租樓置業

【昇悅居租買攻略】樓價租金、平面圖、交通校網及優缺點全面睇

作者 Marco Lau

更新 2026-08-24

昇悅居（Liberté）坐落於九龍荔枝角道833號，是西九龍極具代表性的私人大型屋苑之一，與鄰近的泓景臺、宇晴軒及碧海藍天並稱為「西九四小龍」。屋苑憑藉基座商場直駁港鐵荔枝角站的全天候有蓋通道、實用率高達近八成的方正開則，以及新鴻基地產與信德集團的品牌效應，長年深受市區中產上班族、新婚上車客與換樓家庭歡迎。

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引言：昇悅居好唔好住？西九四小龍指標屋苑定位與吸引力

對於考慮「值得買嗎」的準買家而言，昇悅居兼備成熟鐵路網絡與九龍小學40校網，二手交投量常年維持在四小龍前列，保值與流通能力理想；而對考慮「適合租住嗎」的租客來說，屋苑基座自設昇悅商場，並以室內行人通道貫通周邊四大商場群，加上佔地達17萬平方呎的星級住客會所，生活起居極為高效便利。以下將從核心資料、樓價租金數據、平面圖間隔、社區配套到優缺點為你全面剖析。

Quick Facts：昇悅居核心資料速覽

昇悅居於2003年落成入伙，由7座樓高37至46層的住宅大樓組成（第1至8座，不設第4座），合共提供2,434個住宅單位。屋苑核心規格及規劃資料整理如下：

項目	昇悅居（Liberté）詳情
中文 / 英文名稱	昇悅居 / Liberté
物業地址	九龍荔枝角道833號
所屬分區	深水埗區（長沙灣／荔枝角）
發展商	新鴻基地產、信德集團
物業管理公司	信德物業管理有限公司
入伙日期	2003年8月至10月
物業座數	7座（第1、2、3、5、6、7、8座，不設第4座）
物業層數	第1至6座：46層；第7座：38層；第8座：37層
單位總數	2,434伙
單位實用面積	約 378 至 1,166 平方呎
常見戶型間隔	1房、2房、3房、3房（連套房）及頂層相連特色戶
住客車位數量	487個
小學校網	九龍小學40校網
中學校網	深水埗區中學校網
鄰近港鐵站	港鐵荔枝角站（基座商場直駁D3及D4出口）
同區主要比較屋苑	泓景臺、宇晴軒、碧海藍天

以上資料截至本文發佈日，實際資料或會更新，詳情以發展商、屋苑管理處及相關機構最新公布為準。

數據透視：昇悅居最新樓價、實用呎價與租金行情

昇悅居近期二手市場交投穩健，二手買賣實用呎價普遍介乎約 $14,800 至 $18,000/呎，整體平均成交實用呎價約為 $16,300/呎；租務市場方面，平均實用呎租約在 $44 至 $48/呎水平，按單位類型計算之平均租金回報率約為 3.2% 至 3.4%。

昇悅居各類戶型買賣與租賃行情參考

戶型間隔	實用面積參考	售價參考範圍（港幣）	月租參考範圍（港幣）	實用呎租參考
1房戶	約 378 – 379 呎	約 $550萬 – $650萬	約 $18,000 起	約 $47 – $50/呎
2房戶（主力戶型）	約 459 – 524 呎	約 $790萬 – $890萬	約 $20,000 – $24,000	約 $44 – $48/呎
3房 / 3房套	約 513 – 714 呎	約 $1,100萬 – $1,380萬	約 $26,000 – $30,000	約 $43 – $47/呎
相連特色戶	逾 1,000 呎	視個別單位放盤而定	視個別單位放盤而定	視個別單位放盤而定

資料截至本文發佈日；成交數據涵蓋2026年7月至8月。實際叫價及成交價視乎單位樓層、景觀、間隔、裝修及市況而定。

影響昇悅居單位價格與租金的關鍵因素

樓層與開揚度：高層單位採光充足、遠離街道雜音，中高層與低層單位在同呎數下的買賣成交差價可達數十萬至逾百萬元。
座向與景觀視野：第1至3座向南高層單位可享遠海景，景觀質素最佳；第6至8座向北高層則可遠眺獅子山翠綠山景；面向內園泳池景之戶型環境相對清幽，而面向荔枝角道之外圍低層單位叫價及呎價則會相對折讓。
室內裝修及水電保養：由於屋苑落成超過20年，已完成全屋水電更換及具備現代化高質裝修的單位，在買賣及放租市場均能享有明顯溢價。
戶型佈局差異：兩房單位中，面積逾500呎之「大兩房」開則因廳大房大、無走廊浪費空間，承接力往往優於面積較細的長走廊兩房戶。

