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拆解物業按揭騙局：提防財務中介騙案、誘騙做二按及釘契危機
近年香港財務中介騙案猖獗，騙徒常以低息為名進行呃樓宇按揭，誘騙業主做二按並收取高昂借錢手續費，最終隨時引發釘契危機。本文全面剖析按揭騙案常見手法、防範指南及求助途徑，助業主遠離財務陷阱！
作者
Bowtie 團隊
更新
2026-05-28
香港樓價高企，物業往往是市民最大的資產。不少業主在急需資金周轉時，會考慮將物業加按或做二按套現。然而，這亦成為了不法之徒的目標。近年「財務中介騙案」屢見不鮮，騙徒處心積慮「呃樓宇按揭」，甚至「誘騙做二按」，並從中榨取高昂的「借錢手續費」或保證金。一旦業主墮入陷阱，不僅畢生積蓄化為烏有，更可能面臨嚴重的「釘契危機」。本文將為大家拆解物業按揭騙局的常見行騙手法，教你如何識破陷阱，保障自身財產與家園安全。
什麼是「物業按揭騙局」與財務中介騙案？
物業按揭騙局通常由非法的假財務中介策劃，騙徒利用市民對銀行或合規財務機構的信任，假借提供貸款或按揭轉介服務之名進行詐騙。他們的實際目的並非幫助業主渡過難關，而是騙取受害人的資金、二按貸款，甚至圖謀物業業權。這類財務中介騙案往往針對有財務困難、急需現金周轉，或信貸評級較差的業主，利用他們急於求成的心理佈下陷阱。
拆解「呃樓宇按揭」4大常見陷阱與行騙手法
騙徒的行騙手法經過精心設計，往往環環相扣。以下詳細列出呃樓宇按揭的常見運作流程，讓讀者能對號入座提高警覺。
手法一：假冒銀行職員「Cold Call」尋找獵物
騙徒首先會透過隨機致電（Cold Call）或即時通訊軟件，自稱是某大型銀行或知名財務公司的職員。他們會聲稱能為業主提供極低息的按揭或特快私人貸款，誘使急需資金或想減輕還款壓力的業主上釣。
手法二：誘騙做二按／加按套現
當受害人表示有興趣後，騙徒會以「TU信貸評級不足」或「未能通過壓力測試」為藉口，拒絕原先承諾的低息貸款。接着，騙徒會將受害人轉介至所謂的「合作財務公司」或「假律師樓」，誘騙業主簽署文件做二按或加按物業，以獲取巨額貸款。
手法三：巧立名目收取高昂「借錢手續費」或保證金
在簽署文件前後，騙徒會以「顧問費」、「中介費」或「保證金」等名目，要求受害人從剛剛批出的貸款中扣除，或轉帳一大筆「借錢手續費」。事實上，根據香港《放債人條例》（第163章），持牌放債人及其委任的第三方（中介）不得向借款人收取任何費用。
手法四：游說將全筆貸款用作「高息投資」
為榨乾受害人，騙徒甚至會要求受害人將剛借到的二按貸款存入指定戶口，聲稱用以「製造流水帳」或參與「高息投資計劃」，承諾短期內連本帶利歸還。最終騙徒捲款潛逃人間蒸發，留下受害人承擔巨債。
墮入按揭騙局的嚴重後果：從負債到「釘契危機」
墮入按揭騙局，損失的絕對不止是金錢，更會觸發一連串嚴重財務災難，影響業主及其家人居住的物業。
什麼是釘契？為何按揭騙局會引發釘契危機？
「釘契」是指物業被註冊了產權負擔（如押記令），限制物業的買賣與轉讓。受害人被騙走貸款後，仍需面對真正批出二按貸款的財務公司追債。當業主無力償還高昂本息時，財務公司便會透過法律程序將物業「釘契」。
面臨被沒收物業甚至破產
若欠債情況持續惡化，物業最終可能被財務公司申請收回並拍賣（淪為銀主盤）以抵銷債務。業主隨時失去家園，甚至因資不抵債而被迫申請破產。
業主自保防線：如何識破及防範物業騙案？
防範物業按揭騙案的最佳方法，是時刻保持警覺並主動核實對方身分。以下提供具體的防騙建議，教導讀者識破陷阱。
要識破假中介，請留意以下防騙 Red Flags 警號：
- 相約在時租辦公室、商場快餐店或非正式營業處所簽約
- 要求將款項存入「個人」銀行戶口而非公司戶口
- 要求在借貸前預先繳交各類手續費或保證金
- 聲稱「不論TU信貸評級」100%保證批核但手續異常繁複
核實中介及財務公司牌照
在借貸前，市民必須向放債人註冊處查閱持牌放債人名冊，確認對方的資格。如接獲自稱銀行職員來電，應親自致電相關銀行的官方客戶服務熱線核實職員身分，切勿致電騙徒提供的電話號碼。
善用警方「防騙易18222」熱線與防騙視伏器
如對任何按揭中介或借貸電話有絲毫懷疑，應善用香港反詐騙協調中心（ADCC）的求助渠道。市民可立即使用「防騙視伏器」App 檢查可疑電話號碼、收款戶口或網址，或隨時致電 18222 向警方查詢求助。
常見問題
財務中介向借款人收取「借錢手續費」是否合法？
不合法。根據香港《放債人條例》（第163章），持牌放債人的委任第三方（財務中介）不得向借款人收取任何費用。如有人以中介名義索取手續費，極可能是騙局。
如果懷疑自己正遭遇「誘騙做二按」陷阱，應如何處理？
應立即終止所有簽署文件的程序，絕對不要轉帳任何「保證金」或交出剛獲批的貸款，並保留相關文件，盡快致電警方防騙易熱線 18222 求助。
物業陷入「釘契危機」後還可以買賣或轉按嗎？
一旦物業被釘契，在未解除相關押記或法庭命令前，業主極難將物業出售或向主流銀行申請轉按。必須尋求專業法律及財務意見以解決債務糾紛。
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