作者
Marco Lau
更新
2026-08-24
海逸豪園好唔好住？對於追求開揚海景、清幽居住環境及優質校網的中產家庭與換樓客而言，海逸豪園無疑是九龍市區極具性價比的高質素選擇。然而，屋苑距離鐵路站有數分鐘步程，日常極依賴「落樓即入閘」的通勤族在入市或租住前則需仔細衡量。
引言：海逸豪園好唔好住？
海逸豪園（Laguna Verde）坐落於九龍紅磡大環海旁，前身為中華電力鶴園發電廠，由長江實業與中電集團攜手發展。屋苑以其標誌性的歐洲宮廷風格、逾20萬平方呎的凡爾賽宮主題雙會所，以及前排開揚的維多利亞港海景而聞名。屋苑自成一隅，環境相較紅磡核心商住區更顯靜謐，多年來深受本地中產家庭、外籍駐港高管及重視名校網的陪讀家庭青睞。不論你是計劃買樓換樓，抑或物色優質租盤，以下內容將為你逐一拆解海逸豪園的各項關鍵指標。
Quick Facts：海逸豪園核心資料速覽
海逸豪園是九龍紅磡規模數一數二的臨海私人屋苑，分5期合共興建了25座住宅大廈，提供多元化的戶型選擇。以下整理屋苑的核心物業規格，方便準買家與租客快速掌握基本資料：
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項目 |
詳情 |
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物業地址 |
九龍紅磡大環海逸道8號 |
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發展商 |
長江實業、中華電力集團（中電） |
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入伙年份 |
1998年3月至2001年12月（分5期入伙） |
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座數及伙數 |
25座住宅大樓，合共約4,735個單位 |
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單位實用面積 |
標準單位約370至1,269平方呎；另設8伙逾2,100平方呎複式大宅 |
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常見戶型 |
涵蓋1房至4房，主打2房及3房連套房 |
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小學校網 |
小學 35 校網 |
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中學校網 |
九龍城區中學校網 |
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鄰近港鐵站 |
港鐵黃埔站（步行約6至8分鐘） |
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物業管理公司 |
高衛物業管理有限公司 |
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同區主要比較屋苑 |
黃埔花園、海濱南岸、維港·星岸、海名軒 |
以上資料截至本文發佈日，實際資料或會更新，詳情以發展商、屋苑管理處及相關機構最新公布為準。
數據透視：海逸豪園樓價、呎價及租金
海逸豪園的二手買賣實用呎價主要介乎15,000元至22,000元水平，而實用呎租則約為44元至52元。價格高低高度取決於座向景觀、期數開則以及單位是否享有全海景。
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二手買賣成交概況：屋苑兩房單位入場門檻約為750萬至900萬元，平均呎價約15,500元至18,000元；優質三房套房單位叫價普遍由1,300萬至1,800萬元起；若屬前排臨海第一排的高層全海景大戶，成交價更可達2,000萬至2,600萬元以上，實用呎價突破22,000元。
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租金走勢與需求：由於坐擁名校網與完善會所設施，海逸豪園的租務需求十分殷切。兩房單位月租約落在23,000元至28,000元區間；三房及四房海景大戶月租則約為36,000元至48,000元。租客主要由外資企業管理階層、醫療專業人士以及希望為子女鎖定35校網名額的家庭組成。
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影響價格的關鍵因素：
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座向與期數：第4期海逸灣（16至18座）及第5期翠堤灣（25座）的前排單位享有直望維多利亞港及鯉魚門的開揚海景，價格處於屋苑頂端；後排或內園低層單位以望樓景或內園池景為主，呎價相對親民。
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單位開則與改動：海逸豪園不少相鄰單位具備打通條件，市場上的自製「相連大戶」或「相連複式」屬於稀缺貨源，往往能錄得更高溢價。