間隔與景觀：昇悅居平面圖及熱門戶型開則全拆解

昇悅居標準單位實用面積由378至714平方呎不等，整體開則以方正實用著稱，標準樓層樓底高度普遍約2.975米（約9.8至9.9呎），部分頂層單位更可達3.275至3.375米，空間感相當充裕。

1. 兩房戶型（屋苑主力供應，佔比近80%）

開則特點：實用面積主要介乎459至524平方呎，普遍採用「日字廳」或長形客飯廳設計，客廳與飯廳分界清晰，家具擺位工整。
空間實用度：主力大兩房（實用約517至524呎）睡房空間充裕，主人房放置雙人床及大衣櫃後仍有闊落走動空間；部分單位設有對流窗，採光與通風俱佳。
注意事項：部分兩房戶型設有較長玄關或走廊，且部分單位的洗手間屬於無窗「黑廁」，睇樓時需留意抽氣系統運作。

2. 一房戶型（四小龍中極罕有供應）

分佈與面積：僅設於第5座A室及D室，實用面積約378至379平方呎。
特色與優勢：在西九四小龍中，昇悅居是唯一提供獨立一房單位的屋苑，入場門檻最低，深受單身上班族及初次置業者青睞。

3. 三房及三房套房戶型

開則特點：細三房實用面積約513至609平方呎，標準三房連套房則約670至714平方呎。
家庭客適用：三房間隔方正，主人套房設有獨立衛浴設備，能充分滿足換樓家庭與育兒家庭的多人居住需要。

景觀朝向分佈一覽

向南高層（第1至3座）：可遠眺昂船洲海景，視野遼闊。
向北高層（第6至8座）：視野開揚，可遠眺筆架山及獅子山山景。
內園景致（各座中低層）：主要俯瞰屋苑17萬呎園林會所及泳池景，環境較為清幽。
外圍市景：面向荔枝角道及西九龍走廊方向，雖視野無阻擋，但行車聲浪相對顯著。

備註：以上平面圖與間隔分析僅供參考，各座個別單位之實質尺寸、結構牆分佈及窗台設計或有微調，應以核准圖則及現場視察為準。

社區配套：生活機能一覽

昇悅居與相鄰的泓景臺、宇晴軒及碧海藍天形成了一個自足型大型中產生活圈，無論在鐵路接駁、日常商場購物、住客會所康樂以至子女就學方面，配套設施均已高度成熟。

交通網絡：直駁荔枝角站與成熟巴士小巴線

港鐵直達：昇悅居基座設有全天候地下行人通道，直駁港鐵荔枝角站（D3及D4出口），居民出入乘搭港鐵全程免受日曬雨淋。
鐵路車程：乘搭荃灣綫前往旺角站約需10分鐘，前往金鐘及中環等港島核心商業區約需20分鐘；亦可於美孚站轉乘屯馬綫，或於南昌站轉乘東涌綫直達機場及香港站。
路面公共交通：荔枝角道及長沙灣道沿線設有數十條專利巴士及綠色專線小巴路線，直達尖沙咀、中環、沙田、荃灣及將軍澳等全港各區。
自駕出行：屋苑外接西九龍走廊、青沙公路及西九龍公路，惟上下班繁忙時間長沙灣道與西九龍走廊一帶車流較繁忙，自駕人士需預留額外出車時間。

購物與飲食：四小龍互通商場群與D2 Place生活圈

昇悅商場（Liberte Place）：基座設有2層商場，出租面積約42,000平方呎，進駐了惠康超級市場、萬寧、連鎖麵包店、星巴克、華御結、西醫診所及各類民生食肆。
室內貫通商場群：商場與鄰近宇晴軒之「宇晴匯」及泓景臺之「泓景匯」經由室內冷氣行人天橋與通道無縫連接，步行數分鐘更可達碧海藍天基座之AEON大型日式綜合百貨，滿足一站式買餸及家庭購物需求。
鄰近文創與潮流地標：橫過長荔街即可抵達文創商場 D2 Place 一期及二期，匯聚各國特色餐廳、文創市集、室內攀石場及戲院，假日休閒選擇豐富。

康樂與醫療：17萬呎大型星級會所及鄰近文娛配套

星級住客會所「昇悅會」：會所佔地廣達17萬平方呎，樓高3層，設施逾50項，包括25米天幕星空室內恆溫泳池、度假式戶外園林泳池、水療村「悅心泉」、3軌螢光保齡球場、室內體育館、英式桌球室、真草高爾夫球果嶺、健身室及燒烤農莊等。
公眾運動設施：周邊鄰近長沙灣體育館、深水埗運動場、長沙灣遊樂場及興華街西遊樂場等康文署轄下公眾設施，運動空間充足。
醫療資源網絡：昇悅商場內設有多間私家西醫診所、牙醫及醫療保健中心；區內同時鄰近公立明愛醫院及瑪嘉烈醫院，提供完善的急症與專科醫療保障。

