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租樓置業

【御龍山租買攻略】樓價租金、平面圖、交通校網及優缺點全面睇

作者 Marco Lau

更新 2026-08-25

御龍山（The Palazzo）坐落於沙田火炭樂景街28號，由信和置業與港鐵公司攜手合作發展，是火炭何東樓車廠上蓋壓軸落成的大型私人豪宅屋苑。屋苑建築以歐洲宮殿為設計靈感，前臨沙田馬場跑道及城門河開揚景致，配合極近港鐵火炭站的地理優勢，長年穩居新界東中產家庭與換樓客的首選旗艦物業之一。

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引言：御龍山好唔好住？火炭鐵路旗艦屋苑定位

如果你正在考慮在新界東置業換樓，御龍山無疑具備極高的資產保值與居住價值。屋苑主打三房及四房大戶型，間隔方正實用，且坐擁沙田區傳統名校網（小學91校網）資源，對於重視子女升學梯隊、居住空間及鐵路出行便利的家庭買家而言，抗跌能力與生活質素均極為理想。

若你屬於租客群體，御龍山同樣極具吸引力。自東鐵綫過海段通車後，由火炭站出發可直達金鐘及港島政商核心區，前往九龍塘或羅湖口岸亦僅需十餘至二十餘分鐘車程。屋苑自設近9萬平方呎的豪華宮殿式會所，生活配套成熟，是於港島中環/金鐘、九龍塘或新界東創科走廊上班的高薪專業人士及跨境家庭的理想租住之選。

Quick Facts：御龍山核心資料速覽

以下為經官方公契及權威物業資料庫核實的御龍山核心物業數據：

項目	御龍山（The Palazzo）詳細資料
詳細地址	新界沙田火炭樂景街28號
發展商	信和置業有限公司、香港鐵路有限公司（前身九廣鐵路公司）
落成及入伙年份	2008年12月落成 / 2009年上半年正式入伙
物業座數	10座（第1至3座、第5至11座，不設第4座）
住宅單位總數	1,375個單位
大廈樓層數目	40至42層（各座最高樓層為57至65樓不等）
單位實用面積	約494平方呎至3,062平方呎
主力戶型間隔	2房、3房連套房、3房連套房及工人套房、4房雙套，以及極高層特色戶 Palazzo Villa
小學校網	91校網
中學校網	沙田區中學校網
物業管理	港鐵公司物業管理部（Premier Management Services）
車位配額	約230個住客車位、50個訪客車位及15個電單車位
批地年期	50年（由2003年3月3日起計）

以上資料截至本文發佈日，實際資料或會更新，詳情以發展商、屋苑管理處及相關機構最新公布為準。

數據透視：御龍山最新樓價、呎價及租金行情

御龍山在二手買賣及租賃市場均保持穩健的交投活躍度，近期平均實用呎價約為每平方呎$16,500至$19,000，平均實用呎租則介乎每平方呎$40至$47，租金回報率普遍維持在3.0%至3.3%水平。

由於屋苑單位涵蓋兩房至相連複式特大戶，不同戶型及景觀朝向的造價差異相當顯著：

戶型間隔	實用面積參考（平方呎）	二手售價/叫價參考	參考實用呎價	月租參考範圍	參考實用呎租	預估租金回報率
2房戶	約494 – 572呎	約$910萬 – $1,000萬	約$16,500 – $18,500	約$24,000 – $26,000	約$44 – $48	約3.2% – 3.3%
3房連套房（小3房）	約684 – 765呎	約$1,160萬 – $1,400萬	約$17,000 – $19,200	約$32,000 – $36,000	約$43 – $47	約3.0% – 3.2%
3房連套房及工人套房（大3房）	約888 – 1,012呎	約$1,550萬 – $1,850萬	約$17,200 – $19,000	約$38,000 – $43,000	約$41 – $45	約2.9% – 3.1%
4房雙套連工人房	約1,400 – 1,845呎	約$2,300萬 – $3,380萬	約$17,500 – $22,500	約$50,000 – $65,000	約$36 – $42	約2.6% – 2.8%
極高層特色戶（Palazzo Villa）	約1,419 – 3,062呎	約$3,600萬 – $8,000萬+	約$25,000 – $35,000+	視乎放盤個別議價	視乎放盤個別議價	約2.2% – 2.5%

