作者
Marco Lau
更新
2026-08-25
啟德1號（One Kai Tak）是九龍啟德發展區首個落成入伙的私人住宅項目，亦是全港迄今唯一推出的「港人港地」住宅發展項目。屋苑憑藉緊鄰港鐵屯馬綫啟德站的鐵路優勢，加上坐落於傳統四大名校網之一的小學34校網，自入伙以來一直是九龍東核心商業區上班族、中產換樓家庭及重視子女升學家長的高度關注焦點。
引言：啟德1號好唔好住？
以居住體驗而言，啟德1號前臨啟德車站廣場大片綠化空間，鄰近大型地標商場AIRSIDE及The Twins雙子匯，日常生活採購、休閒娛樂及鐵路通勤均極為便捷。然而，作為「港人港地」項目，啟德1號在買家身份資格、轉售審批、出租年期及按揭機構上均設有特定法定條件，有意在此置業上車、換樓或租住的讀者，入市前必須全面了解其開則、生活機能及相關限制。
Quick Facts：啟德1號核心資料速覽
啟德1號共分為兩期發展，分別為「啟德1號 (I)」及「啟德1號 (II)」，由高座住宅大樓及低座獨立大宅組合而成，提供由1房至4房複式多元化戶型。
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項目項目 |
啟德1號 (I) 及 (II) 詳細資料 |
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中文名稱 |
啟德1號 (I) / 啟德1號 (II) |
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英文名稱 |
One Kai Tak (I) / One Kai Tak (II) |
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物業地址 |
九龍啟德沐寧街2號（I期）及 沐寧街8號（II期） |
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發展商 |
中國海外發展有限公司（China Overseas） |
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入伙日期 |
2017年6月起陸續入伙（樓齡約9年） |
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座數及伙數 |
全屋苑共17座（4座30至33層高座大廈、13座5層低座大樓），合共提供1,169伙（I期545伙、II期624伙） |
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實用面積 |
367平方呎至2,414平方呎 |
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常見戶型 |
1房、2房、3房連套房、3房連套房及工人套房、低座4房及特色複式大宅 |
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所屬校網 |
小學：34校網；中學：九龍城區校網 |
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鄰近港鐵站 |
港鐵屯馬綫啟德站（步程約數分鐘） |
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同區主要比較屋苑 |
天寰、嘉峯匯、龍譽、Oasis Kai Tak、天璽．天、尚．珒溋 |
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地契限制期限 |
港人港地限制條款有效期至2043年6月27日屆滿 |
以上資料截至本文發佈日，實際資料或會更新，詳情以發展商、屋苑管理處及相關機構最新公布為準。
數據透視：啟德1號最新樓價、呎價及租金行情
啟德1號二手市場買賣實用呎價普遍維持在HK$18,500至HK$22,000水平，租賃實用呎租則約為HK$48至HK$55，整體租金回報率約為2.8%至3.1%。受惠於啟德核心商業配套相繼落成啟用，租賃市場需求強勁，吸引不少在九龍東及中環核心商業區工作的專業人士、醫護人員及小家庭進駐。
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戶型間隔 |
實用面積參考（平方呎） |
二手成交價參考（港幣） |
叫租 / 月租參考（港幣） |
租金回報率參考 |
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1房戶型 |
約367 – 375呎 |
HK$680萬 – HK$730萬 |
HK$18,000 – HK$19,500 |
約 3.0% – 3.2% |
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2房戶型 |
約507 – 564呎 |
HK$1,000萬 – HK$1,220萬 |
HK$22,000 – HK$31,000 |
約 2.8% – 3.0% |
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3房戶型（連套房/工人房） |
約584 – 850呎 |
