作者
Marco Lau
更新
2026-08-25
坐落於沙田石門安景街城門河畔的碧濤花園（Pictorial Garden），一向以清幽環境與實用大空間著稱，是沙田區內極具代表性的中密度家庭換樓屋苑。屋苑各座一字排開臨河而建，不少單位享有城門河與沙田馬場的無遮擋開揚景致，平均成交實用呎價長期維持在約每平方呎 HK$9,800 至 HK$11,800 的親民水平，相比同區鐵路上蓋或大型指標屋苑更具性價比。對於重視居住空間、追求生活質素及鎖定新界名牌 91 校網的家庭買家與租客而言，碧濤花園絕對是性價比極高的熱門選擇；但若日常生活高度依賴「零分鐘直達鐵路」或極偏好全新豪華會所，則需仔細衡量屋苑的接駁步程與逾 30 年的樓齡考量。
引言：碧濤花園好唔好住？沙田河畔中密度家庭換樓盤定位
碧濤花園屬於沙田石門典型的中密度成熟純住宅項目，主打實用面積 640 餘至 1,100 餘平方呎的中大型兩房及三房連套房單位，客群以換樓家庭、區內醫護人員及追求清幽環境的租客為主。屋苑最大賣點在於「開揚景觀」與「高實用空間」的平衡，讓住戶在有限預算內享有充裕的家庭生活空間。
如果你的置業或租屋目標是為家人尋求寬敞的客飯廳、獨立廚房、大房間以及沙田區傳統名校網的升學優勢，碧濤花園在同區同價位中無疑極具競爭力。相反，若家庭成員極度依賴全天候有蓋通道接駁港鐵站，或偏好極具現代感的玻璃幕牆新樓，碧濤花園由安景街步行約 8 至 12 分鐘至港鐵石門站的路程，以及傳統的建築設計，便需要納入衡工量值的考慮範圍。
Quick Facts：碧濤花園核心資料速覽
碧濤花園由華懋集團發展，全盤分 3 期依安景街興建，共設 10 座住宅大廈，提供 1,734 個住宅單位。以下整理屋苑各項核心公開資料：
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項目 |
碧濤花園（Pictorial Garden）詳情 |
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物業地址 |
新界沙田石門安景街 19-21 號（及 23 號） |
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所屬分區 / 片區 |
沙田區 / 石門 |
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發展商 |
華懋集團（Chinachem Group） |
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落成及入伙年份 |
1991 年 4 月至 1993 年 3 月（分 3 期落成入伙） |
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座數及單位總數 |
共 3 期、10 座住宅大樓，合共 1,734 個單位 |
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大廈層數 |
23 至 29 層 |
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常見戶型 |
2 房至 3 房（連套房及儲物房／工人房） |
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實用面積範圍 |
約 646 平方呎至 1,119 平方呎（部分特色戶除外） |
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小學校網 |
91 校網 |
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中學校網 |
沙田區（NT7） |
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鄰近港鐵站 |
港鐵屯馬綫石門站（步行約 8 至 12 分鐘） |
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物業管理公司 |
合安管理有限公司（華懋旗下直屬物業管理） |
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同區主要比較屋苑 |
濱景花園、翠湖花園、沙田第一城、帝堡城、欣廷軒 |
以上資料截至本文發佈日，實際資料或會更新，詳情以發展商、屋苑管理處及相關機構最新公布為準。
數據透視：碧濤花園最新樓價、實用呎價及租金行情
碧濤花園近期二手買賣成交實用呎價主要維持在約 HK$9,800 至 HK$11,800 區間，整體平均實用呎價約為每平方呎 HK$10,200 至 HK$10,800 左右。得益於大單位開則及相對低水的呎價，屋苑入場門檻在沙田區大型私樓中維持極高吸引力。
碧濤花園買賣及租賃參考行情
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戶型間隔 |
實用面積參考 |
二手成交總價範圍 |
每月租金參考 |
實用呎租參考 |
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大 2 房 / 細 3 房 |
約 646 – 662 平方呎 |