資料截至本文發佈日；成交數據涵蓋2026年7月至8月；實際叫價及成交價視乎單位樓層、景觀、間隔、裝修及市況而定。

影響御龍山單位價格與租金的核心因素包括：

座向與景觀溢價：向東、東南及東北正望沙田馬場綠茵、彭福公園及城門河景觀的單位，呎價與呎租最高；而向西或西北望火炭工廠區及內園山景的單位，入場門檻則相對親民。
樓層與開揚度：中高層單位可跨越前方案內建築，視野直達吐露港遠景，採光充足且私隱度高，因而具備顯著的樓層溢價。
室內保養及裝修：屋苑自2008年底落成，原裝交樓廚廁設備若保養得宜或經業主重新翻新，在租售市場均能吸引溢價承接。

間隔與景觀：御龍山平面圖與戶型特色拆解

御龍山10座大廈呈波浪形一字弧形排開，設計旨在極大化採光與景觀視野，主力戶型以大單位為主，其中三房及四房單位佔全盤供應逾七成半。

1. 主流戶型開則特色

兩房單位（約494至572呎）：主要分佈於各座後排或特定翼位，客飯廳方正實用，房間開揚無玄關虛位，深受年輕中產及首置小家庭青睞。
三房連套房及大三房（約684至1,012呎）：為屋苑供應核心，普遍採日字廳或長形大廳設計，主人房空間寬敞，可容納特大雙人床及三邊落床衣櫃；大三房更配置儲物室及工人套房，完美滿足育兒家庭與家傭同住需求。
四房雙套大宅（約1,400呎以上）：主要設於前排大座數高層，享有雙套房設計與極度開揚的巨廳，空間感媲美傳統洋房豪宅。
特色戶 Palazzo Villa（約1,419至3,062呎）：位於極高層與頂層，提供相連戶及複式戶，頂層複式單位更首創室內客廳配置水深約1.4米的入戶私人泳池，尊貴感極高。

2. 景觀分野與居住環境

前排景觀（東南/東/東北向）：第1至5座高層向東南、第6至11座向東及東北單位，視野飽覽沙田馬場跑道、彭福公園綠意及城門河，部分超高層單位更可遠眺吐露港海景，景觀質素極為稀有。
後排景觀（西/西北/西南向）：主要望火炭工業區、火炭車站及針山翠綠山巒，視野相對開闊但帶有城市工業風貌。
環境與噪音注意事項：標準單位樓底高達10呎4吋至10呎11吋，戶戶設有環保露台，通風採光上佳；但鄰近鐵路軌道的低層後排單位在開窗時可能受列車進出站軌道聲響影響，而前排低層單位則需留意大埔公路方向的遠處車流聲。

社區配套：御龍山生活機能全解析

御龍山集鐵路交通樞紐、大型意式會所與名校網於一身，社區生活配套相當完善。

1. 交通網絡

屋苑基座設有專屬有蓋行人天橋及通道直達港鐵火炭站，住戶步程僅需約1至2分鐘，出行無懼風雨。

港鐵出行：受惠於東鐵綫過海段，由火炭站直達九龍塘站僅約12分鐘、紅磡站約18分鐘、金鐘站約25分鐘，往北前往羅湖口岸亦僅約26分鐘，跨區與跨境通勤極為高效。
路面公共交通：屋苑地下設有的士站，周邊亦有多條專線小巴及巴士路線往返沙田市中心、大埔、馬鞍山、荃灣及九龍各區。
自駕出行：經大埔公路可快速接駁獅子山隧道、大老山隧道或尖山隧道前往九龍西及港島。