HK$1,100萬 – HK$1,700萬餘 |
HK$32,000 – HK$42,000 |
約 2.7% – 2.9% |
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低座特色大戶 / 複式 |
約1,561 – 2,414呎 |
HK$2,800萬 – HK$5,000萬+ |
HK$80,000 – HK$90,000+ |
約 2.5% – 2.8% |
資料截至本文發佈日；實際叫價及成交價視乎單位樓層、景觀、間隔、裝修及市況而定。
影響啟德1號單位價格與租金的核心因素包括：
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樓層與景觀：向東北高層眺望開揚獅子山景及內園泳池景的單位，私隱度高且採光充足，叫價及租金相對堅挺；低層面向周邊道路或鄰近施工地盤的單位，議價空間相對較大。
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廚房設計：兩房單位設有「開放式廚房」與「獨立標準廚房（梗廚）」兩種設計，家庭客群普遍對梗廚兩房單位有較高承接意願。
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港人港地條款審批流程：因轉售與放租均需預先向地政總署申請同意書（Consent），部分急於套現的業主可能在成交期及價格上給予適量彈性。
間隔與景觀：平面圖及開則全面睇
啟德1號的建築佈局由4座高座住宅大樓（第1、2、3、5座）及13座低座獨立大樓組成，開則設計講求方正實用，所有單位一律配置獨立露台，採光度與通風效能良好。
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1房單位（實用面積約367 – 375平方呎）：多數分佈於高座大樓，採用日字廳或長方廳開則，開放式廚房設計，睡房多為套房格局，洗手間設於房內，動線分明，特別適合單身專業人士或年輕夫婦。
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2房單位（實用面積約507 – 564平方呎）：為屋苑主力戶型，客飯廳方正易擺放傢俬，兩間睡房空間勻稱，能輕鬆放置雙人床及衣櫃；部分戶型採用獨立廚房（梗廚），減少油煙擴散，深受小家庭歡迎。
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3房及3房連套房單位（實用面積約584 – 850平方呎）：大單位廳大房大，提供3房2廳、3房連套房、以及3房連套房加儲物室或工人套房等多種格局，能充分滿足中產家庭換樓與聘請外傭的居住需要。
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低座特色大宅（實用面積約1,561 – 2,414平方呎）：低座大樓樓高僅5層，採用極高私隱度的一梯一伙或複式設計，配置多套房及私人梯廳，屬市區極為罕見的低密度豪宅開則。
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景觀朝向分析：向東北高層單位可眺望開揚獅子山山脈景色；向西南及東南單位以啟德新區市景、車站廣場園景及內園泳池景為主；中低層面街單位則需留意鄰近馬路車流及部分周邊地盤的施工動態。
社區配套：生活機能一覽
隨著啟德新區核心基礎建設與大型商業地標陸續落成，啟德1號周邊的生活機能已全面成熟，擺脫發展初期的「開荒」階段，食、住、行、育、樂各方面配套均極具優勢。
交通網絡：鄰近港鐵啟德站與主要幹道
啟德1號前臨啟德車站廣場，住戶經屋苑行人通道步行數分鐘即可直達港鐵屯馬綫啟德站。經屯馬綫前往九龍東CBD2（九龍灣及觀塘）、尖沙咀或大圍轉乘東鐵綫過海前往會展及金鐘，通勤時間均在20至30分鐘以內。
路面交通方面，鄰近的沐虹街、承啟道及協調道設有多條專利巴士及專線小巴路線，直達中環、旺角、觀塘、紅磡及港島東；自駕人士未來透過興建中的中九龍幹線，可更快直通西九龍高鐵站及油麻地一帶。
購物飲食與休閒設施：AIRSIDE、雙子匯及會所生活
日常生活採購極為便利：
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旗艦商場配套：毗鄰大型地標商場AIRSIDE及The Twins雙子匯（包括崇光百貨SOGO），匯聚大型超級市場、巨幕戲院、國際品牌專門店及各國特色餐飲食肆。
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民生基本生活圈：啟德1號基座設有兩層商業商舖，提供超市、餐廳及便利店；鄰近的晴朗商場亦設有大型冷氣街市、連鎖快餐及日常用品店。
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獨立住客會所：啟德1號第I期及第II期各自設有獨立專屬會所，設施包括37米戶外園林泳池、健身室、兒童遊樂室、模擬飛行體驗艙、卡拉OK室、鋼琴音樂室及宴會廳。
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綠化休憩公園：前臨啟德車站廣場及啟德大道公園的大片草坪，鄰近亦有落成啟用的啟德體育園，提供廣闊的運動及休閒空間。