校網分析：九龍小學40校網及深水埗中學校網優勢

小學校網（40校網）：屬於九龍區涵蓋範圍廣泛的40校網，網內涵蓋20多所官立與資助小學，熱門學校包括聖公會聖紀文小學、長沙灣天主教小學、聖方濟愛德小學、中華基督教會協和小學（長沙灣）及荔枝角天主教小學等。
中學校網（深水埗區）：區內擁有多所歷史悠久的英中及 Band 1 名校，例如寶血會上智英文書院、長沙灣天主教英文中學、中華基督教會銘賢書院及瑪利諾神父教會學校等。

學校名單、收生準則及校網安排或會更新，應以教育局及學校最新公布為準。

優點與缺點：昇悅居好唔好住？

綜合住戶實際居住體驗、屋苑規劃與市場成交反饋，昇悅居的各項核心優缺點如下：

昇悅居三大主要優點

鐵路直駁免受雨淋：基座商場直接連通港鐵荔枝角站地下通道，在炎夏雨季出入極為舒適，交通便利度在同區屋苑中名列前茅。
大品牌開則實用率高：由新鴻基及信德聯手打造，室內柱位少、日字廳佈局方正，標準層樓底高達9.9呎，家具擺位靈活無壓迫感。
自給自足生活配套圈：四小龍商場互通形成龐大商業網絡，加上屋苑自設17萬呎大型星級會所，民生、飲食與休閒運動足不出戶即可解決。

昇悅居三大主要缺點

外圍幹道噪音粉塵：面向荔枝角道及西九龍走廊之外圍單位，受日間車輛行駛聲音及粉塵影響較明顯，建議睇樓時留意氣密窗隔音效果。
高密度樓宇對望問題：屋苑樓宇密度較高，部分向內園之中低層單位採光略受對面樓宇阻擋，住戶間亦存在一定程度的對望情況。
樓齡超逾20年需維修預算：屋苑於2003年入伙，雖然公眾設施維護理想，但部分原裝單位的水電喉管、窗框及防水層可能已出現老化，買家需預備一筆裝修翻新開支。

未來發展及升值潛力：西九龍商業圈與社區轉型

長沙灣及荔枝角一帶近年正由傳統工貿區加速轉型為新興甲級商貿核心區，多幢新式甲級寫字樓相繼落成啟用，吸引大型跨國企業、金融機構及資訊科技公司進駐。高薪專業人才的湧入，為區內優質私人住宅的買賣與租賃市場注入了穩定的實質需求。

此外，西九龍高鐵香港西九龍站的連通優勢，加上西九文化區（涵蓋 M+ 視覺文化博物館及香港故宮文化博物館）的成熟發展，進一步提升了整個九龍西地段的居住價值與文化氛圍。

需特別留意：物業資產價值受宏觀經濟環境、息口走勢、政府房屋政策及市場整體住宅供求關係等多重因素影響，上述區域發展不構成必然升值保證，買家入市前應做好個人財務承受能力評估。

買樓或租樓前要留意甚麼？開支預算與簽約審查

置業置安居或租住物業均屬於長期的重大財務承諾，無論是準業主還是租客，在簽署具法律效力的合約前，均需仔細盤點各項初期支出與長期風險。

準業主置業注意事項：按揭、稅項與長期供款負擔

前期與交易資金準備：除了首期資金外，買家需預留從價印花稅、律師費、地產代理佣金（通常為樓價1%）以及新居裝修與傢俬電器預算。
按揭年期與審批考量：昇悅居樓齡約23年，現時全港主流銀行普遍仍可批出長達30年的按揭還款期，惟買家需留意個人入息證明、供款與入息比率限制及銀行加息後的供款壓力。
物業持續持有開支：買入後每月須按時繳交物業管理費、差餉及地租，並須預留一筆物業儲備基金以應對日後屋苑維修之集資需要。
長期供款風險防範：按揭貸款期往往長達20至30年，家庭經濟支柱若面臨突發傷病、重疾或收入中斷，龐大的房屋貸款將對家庭構成直接的財務危機。

準租客租屋注意事項：起租開支、租約條款與家庭收入風險

初期起租資金儲備：租客需備妥「兩按一上」（即兩個月租金按金加首月租金）、半個月地產代理佣金、水電煤及寬頻網絡開戶按金，以及搬遷與添置生活用品的費用。
租約條款與業權核實：簽約前必須查閱土地註冊處查冊紀錄（土地查冊），確認出租人為合法業主；在租約（特別是生約與死約條款）中，應清楚列明冷氣機、熱水爐等大型家電的維修保養權責分工與退租通知期。
剛性租金支出保障：每月租金屬於不可延後繳納的固定剛性開支，若家庭主要收入支柱遭遇突發意外，可能導致家人即時失去居住場所，租客家庭同樣需要具備穩健的風險應對方案。