2. 購物與飲食

屋苑基座：設有少量日常便民商店、快餐店及便利設施。
周邊商場：步行約3至5分鐘即可抵達鄰近的銀禧花園商場（銀禧薈）及駿景廣場，內設大型百佳超級市場、街市、各國食肆、診所及補習社，充分滿足日常民生採買需求。
大型商場購物：搭乘港鐵僅需1站（約3分鐘）即可直達沙田站新城市廣場及連城廣場，匯聚國際頂級品牌、電影院及多元化餐飲娛樂。

3. 住客會所「The Palazzo Derby」

屋苑會所耗資約10億港元興建，總面積近9萬平方呎，以意大利宮殿為設計主題：

休閒設施：包括羅馬室內恆溫泳池、戶外長型泳池、大型健身室、網球場、保齡球館、室內多用途運動場、迷你影院、宴會廳及獨立董事大屋等。
綠化空間：物業各座設有兩層空中花園及大型平台園林，為住戶提供充裕的散步與休憩空間。

4. 校網分析

小學校網（91校網）：御龍山屬於沙田區廣受家長追捧的91校網，網內頂尖名校包括浸信會呂明才小學、浸信會沙田圍呂明才小學、培基小學及保良局蕭漢森小學等，升中派位表現卓越。
中學校網（沙田區）：沙田區是全港英中學額最充裕的校區之一，涵蓋聖公會曾肇添中學、沙田崇真中學、浸信會呂明才中學及沙田官立中學等傳統名校。

學校名單、收生準則及校網安排或會更新，應以教育局及學校最新公布為準。

優點與缺點深度分析：御龍山好唔好住？

在睇樓與落實租買前，準買家與租客應全面衡量屋苑的各項優劣：

3大核心優點

極速鐵路接駁與核心樞紐：步程1至2分鐘直達火炭站，東鐵綫一綫直通金鐘港島政商中心與深圳口岸，通勤效率無可挑剔。
罕有沙田馬場及城門河景致：前排高層單位享有全港罕見的環迴馬場綠茵、彭福公園及城門河開揚景觀，視野開闊且保值能力高。
宮殿級頂級會所與91名校網：近9萬呎奢華會所康樂設施齊備，加上91校網與沙田區名牌英中群，為家庭住戶與子女成長提供優越環境。

3大潛在缺點

基座商舖選擇相對單一：屋苑自身商場以民生小店為主，採買大量新鮮食材或多元化餐飲需步行數分鐘至銀禧薈、駿景廣場或前往沙田新城市廣場。
住客車位比例偏緊：全盤1,375個單位僅設約230個住客車位，車位比例約1:6，私家車位不論租金或售價門檻均相對較高。
後排及低層單位景觀與聲音變數：後排單位主要面朝火炭工業區，低層單位開窗時可能受列車進出站軌道及樂景街車流聲音影響。

未來發展及升值潛力展望

火炭區近年正經歷顯著的社區面貌升級，昔日的傳統工業區逐步加快轉型為商住及新興創意生活圈。

周邊商住項目帶動生活機能：火炭站周邊已有全新大型住宅綜合體（如星凱·堤岸）及其基座商場與特色餐飲街區陸續營運，大幅提升了整個火炭站生活圈的日常消費及休閒選擇。
新界東創科走廊人才需求：火炭鄰近香港中文大學及白石角香港科學園，受惠於新界東創科產業帶的持續發展，高收入科研專家、大學教職員及中產管理層對御龍山高品質大單位的租買需求維持穩定。
景觀變數與施工影響提示：後排面向工業區方向的個別地盤未來若進一步推展重建計劃，施工期間可能帶來暫時性噪音與塵埃，部分中低層後排山景或會受新建建築物遮擋。

需要客觀提醒的是，物業價格升跌受整體宏觀經濟、按揭利率走勢、新盤供應及二手承接力等多重因素影響，準買家應以個人財務能力與實質居住需求為首要考慮，不可將升值預期作為單一入市依據。