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裝修質素與樓層：樓齡逾20年的物業，經全面翻新的高層單位相比原裝或老化單位，叫價及租金均有5%至10%以上的差距。
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資料截至本文發佈日；實際叫價及成交價視乎單位樓層、景觀、間隔、裝修及市況而定。
間隔與景觀：平面圖全面睇
海逸豪園分5期發展，各期建築主題與戶型佈局各具特色，單位實用率平均接近八成，空間感普遍較同區老牌屋苑開揚。
屋苑的5個期數分別以歐洲城鎮為主題命名：
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第1期 綠庭軒（The Greenwood，1至5座）：採羅馬式建築風格，樓高約19層，用料講究，以兩房及中型三房為主，主要望內園景及和黃公園綠意。
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第2期 玉庭軒（Villa Verde，6、7、9、10座）及第3期 悅濤灣（Costa Del Sol，8、11至15A座）：以威尼斯水鄉為設計藍圖，樓高22至27層，圍繞大型園林泳池而建，不少中高層單位享有開揚水景或向東九龍的海景。
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第4期 海逸灣（Laguna Grande，16至21座）及第5期 翠堤灣（Sunset Cove，22至25座）：採西班牙地中海風格，樓高24至35層，座落於臨海最前線，主打大三房連套房及四房特色大宅，是屋苑的海景樓王所在。
在戶型開則方面，海逸豪園標準單位以2房（實用面積約515至593平方呎）及3房連套房（實用面積約787至1,166平方呎）為主力。雖然部分單位帶有長實標誌性的「鑽石廳」設計，但其斜角落地窗設計有效引進了更寬闊的海岸線景致，且鑽石廳比例已較黃埔花園大幅減少，多數單位採用日字廳、左右廳或中央走廊開則，傢俬擺位相對容易。此外，全屋苑頂層僅設8伙實用面積逾2,100平方呎的複式大戶，極為珍罕。
睇樓時需留意，前排臨海單位（如16至18座及25座）面向東南維港，採光與通風極佳，但在春季回南天海風濕氣較重；向西面向和黃公園的單位（2至4座）享開揚綠意但有西斜情況；而低層內園單位需留意樓望樓的私隱度與日照採光。
社區配套：生活機能一覽
海逸豪園完美結合了「自成一隅的寧靜」與「市區成熟生活圈的便利」，在交通、購物、康樂及教育四方面均具備極高水準。
交通網絡：港鐵黃埔站與公共運輸交匯處
海逸豪園住戶主要依賴鐵路、基座巴士總站及渡輪出行，網絡覆蓋港九核心商業區。
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港鐵網絡：由屋苑步行至港鐵觀塘綫黃埔站D出口約需6至8分鐘。經黃埔站乘搭港鐵，數站即可抵達旺角或九龍塘；住戶亦可於何文田站轉乘屯馬綫，或於紅磡站轉乘東鐵綫，僅需兩站即可直達港島會展及金鐘核心商業區（CBD）。
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基座公共運輸交匯處：第1期基座設有「海逸豪園公共運輸交匯處」，設有26號專線小巴直達尖沙咀東及佐敦，並有多條專營巴士直達中環、九龍城及香港國際機場。
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渡輪與自駕：步行數分鐘至紅磡碼頭可乘搭渡輪往返北角碼頭，航程十餘分鐘即可避開陸路過海塞車；自駕人士經東九龍走廊、啟德隧道或紅磡海底隧道過海亦極為迅速。屋苑停車場提供充裕車位，車位比例在市區屋苑中名列前茅。
購物與飲食：海逸坊與黃埔天地生活圈
屋苑基座自設樓高5層的購物商場「海逸坊（The Laguna Mall）」，商場內設有百佳Fusion大型超級市場、連鎖快餐、便利店、診所、洗衣店及各類民生商舖，能全面滿足居民的日常基本採買。
如追求更豐富的休閒娛樂，住戶步行約5至8分鐘即可抵達佔地逾140萬平方呎的巨型商圈「黃埔天地（The Whampoa）」。商圈集結了AEON Style日資生活百貨、嘉禾戲院、各大銀行分行以及上百間環球食肆；若想採購新鮮食材，前往紅磡街市或土瓜灣街市亦十分方便。
康樂與醫療：20萬呎凡爾賽宮會所及海濱休閒
海逸豪園擁有市區極為罕見的豪華級別休閒配套，室內外康樂設施一應俱全：
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凡爾賽宮主題星級會所「Club Verde」：會所佔地達20萬平方呎，以法國凡爾賽宮為藍本興建，設有室內恆溫泳池、多層大型戶外園林泳池、健身中心、壁球場、網球場、保齡球室、室內高爾夫球練習室、桑拿浴室及宴會廳。
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海濱長廊與公共公園：屋苑外連紅磡海濱長廊及大環山公園，住戶踏出屋苑即可沿海旁緩跑散步；鄰近的大環山游泳池及和黃公園亦為家庭提供充足的假日綠化休閒空間。
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醫療資源：海逸坊內設有西醫診所及牙科服務，鄰近設有紅磡普通科門診診所；車程約10分鐘即可抵達伊利沙伯醫院及九龍醫院等大型公立醫療樞紐。
校網分析：35小學校網與九龍城名校優勢