校網分析：小學34校網與九龍城區中學傳統名校群
啟德1號所屬的校網是吸引眾多家庭客置業或租住的核心原因之一：
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小學校網（34校網）：屬於九龍區最具競爭力的傳統名校網之一，網內著名小學包括陳瑞祺（喇沙）小學、協恩中學附屬小學、聖羅撒學校、保良局何壽南小學及聖公會牧愛小學等。
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中學校網（九龍城區）：坐擁全港頂尖的Band 1中學群，包括喇沙書院、瑪利諾修院學校（中學部）、拔萃男書院、協恩中學、迦密中學、香港培正中學及民生書院等。
學校名單、收生準則及校網安排或會更新，應以教育局及學校最新公布為準。
優點與缺點：啟德1號好唔好住？
評估啟德1號是否符合個人或家庭的居住需要，可從以下3大優點與3大潛在缺點作平衡考量：
3大居住優點
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鐵路地利與頂級名校網：步行數分鐘即達啟德站，兼享小學34校網與九龍城中學校網優勢，不論是自住通勤還是子女教育升學均極具競爭力。
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生活商業配套全面升級：AIRSIDE及雙子匯相繼投入營運，加上基座商舖與鄰近晴朗街市，涵蓋日常民生到高端消費的所有需求。
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開則規整方正且採光度高：單位間隔方正少走廊玄關位，全數單位設有露台，兼備高座標準單位與低座特色大宅，選擇豐富。
3大潛在缺點
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「港人港地」行政審批手續：由批地日起計30年內（至2043年6月27日），單位的轉售、出租或承造按揭前，業主必須向地政總署申請書面同意書，手續較一般私人屋苑繁複。
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兩期會所互不共用及車位緊絀：第I期與第II期為獨立發展項目，兩期住戶不可跨期數共用會所設施；且全屋苑住客車位比例約1對5.9（合共僅196個住客車位），車位供應相對緊張。
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周邊部分基建工程持續：啟德部分地段仍在進行道路及商業建築工程，低層面街單位在特定時段可能受工程車輛出入或沙塵影響。
未來發展及升值潛力：啟德CBD2願景與規劃影響
啟德發展區定位為香港第二個核心商業區（CBD2），各項大型重點基建正按階段落成。啟德體育園啟用後將持續舉辦大型國際體育盛事與演藝活動，帶動龐大人流與跨區消費；規劃中的啟德地下購物街全面貫通後，將進一步提升鐵路站周邊的步行可達性與商業活力。
然而，買家亦需留意啟德跑道區（Park Peninsula）及周邊新項目仍有一手單位供應，二手市場放盤競爭依然存在。此外，「港人港地」條款限制非香港永久性居民及公司客購入單位，收窄了潛在買家客源。物業的長遠價格走勢仍取決於宏觀息口變化、整體經濟增長及新盤去貨速度，置業者不應將未來升值視為必然保證。
買樓或租樓前要留意甚麼？準業主與準租客必讀清單
因應啟德1號獨特的「港人港地」地契背景，買賣及租賃過程均有特定的法定要求與財務考量。
準業主注意事項：港人港地審批、開支與按揭要點
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買家資格嚴格限制：買家必須為持有有效身份證的香港永久性居民，不可使用公司名義登記購入；若聯名購入，聯名人士之間必須為近親（父母、配偶、子女、兄弟姊妹）。
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按揭機構限制：按揭貸款必須向金管局認可的持牌銀行或指明金融機構申請，禁止向未獲認可的財務機構申請二按或借貸；買家承造按揭前須確保取得地政總署發出的按揭同意書。
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買樓前期與持有開支：除物業首期外，需預備從價印花稅、律師費、地產代理佣金（一般為樓價1%）、裝修費、每季差餉地租及每月管理費。
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長遠供樓責任防線：置業按揭年期通常長達25至30年，供樓開支佔家庭每月預算重要比重，準業主應及早為家庭經濟支柱規劃合適的財務風險防禦。
準租客注意事項：租約年期限制、起居開支與租務合約細節
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確認業主出租同意書：業主放租啟德1號前必須取得地政總署發出的出租同意書，租客在簽署正式租約前應要求代理查驗該份有效批文。
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租約年期上限5年：根據地契特別條款，租約年期（包括續租權）累計不可超過5年，業主亦不可預先收取超過12個月的租金（租客本人則無須為香港永久居民）。