同區屋苑比較：御龍山 vs 駿景園 vs 銀禧花園

火炭站周邊以御龍山、駿景園及銀禧花園三大屋苑最受關注，三者在定位、樓齡與客群上各有鮮明特點：

比較項目	御龍山（The Palazzo）	駿景園（Royal Ascot）	銀禧花園（Jubilee Garden）
落成年份	2008年（樓齡較新）	1995 – 1997年	1985 – 1986年
發展商	信和置業、港鐵公司	新鴻基地產、港鐵公司	長江實業、港鐵公司
步行至火炭站	約1 – 2分鐘（專屬天橋通道）	約8 – 10分鐘（經商場天橋）	約5 – 8分鐘
主力戶型	3房（佔逾75%）、2房、4房雙套	3房套、4房大戶（900呎以上為主）	2房戶為主（約498至510呎）
開則及用料特點	樓底高10呎4吋以上，戶戶設露台	實用率高達80%以上，客飯廳極寬大	傳統眼鏡房或日字廳，開則簡約
馬場景觀角度	弧形排列，眺望馬場、彭福公園及河景	前排大戶全無遮擋正對馬場跑道	部分座數高層側望馬場及城門河
會所設施	近9萬呎奢華意式宮殿會所	逾7萬呎大型綜合體育會所	基本泳池、網球場及兒童遊樂場
平均實用呎價	約$16,500 – $19,000	約$11,000 – $13,500	約$9,500 – $11,500
適合客群	追求品質的中產家庭、換樓客與專業人士	追求超大實用空間的多代家庭客	首置上車客、小家庭或收租投資者

置業與租務需知：買樓或租住御龍山前必睇

1. 準買家置業財務考量

置業前期預算：除了籌備樓價首期外，買家必須預留從價印花稅、律師費、地產代理佣金（通常為成交價1%）、差餉地租預繳以及裝修搬遷費用。
按揭審批與利率風險：承造物業按揭時，銀行會根據物業估價及申請人的供款佔入息比率（DSR）進行審批；由於大單位總價較高，買家需確保自身收入具備足夠的抗壓能力以應對按揭利率波動。
公契與管理費用：御龍山由港鐵物業管理部營運，公用空間及會所保養標準高，買家入市前應向管理處查詢最新的物業管理費水平及大廈維修基金儲備狀況。

2. 準租客租賃開支與合約責任

簽約前期資金：租客需預備「兩按一上」（即兩個月按金及一個月預付租金）以及半個月地產代理佣金。
雜費與維修劃分：簽訂住宅租約時，應清楚釐清管理費、差餉及地租由何方承擔（通常由業主負責），並明確列明冷氣機、嵌入式爐具及大型家電的定期保養與維修責任歸屬。

總結：御龍山適合哪類家庭、買家與租客？

綜合樓價、交通、景觀、校網及生活配套各項指標，御龍山的客群定位非常鮮明：

最適合換樓家庭：看中沙田91校網優勢，需要3房至4房寬敞空間，並重視大型豪宅會所康體設施的育兒家庭。
最適合鐵路通勤族與跨境專業人士：依賴東鐵綫快速往返金鐘、中環商業核心區或經常往來內地的中產專業人士。
可能需考慮其他屋苑的人士：預算相對緊迫的首次置業上車客（可轉向考慮銀禧花園或沙田第一城）；或極度依賴樓下大型綜合商場與大量私家車位配置的買家。

住屋開支與家庭財務保障：Bowtie 20年定期人壽

無論買樓定租樓，住屋開支往往都是家庭一項長期財務承擔。

對於承造25年至30年大額按揭的準業主而言，家庭經濟支柱若遭遇突發事故，未償還按揭將對留下的家人形成沉重的供樓壓力。配置合適保額的20年定期人壽保險，能在不幸身故時提供一筆過現金賠償，讓家人得以全數清還按揭貸款，守護安樂窩免受迫遷或斷供風險。

