萬元，平均實用呎租約51至62元，受中環金融圈及跨國企業高管租客支持，租務需求強勁穩健（資料截至本文發佈日）。

購買或租住柏景灣前，有哪些常見「中伏位」或注意事項？

首先，屋苑樓齡約25年，置業前須檢查水電喉管及鋁窗狀況；其次，座向景觀差異巨大，向東及東南低層單位主要望周邊樓景，且臨近巴士總站單位可能受交通雜音影響；最後，全屋苑單位均設有固定窗台且不設露台，睇樓時應預先量度家具擺位。

柏景灣前往港鐵站及主要商業區方便嗎？

極為方便。住戶可由商場經全天候室內行人天橋步行約3至5分鐘直達港鐵奧運站，乘搭東涌綫1站達九龍站（ICC及高鐵站），2站（約7至8分鐘）直達香港站（中環IFC），基座亦設有大型巴士總站直達港九主要商業核心區。

柏景灣的樓齡、維修或管理有甚麼要留意？

柏景灣於2001年起入伙，由港鐵物業管理部負責日常管理，公用設施保養維持中上水準。因樓齡漸增，準買家簽約前宜向管理處或透過律師查核屋苑維修基金儲備狀況及近期是否有公用設施大型翻新決議，並預留適當室內翻新預算。

承造按揭後，是否值得考慮20年定期人壽？

值得考慮。置業供樓通常涉及長達20至30年的高額債務責任。若家庭主要收入支柱不幸身故，20年定期人壽的一筆過賠償金能讓家人即時清還剩餘按揭貸款，確保物業不會因斷供而被銀行收回，為家人保留安穩居所。

租客沒有按揭，是否仍要考慮定期人壽？

同樣有需要。租客雖然沒有銀行按揭負擔，但每月數萬元的租金與各項家庭生活支出屬於持續性剛性開支。定期人壽賠償可作為長期租金儲備與子女生活教育基金，避免家庭因突發變故而陷入財務困境或被迫倉促搬遷。

資訊來源

作者

Marco Lau

Marco 曾是保泰人壽（Bowtie）及理財平台 MoneyHero 內容策略團隊的核心成員，亦曾擔任《香港經濟日報》及《經濟通》的財經記者，擁有豐富的保險和財金知識。近年，Marco 自立門戶，為超過100間企業提供內容營銷和搜尋引擎最佳化（SEO）策略服務。 LinkedIn: https://hk.linkedin.com/in/marco-lau-bigjumpseo

【柏景灣租買攻略】樓價租金、平面圖、交通校網及優缺點全面睇

引言：柏景灣好唔好住？奧運站上蓋核心中產屋苑定位

Quick Facts：柏景灣核心資料速覽

數據透視：柏景灣樓價、實用呎價及租金行情

間隔與景觀：平面圖及戶型開則深度拆解