對於育兒家庭而言，海逸豪園所屬的學區是吸引力極強的置業賣點。
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小學35校網：海逸豪園隸屬九龍城區35校網。網內涵蓋「一條龍」直通嘉諾撒聖瑪利書院的頂尖女校天神嘉諾撒學校、聯繫伊利沙伯中學及何文田官立中學的馬頭涌官立小學（紅磡灣），以及黃埔宣道小學、聖公會奉基千禧小學等優質小學。相較於傳統大熱的34及41校網，35校網派位競爭相對溫和，深受家長推崇。
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中學九龍城區校網：中學統一派位直屬九龍城名校網，坐擁喇沙書院、拔萃男書院、瑪利諾修院學校、迦密中學及協恩中學等全港頂尖Band 1名校。
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國際幼兒教育：屋苑商場海逸坊內設有ABC Pathways國際幼稚園及安菲爾國際幼稚園，周邊亦鄰近多間知名國際學校，為不同教育路向的家庭提供無縫銜接。
學校名單、收生準則及校網安排或會更新，應以教育局及學校最新公布為準。
優點與缺點：海逸豪園好唔好住？
綜合屋苑各項指標，海逸豪園具備以下三大顯著優點與三大需要留意的缺點：
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三大優點：
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開揚臨海環境與極高私隱度：屋苑臨海而建，居住密度相較市中心純住宅群低，前排單位享有無遮擋的壯麗維港及鯉魚門煙花海景，環境清幽愜意。
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35校網與九龍城名校網加持：坐擁高性價比的小學35校網及全港頂尖的九龍城中學校網，基座設有知名國際幼教機構，升學優勢極為突出。
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20萬呎凡爾賽宮殿級會所：會所規模及設施多元度冠絕紅磡區，室內外泳池及大型球場配套為住戶提供高品質的度假式休閒體驗。
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三大缺點：
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步往港鐵站需經露天路段：由屋苑步行至港鐵黃埔站需約6至8分鐘，沿途部分路段缺乏全天候上蓋遮蔽，在酷暑或暴雨天出行稍顯不便。
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商場以民生補習為主：海逸坊主要提供超市、食肆及教育中心，大型購物、戲院娛樂或百貨消費仍需步行至黃埔天地。
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樓齡逾20至28年：屋苑各期落成時間介乎1998年至2001年，部分未經翻新的二手單位可能出現裝修陳舊、原裝喉管老化等問題，買家需預留額外翻新預算。
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未來發展及升值潛力
海逸豪園周邊正持續受惠於市區優化工程及海濱整合計劃。政府海濱事務委員會持續推進的「九龍海濱長廊連繫工程」，將紅磡海濱長廊進一步貫通至土瓜灣及啟德發展區，大幅改善了屋苑沿海的綠化步道與休閒景觀，令海逸豪園的臨海休憩優勢更加穩固。
此外，紅磡及土瓜灣一帶的市區重建項目逐步落成，帶動了整體舊區市容翻新，周邊商業與餐飲設施不斷升級。然而，住宅物業的二手升值潛力及抗跌力，長遠仍受整體利率走勢、全港住宅供應及宏觀經濟環境影響。海逸豪園憑藉臨海地段的稀缺性、成熟的歐陸社區氛圍及名校網優勢，在二手市場具備穩健的保值能力，但買家置業時應保持理性，不應預期短線暴利。
買樓或租樓前要留意甚麼？
無論是購買海逸豪園作為長期居所，抑或簽約租住，均涉及數以年計的家庭財務承諾，入市前應逐一核對各項預算與法律細節。
準業主置業及按揭注意事項
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置業開支全面預算：除準備足夠首期外，準買家必須將從價印花稅、律師費、地產代理佣金、差餉地租、泥頭裝修費及每月物業管理費一併納入預算考量。
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按揭審批與利率風險：承造按揭時應主動評估家庭入息對供款與入息比率的承擔能力，並預留至少6至12個月的家庭緊急儲備金，以應對按揭利率波動或經濟環境轉變。
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樓齡與物業狀況檢驗：屋苑樓齡逾20年，睇樓時應特別檢查外牆窗框是否有滲水痕跡、廚廁供水及去水喉管狀況，並向管理處了解大廈公用地方的維修基金儲備與大維修排期。
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家庭財務安全網：物業按揭長達25至30年，身為家庭經濟支柱，應預先規劃家庭風險承擔機制，確保供樓期間家庭居住權不受突發意外動搖。