而對於每月承擔數萬元租金的租客家庭，即使沒有按揭負擔，定期人壽的賠償金亦可轉化為長期的租金與子女教育生活費，確保家庭生活水平在逆境中不受衝擊。

無論買樓定租樓，住屋開支往往都是家庭一項長期財務承擔。準業主承造按揭後，可按未償還按揭、家庭生活費及供養責任，評估是否需要20年定期人壽；租客如果需要長期負擔租金或支撐家庭收入，同樣可以按個人情況考慮合適保障。及早規劃，有助家人在突發情況下繼續應付住屋及日常開支。

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常見問題

御龍山與同區的駿景園、銀禧花園相比，有甚麼優勢和不足？

御龍山優勢在於樓齡較新（2008年落成）、最貼近火炭站（步程1至2分鐘）且會所極其豪華，前排享有沙田馬場及城門河景；不足之處在於入場呎價及租金全區最高。駿景園主打900呎以上大單位且實用率高，但距車站較遠；銀禧花園入場門檻最親民，但樓齡已逾40年且設施簡約。

御龍山適合哪些家庭、準買家或租客？

御龍山最適合追求高品質居住環境、需要3房或4房空間的中產家庭、鎖定沙田91校網優質小學的家長客，以及需要沿東鐵綫往返金鐘、中環港島核心區或深圳口岸的高薪專業人士與跨境家庭。

御龍山的樓價、租金及租務需求如何？

截至2026年8月，御龍山二手平均實用呎價約$16,500至$19,000，兩房入場叫價約$910萬起，三房成交價介乎$1,160萬至$1,800萬以上；實用呎租約$40至$47，租金回報率約3.0%至3.3%。受鐵路交通及名校網帶動，屋苑租務需求常年維持高企。

購買或租住御龍山前，有哪些常見「中伏位」或注意事項？

首先，屋苑基座商舖較少，日常採買大量食材需依賴鄰近銀禧花園或駿景廣場；其次，住客車位比例約1:6較為緊張；另外，後排及低層單位景觀主要為工業區，開窗時或受列車進出站軌道聲浪影響，睇樓時宜特別留意隔音及座向。

御龍山前往港鐵站及主要商業區方便嗎？

非常方便。屋苑設有專屬行人天橋及通道直達港鐵火炭站，步程僅約1至2分鐘。經東鐵綫直達九龍塘約12分鐘、紅磡約18分鐘、金鐘約25分鐘，前往羅湖口岸約26分鐘，跨區與跨境出行極具效率。

御龍山的樓齡、維修或管理有甚麼要留意？

御龍山於2008年底落成（樓齡約18年），由港鐵物業管理部負責管理，公用設施及會所保養良好。買家或租客驗樓時，主要應留意單位鋁窗防水膠邊密封性、露台去水順暢度及冷氣喉管保養狀況。

承造按揭後，是否值得考慮20年定期人壽？

值得考慮。準業主承造大額按揭後，若家庭經濟支柱不幸發生變故，20年定期人壽的一筆過身故賠償金可用於全數清還未償還按揭貸款，避免家人因失去收入無力供樓而被迫賣樓或面臨斷供風險。

租客沒有按揭，是否仍要考慮定期人壽？

租客同樣需要承擔長期的剛性住屋開支（如御龍山月租達$2.4萬至$4.3萬以上）。若家庭支柱突發身故，定期人壽賠償可作為長期租金生活保障與子女教育基金，確保家人居住安定不受突發經濟衝擊。

資訊來源

作者

Marco Lau

Marco 曾是保泰人壽（Bowtie）及理財平台 MoneyHero 內容策略團隊的核心成員，亦曾擔任《香港經濟日報》及《經濟通》的財經記者，擁有豐富的保險和財金知識。近年，Marco 自立門戶，為超過100間企業提供內容營銷和搜尋引擎最佳化（SEO）策略服務。 LinkedIn: https://hk.linkedin.com/in/marco-lau-bigjumpseo