總結：昇悅居適合哪類人？上車客、換樓家庭與租客分析

昇悅居作為西九四小龍的核心代表，憑藉其無可替代的鐵路直駁網絡、極具彈性的戶型開則（由一房至相連大戶）及高度成熟的自給自足生活圈，在市區二手物業市場中具備極強的實用自住價值。

最適合之準業主群體：在中環、金鐘、旺角或九龍東等核心商業區上班的專業白領；重視市區港鐵全天候直駁與40校網升學優勢的新婚上車客與中產小家庭。
最適合之租客群體：追求高效便捷生活節奏、渴望享用17萬呎豐富星級會所設施，並重視一站式商場購物體驗的租賃家庭及單身中產人士。
需考慮其他選擇的人士：若追求極低居住密度、極致寧靜山海清幽環境，或是偏好全新樓齡附帶奢華原裝交樓標準的買家，則可考慮市區全新單幢物業或非市區低密度屋苑。

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常見問題

昇悅居與同區的泓景臺、宇晴軒及碧海藍天相比，有甚麼優勢和不足？

昇悅居最大優勢在於基座商場設地下有蓋通道直達港鐵荔枝角站D3及D4出口，出入全天候免受雨淋，且開則方正實用、標準層樓底高達9.9呎，更是四小龍中唯一提供1房細單位的屋苑；不足之處在於樓齡相對宇晴軒稍早，部分向荔枝角道之外圍單位行車噪音較明顯。

昇悅居適合哪些家庭、準買家或租客？

屋苑主要適合在荃灣綫或港島綫核心商業區上班的專業人士、重視40校網升學優勢的新婚及育兒家庭，以及追求自成一國成熟商場配套與17萬呎多元化星級會所設施的上車客、換樓客及中產租客。

昇悅居的樓價、租金及租務需求如何？

昇悅居兩房成交價主流介乎約 $790萬至 $890萬，實用呎價普遍約 $14,800至 $18,000；租金方面，兩房月租約 $20,000至 $24,000，平均呎租約 $44至 $48，租金回報率約 3.2%至 3.4%，受惠於鐵路便利與商貿區發展，租務交投常年活躍。（數據截至本文發佈日；涵蓋2026年7月至8月）

購買或租住昇悅居前，有哪些常見「中伏位」？

睇樓時需特別留意：1. 外圍面向荔枝角道及西九龍走廊單位之車聲與粉塵；2. 內園中低層單位樓望樓密度較高，採光及私隱度受影響；3. 部分兩房戶型設有較長走廊或黑廁；4. 屋苑落成已逾20年，需留意室內喉管及設備折舊情況。

昇悅居前往港鐵站及主要商業區方便嗎？

交通非常便利。住戶可經基座昇悅商場之地下全天候有蓋通道直達港鐵荔枝角站D3/D4出口，乘搭荃灣綫前往旺角約10分鐘、前往中環及金鐘約20分鐘，荔枝角道沿線亦有多條巴士線貫通港九新界。

昇悅居的樓齡、維修或管理有甚麼要留意？

昇悅居於2003年入伙，樓齡約23年，由信德物業管理，公眾設施及會所維護質素良好。買家在入市前應實地視察單位內部水電管道保養，並可向法團或管理處了解是否有即將進行的屋苑大型翻新工程或維修基金儲備。

承造按揭後，是否值得考慮20年定期人壽？

承造按揭意味家庭背負長達20至30年的大額債務承擔。20年定期人壽可以相宜保費提供高額純人壽保障，一旦家庭經濟支柱不幸離世，保險賠償可用作全數或部分清還未償還按揭，確保家人不會因無力供樓而被迫失去住所。

租客沒有按揭，是否仍要考慮定期人壽？

租客雖然無需背負按揭債務，但每月租金及生活費依然是家庭長期的剛性開支。若主要收入支柱身故，定期人壽能即時為家屬提供應急生活金與租金支援，避免家人因突發收入中斷而被迫即時搬遷或打亂生活。

資訊來源

作者

Marco Lau

Marco 曾是保泰人壽（Bowtie）及理財平台 MoneyHero 內容策略團隊的核心成員，亦曾擔任《香港經濟日報》及《經濟通》的財經記者，擁有豐富的保險和財金知識。近年，Marco 自立門戶，為超過100間企業提供內容營銷和搜尋引擎最佳化（SEO）策略服務。 LinkedIn: https://hk.linkedin.com/in/marco-lau-bigjumpseo

【昇悅居租買攻略】樓價租金、平面圖、交通校網及優缺點全面睇

引言：昇悅居好唔好住？西九四小龍指標屋苑定位與吸引力

Quick Facts：昇悅居核心資料速覽