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租樓初期現金流：需預備「兩按一上」（兩個月按金加首個月租金）、半個月代理佣金、搬屋開支及各項水電煤網絡開戶雜費。
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長期居住穩定性：租金屬家庭固定每月支出，若家庭主要收入來源受突發事故衝擊，可能面臨搬遷或生活困境，租客家庭亦需審慎管理現金流。
總結：啟德1號適合哪類人？
綜合樓價、租金、交通便利度及校網條件，啟德1號在九龍市區具備鮮明的居住優勢與特定客群定位：
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適合中產育兒家庭：看重34名校網與九龍城Band 1中學校網，希望子女享受優質升學資源，同時享有大片公園綠化環境。
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適合港鐵通勤上班族：工作地點位於九龍東商貿區、中環、金鐘或灣仔，重視鐵路出行的時間穩定性與便利度。
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適合追求高私隱度的換樓客：青睞啟德1號特有的低座一梯一伙獨立大宅，在市區核心享有低密度居住體驗。
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需謹慎考慮的人士：非香港永久性居民（受港人港地條款限制無法購入）、有意透過公司名義買樓持貨的投資者，或對物業轉讓行政批文手續較為敏感的買家。
無論買樓定租樓：為家庭建立長遠住屋保障防線
無論買樓定租樓，住屋開支往往都是家庭一項長期財務承擔。準業主承造按揭後，供樓年期往往長達20至30年，可按未償還按揭金額、家庭生活費、子女教育預算及供養父母責任，評估是否需要配置20年定期人壽保障，在供樓關鍵期以相宜保費獲取純人壽保障，避免家庭經濟支柱若遇突發事故時，家人面臨斷供或被迫變賣物業的風險。
租客即使毋須背負物業按揭，如果每月需要長期負擔高昂租金或支撐家庭主要生活開銷，同樣可以按個人情況考慮合適的定期人壽保障。及早做好家庭財務防線規劃，有助家人在不可預測的突發情況下，依然擁有足夠的應急租金與生活緩衝資金，維持現有起居生活與居住穩定。
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以上內容只供一般參考，不構成財務或保險建議。產品保障、保費、投保資格及不保事項受相關保單條款及細則約束。
常見問題
啟德1號與同區的嘉峯匯、天寰或龍譽相比，有甚麼優勢與不足？
啟德1號的最大優勢在於前臨車站廣場，步行前往港鐵啟德站步程極短，且提供市區罕見的5層低座獨立大宅開則。其不足之處在於受到「港人港地」條款限制，買家只限香港永久居民，轉售、放租及按揭均需地政總署發出同意書，而嘉峯匯、天寰及龍譽則屬一般常規私樓，買賣與租務行政程序相對直接。
啟德1號適合哪些家庭、準買家或租客？
啟德1號非常適合在九龍東CBD2、尖沙咀或中環港島核心區工作的通勤族，以及注重子女升學、渴望進駐小學34校網與九龍城名校網的中產育兒家庭。此外，屋苑的低座特色大單位亦特別吸引追求高私隱度及大實用空間的本地換樓買家。
啟德1號的樓價、租金及租務回報表現如何？
啟德1號平均二手實用呎價約在HK$18,500至HK$22,000水平，平均實用呎租約HK$48至HK$55。1房戶成交價約HK$680萬至HK$730萬（月租約HK$1.8萬起），2房戶成交價約HK$1,000萬至HK$1,220萬（月租約HK$2.2萬起），整體租金回報率約為2.8%至3.1%。
購買或租住啟德1號前，有哪些「港人港地」常見限制或注意事項？
買家必須為香港永久性居民，不可用公司名義購入；在2043年6月27日前，單位的轉讓、放租或按揭均須取得地政總署書面同意書。出租單位方面，每份租約（包括續租權）上限為5年，不可預收超過12個月租金，但租客本人則不受香港永久居民身份限制。
啟德1號前往港鐵站及主要商業區方便嗎？
啟德1號出入相當便捷，經啟德車站廣場步行數分鐘即可直達港鐵啟德站。乘搭屯馬綫可快速接駁九龍東、尖沙咀，或於大圍及鑽石山轉乘前往金鐘及中環；附近沐虹街及承啟道亦有多條巴士線往來港九各區。
啟德1號的樓齡、會所設施或物業管理有甚麼要留意？
啟德1號於2017年6月起陸續入伙，樓齡約9年。需要留意的是，第I期與第II期屬於獨立發展項目，各自擁有專屬住客會所但不能跨期互用。此外，全屋苑合共僅設196個住客私家車位，車位比例相對緊張。
承造按揭後，準業主是否值得考慮配置20年定期人壽？
非常值得。按揭供款長達數十年，是家庭龐大的長期固定支出。準業主配置20年定期人壽，能在供樓的黃金期以相宜保費獲取足額人壽保障；若家庭經濟支柱不幸身故，賠償金可用於清還剩餘按揭或應付生活開支，確保家人能安心留在原物業生活。
租客沒有按揭負擔，是否仍需要考慮定期人壽保障？
如果租客肩負家庭租金、生活費及子女供養責任，配置定期人壽同樣重要。當家庭主要經濟支柱遭遇突發不幸時，人壽賠償可作為家庭緊急預備金，支援未來數年的租金與基本生活開支，避免家人陷入財務危機或被迫搬遷。
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