HK$630 萬 – HK$720 萬 |
HK$20,000 – HK$23,500 |
約 HK$31 – HK$36 / 呎 |
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標準 3 房連套房 |
約 730 – 850 平方呎 |
HK$760 萬 – HK$900 萬 |
HK$24,000 – HK$28,000 |
約 HK$32 – HK$37 / 呎 |
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大 3 房連套房及工人房 |
約 1,000 – 1,119 平方呎 |
HK$980 萬 – HK$1,250 萬+ |
HK$28,000 – HK$35,000 |
約 HK$30 – HK$35 / 呎 |
資料截至本文發佈日；成交數據涵蓋近期市場註冊紀錄；實際叫價及成交價視乎單位樓層、景觀、間隔、裝修及市況而定。
影響物業價格與租金表現之關鍵因素
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景觀座向差異：向西北面直望城門河道、彭福公園及沙田馬場全景之高層戶，視野極度開揚，市場承接力最強，呎價普遍高出 5% 至 10%；而向東南面則主要望安景街公園綠化及小瀝源山景，環境清幽寧靜。
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期數與內部裝修：碧濤花園不同座別之落成年份稍有差別，第 2 期與第 3 期曾先後進行公用部分翻新；此外，買家若購入全屋已翻新水電喉管及現代化廚廁的單位，成交價亦能反映裝修溢價。
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租賃需求與回報率：屋苑平均租金回報率約為 3.8% 至 4.3% 水平，租客來源相當廣泛，包括鄰近威爾斯親王醫院的醫護人員、香港中文大學與香港浸會大學國際學院教職員，以及石門商貿區上班的高薪白領家庭。
間隔與景觀：碧濤花園1至3期平面圖及開則全面睇
碧濤花園共由 10 座物業組成，各期數均沿安景街自西南向東北一字排開，各期座別分佈如下：
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第 1 期（1991年入伙）：第 1 座雅碧閣（Abbey Court）、第 2 座百利閣（Belleve Court）、第 3 座金蘭閣（Capilano Court），每座樓高 29 層，每層 8 伙。
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第 2 期（1993年入伙）：嘉麗閣（Galaxy Court / A座）、富臨閣（Forum Court / B座）、怡景閣（Elegant Court / C座）、都美閣（Delite Court / D座），每座樓高 26 層，每層 4 至 8 伙。
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第 3 期（1993年入伙）：第 1 座峰景閣（Hillview Court）、第 2 座雅芝閣（Iris Court）、第 3 座翠柏閣（Juniper Court），每座樓高 23 層，每層 6 伙。
戶型開則與空間實用度
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廳型特色：碧濤花園單位主要採用日字廳、曲尺廳及鑽石廳開則。客飯廳空間普遍寬闊，大部分戶型客廳均附設落地玻璃連觀景露台，採光度充足。部分鑽石廳戶型在擺放大型沙發與電視組合櫃時，建議配合特製傢俬善用斜角位。
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睡房與廚廁佈局：單位間隔為「廳大房大」，主人房可輕鬆放置雙人床及三邊落床衣櫃；全數單位均採用獨立式廚房設計，明火煮食空間寬裕，且各座洗手間普遍設有對外窗戶，免除「黑廁」通風顧慮。
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窗台空間運用：屋苑房間設有較深窗台，現代裝修通常會將窗台改裝為書枱、梳化床或延伸儲物地台，以最大化室內可用空間。
視野景觀與環境注意事項
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西北向河景與馬場全景：前排臨河高層視野開揚壯闊，每逢沙田賽馬日或城門河龍舟競渡均能盡收眼底；需留意低層臨近大涌橋路方向，在交通繁忙時段或有車輛流動聲浪。
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東南向內園山景：面向安景街公園及小瀝源山脈，視野綠意盎然，空氣清新，相對西北向單位更為安靜怡人。
社區配套：生活機能、交通網絡與91校網實測
碧濤花園身處沙田石門生活圈，結合了河畔純住宅的靜謐與石門新興商貿區的完善生活機能。
1. 交通網絡
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鐵路接駁：住戶由屋苑沿安景街步行前往港鐵屯馬綫石門站，步程約需 8 至 12 分鐘，經屯馬綫可直達大圍、鑽石山、啟德、紅磡以至尖東站，接駁東鐵綫前往港島或新界北亦相當便捷。