準租客租屋及預算注意事項
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起租前期資金準備：租客需備妥「兩按一上」（兩個月租金按金加首月租金）、半個月地產代理佣金，以及水電煤網絡開戶按金。
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釐清租約細節與維修權責：簽約時務必確認「死約」與「生約」的具體年期、退租通知期條款，並於租約附表中詳列業主提供的冷氣機、熱水爐等大型家電清單，清楚界定非人為損壞的維修保養責任。
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租金剛性承擔與收入保障：租金屬於每月必須支付的剛性開支，租客若長期承擔家庭生活重擔，亦應審視突發傷病或收入中斷時的居住防禦儲備。
總結：海逸豪園適合哪類人？
綜合地理位置、樓價、校網及生活質素，海逸豪園特別適合以下幾類人士：
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重視居住質素與海景的換樓家庭：屋苑兩房及三房開則方正實用，前排享有開揚維港景致，配合20萬呎凡爾賽宮雙會所，能為家庭提供高水準的休閒居住體驗。
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育兒及升學導向的家長客：坐擁小學35校網與九龍城中學名校網，加上基座商場設有優質國際幼教機構，省去跨區接送煩惱。
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外籍高管與中產專業人士：鄰近紅磡及尖沙咀商業圈，交通接駁完善且自成一隅，私隱度高。
可能需考慮其他屋苑的人士：如果你的日常通勤必須極度依賴「下樓即達港鐵站」，同區的黃埔花園或海濱南岸在步程上可能更為貼近需求；若置業預算較為緊湊且尋求低總價上車盤，亦可考慮同區樓齡較高或非臨海的中小型屋苑。
住屋開支與家庭財務保障：Bowtie 20年定期人壽
無論買樓定租樓，住屋開支往往都是家庭一項長達數十年的長期財務承擔。準業主承造按揭後，若身為家庭經濟支柱，可按未償還按揭總額、家庭日常開支及子女教育所需，客觀評估是否需要透過「Bowtie 20年定期人壽」填補供樓年期的風險缺口；租客如果需要長期負擔租金或支撐家庭主要收入，同樣可以按個人與家庭狀況考慮合適的純保障人壽方案。及早規劃，有助家人在突發情況下免受居住中斷的困擾，守護安樂窩。
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常見問題
海逸豪園與同區的黃埔花園相比，有甚麼優勢和不足？
海逸豪園的優勢在於樓齡較黃埔花園年輕約10至15年，設有佔地達20萬呎的凡爾賽宮星級豪華雙會所，且臨海第一排單位享有一線無阻隔的維港海景，居住密度相對較低且環境更寧靜；不足之處則是海逸豪園步行至黃埔港鐵站需約6至8分鐘，且基座商場海逸坊以民生補習為主，日常大型休閒購物及飲食選擇不及黃埔天地集中全面。
海逸豪園適合哪些家庭、準買家或租客？
海逸豪園非常適合追求海景及優質居住環境的中產換樓家庭、高度重視小學35校網及九龍城Band 1中學名校網的育兒家長、外籍駐港企業高管，以及喜愛星級會所設施與海濱長廊運動配套的專業人士。
海逸豪園的樓價、租金及租務需求如何？
海逸豪園平均實用呎價約落在15,000元至22,000元區間，兩房入場叫價約750萬至900萬元，三房海景戶叫價約1,300萬至1,800萬元以上；實用呎租約44元至52元，兩房月租約23,000元至28,000元，三房月租約36,000元至48,000元。受惠於校網及優質會所，屋苑租務需求長期保持平穩活躍。
購買或租住海逸豪園前，有哪些常見「中伏位」？
主要需留意：往返港鐵黃埔站需步行6至8分鐘且部分路段露天；前排臨海單位在春季回南天海風濕氣較重；部分低層內園單位採光偏暗且樓望樓私隱度較低；此外，屋苑樓齡已逾20至28年，買家睇樓時應特別檢查室內原裝窗框及喉管保養狀況，並預留裝修費用。
海逸豪園前往港鐵站及主要商業區方便嗎？
相當方便。由屋苑步行至港鐵黃埔站約需6至8分鐘，可乘搭觀塘綫直達旺角，或於紅磡站轉乘東鐵綫直達港島會展及金鐘；第1期基座亦設有海逸豪園公共運輸交匯處，設有26號專線小巴直達尖沙咀東及佐敦，鄰近紅磡碼頭亦有渡輪航線往返北角。
海逸豪園的樓齡、維修或管理有甚麼要留意？
海逸豪園於1998年至2001年間分5期落成，樓齡約25至28年，由長實旗下的高衛物業管理，公眾地方保養普遍維持良好。準買家入市前，建議向物業管理處或地產代理查詢大廈公用設施的保養紀錄及屋苑維修儲備基金狀況。
承造按揭後，是否值得考慮20年定期人壽？
按揭供款長達20至30年，屬於家庭重大的長期負債。若家庭主要收入支柱不幸遭遇身故或失去工作能力，20年定期人壽能提供一筆過的身故賠償金，用作清還剩餘按揭貸款或支付家庭日常開支，確保家人免受迫遷危機，保障居住安定。
租客沒有按揭，是否仍要考慮定期人壽？
租客雖然沒有按揭負債，但租金支出每個月依然是不可中斷的剛性生活開支。若家庭經濟支柱突然失去工作收入能力，定期人壽的賠償金能充當應急生活費與租金儲備，讓家人與子女在過渡期內繼續維持現有居住環境與生活品質。
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