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屋苑穿梭巴士：碧濤花園設有住客穿梭巴士（居民巴士）路線，接駁港鐵九龍塘站及沙田市中心，方便日常通勤及外出購物。
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專線小巴與巴士：屋苑對出設有專線小巴 811A 總站，途經港鐵石門站、第一城站、威爾斯親王醫院、置富第一城、港鐵火炭站至穗禾苑；大涌橋路及石門周邊亦設有多條九巴及過海隧巴路線直達中環、金鐘、旺角及觀塘等主要商貿區。
2. 購物與飲食
步行數分鐘跨過安心街即可抵達石門核心商業地標「京瑞廣場一期及二期」。商場內部匯聚數十間特色食肆、連鎖快餐、咖啡店、超級市場、生活雜貨店及醫療診所，是沙田區內著名的民生餐飲熱點。此外，住戶亦可步行至鄰近的濱景花園商場或置富第一城商場購買日常生活用品。
3. 康樂設施與醫療資源
屋苑各期設有獨立住客會所，設施涵蓋室外游泳池、兒童嬉水池、健身室、桑拿浴室、網球場、壁球場、桌球室、乒乓球室及平台花園等。走出屋苑即為安景街公園及城門河海濱單車徑與緩跑徑，運動休閒空間極為充足。醫療方面，車程約 5 分鐘即達公立大型急症醫院威爾斯親王醫院及圓洲角普通科門診。
4. 91 小學校網與沙田區中學優勢
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小學校網（91 校網）：屬於新界區備受追捧的名校網之一，網內著名學校包括浸信會呂明才小學、浸信會沙田圍呂明才小學、培基小學、沙田崇真學校、聖公會主風小學及沙田圍胡素貞博士紀念學校等。
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中學校網（沙田區）：沙田區歷年匯聚多所傳統 Band 1 英文中學，包括浸信會呂明才中學、沙田培英中學、沙田崇真中學、沙田官立中學及聖公會曾肇添中學等，升學階梯完整。
學校名單、收生準則及校網安排或會更新，應以教育局及學校最新公布為準。
優點與缺點：碧濤花園好唔好住？客觀買租衡工量值
評估碧濤花園是否合適，可從以下三大優點與三大缺點作全面平衡衡量：
三大主要優點
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壯麗開揚的河景與馬場視野：屋苑沿城門河一字排列，高層向西北單位享有永久無遮擋的城門河景與沙田馬場綠茵視野，居住密度適中，視野開闊度遠勝密集市區屋苑。
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實用呎價親民、空間性價比高：實用面積普遍由 640 餘呎起跳至千餘呎，平均呎價僅約 1 萬元水平，以同等總價在同區鐵路上蓋屋苑往往只能購入較細的兩房單位，換樓空間優勢顯著。
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名牌 91 校網升學優勢：座落於沙田 91 校網，兼具沙田區優質中學校網資源，為育有適齡學童的家庭提供穩定且長遠的升學後盾。
三大主要缺點
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非鐵路零距離且欠全天候上蓋：前往港鐵石門站需步行約 8 至 12 分鐘露天路段，遇上炎熱烈日或颱風暴雨天氣較為不便，日常多需配合穿梭巴士或專線小巴接駁。
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樓齡逾 30 年與保養儲備：物業於 1991 至 1993 年間入伙，樓齡已逾 30 年，買家置業前須審慎查閱大廈外牆、公用設施及供水排污喉管的保養狀況，並留意業主立案法團的長遠維修儲備基金。
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部分鑽石廳開則考驗室內設計：部分座向單位設有鑽石形客廳或長走廊，加上房間窗台較深，在傢俬佈局及空間規劃上需額外花費心思訂造傢俬。
未來發展及升值潛力：石門商貿轉型與沙田周邊規劃
石門區近年已由傳統的工業區成功升級轉型為沙田新興的現代化商貿中心。多幢甲級商業大廈、國際級酒店、私立國際學校及醫療機構相繼進駐，帶動大量專業人士與白領階層在石門流動，為碧濤花園的二手租賃市場提供了強勁的承接力。
此外，政府近年持續改善沙田城門河兩岸的海濱休閒設施與綠化長廊，提升沿河居住小區的整體生活質感。然而，買家亦需留意，商貿區成熟帶來的生活便利，同時會令石門主要道路在繁忙時間車流增加；物業長遠價格走勢仍取決於全港息口環境、一手新盤供應、按揭政策及整體經濟氣氛，不應將升值視為必然保證。
買樓及租樓前注意事項：置業按揭開支、大維修與租務風險
置業或租賃大單位屬於長期家庭財務決策，簽約前務必評估各項法定開支與合約責任：
準業主置業及按揭注意事項
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首期與按揭年期審批：買家除需備妥首期、從價印花稅、律師費及代理佣金外，由於碧濤花園樓齡已達 30 年以上，銀行審批按揭年期時一般仍可透過「75 減樓齡」計算批出最長 30 年按揭，但最終條款仍視乎申請人之年齡及信貸紀錄而定。
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每月固定供款與持有成本：除按揭本息供款外，業主每月須支付物業管理費，每季須繳交差餉及地租；同時建議預留一筆資金作為老舊單位水電線路與室內翻新的儲備。
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法團財務與大維修紀錄：簽署正式買賣合約前，應委託律師查閱屋苑業主立案法團過往會議紀錄，了解屋苑是否即將推展公用外牆、消防或電梯大維修工程及預計攤分費用。
準租客簽約注意事項
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租賃初期資金準備：租客簽約時普遍需繳付「兩按一上」（兩個月按金及一個月預付租金）以及半個月代理佣金。
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租約條款與雜費釐清：確認租金是否已包含管理費、差餉及地租；於睇樓時仔細檢查冷氣機、熱水爐、鋁窗及廚廁去水狀況，並於「生約／死約」條款中清晰列明業主與租客各自的維修權責。
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查冊核實業主產權：簽約支付訂金前，務必透過土地註冊處查冊確認簽約人為物業之合法註冊業主。
總結：碧濤花園適合哪類家庭、準買家與租客？
綜合樓價、空間實用度、景觀及周邊配套，碧濤花園的客群適配特徵十分鮮明：
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極力推薦考慮之客群：
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追求 3 房連套房寬敞生活空間、重視性價比的中產換樓家庭；
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鎖定沙田 91 名校網、為子女規劃升學階梯的家長買家或租客；
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於石門商貿區、香港中文大學或威爾斯親王醫院工作之專業人士與醫護人員；
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喜愛開揚城門河景、沙田馬場視野及熱愛沿河戶外運動的退休人士。
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可能需考慮其他屋苑之客群：
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追求「零分鐘直達港鐵站」、雨天不願露天步行的買家（可考慮沙田第一城或欣廷軒）；
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極度偏好 10 年內全新現代大型會所設施或新樓格局的買家；
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預算較低、只尋求 400 呎以下細單位上車的單身人士。
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住屋開支與家庭責任保障：了解 Bowtie 20年定期人壽
無論買樓定租樓，住屋開支往往都是家庭一項長期財務承擔。準業主承造按揭後，可按未償還按揭總額、家庭日常開支、子女教育基金及父母供養責任，評估是否需要 20 年定期人壽保障，避免家庭經濟支柱一旦發生不幸變故時，物業面臨斷供或家人被迫變賣居所的風險；租客如果需要長期負擔每月 2 萬至 3 萬元的租金或支撐家庭主要收入，同樣可以按個人情況考慮純保障型的定期人壽，確保在突發情況下為家人留下一筆應急生活儲備與住所緩衝期。及早規劃，有助家人在突發情況下繼續安心生活。
以上內容只供一般參考，不構成財務或保險建議。產品保障、保費、投保資格及不保事項受相關保單條款及細則約束。
常見問題
碧濤花園與同區主要競爭屋苑（如濱景花園、沙田第一城）相比，有甚麼優勢和不足？
碧濤花園的最大優勢在於戶型面積大、實用呎價親民（約每平方呎 HK$9,800 至 HK$11,800）以及坐擁城門河與沙田馬場的壯麗開揚景致。相比之下，沙田第一城交通與鐵路接駁更為便利，但單位開則以中小戶型為主；濱景花園同樣臨河，但碧濤花園提供更多千呎以上大單位選擇。碧濤花園的相對不足在於步行至港鐵石門站需約 8 至 12 分鐘露天步程。
碧濤花園適合哪些家庭、準買家或租客？
碧濤花園最適合追求三房大生活空間的換樓家庭、鎖定沙田 91 名校網的家長客、於石門商貿區或威爾斯親王醫院工作的醫護與專業人員，以及喜愛城門河清幽低密度環境的買家或租客。若買家極度依賴零步程直達港鐵站，則可能需考慮同區其他鐵路屋苑。
碧濤花園的最新樓價、租金及租務回報表現如何？
資料截至本文發佈日，碧濤花園平均二手成交實用呎價約為 HK$10,200 至 HK$10,800。兩房至細三房成交價約 HK$630 萬至 HK$720 萬，大三房單位成交價約 HK$760 萬至 HK$1,200 萬以上；每月租金介乎約 HK$20,000 至 HK$35,000，平均租金回報率達 3.8% 至 4.3% 左右，租務需求保持穩健。
購買或租住碧濤花園前，有哪些常見「中伏位」或需留意之處？
主要留意四點：第一，部分座向戶型為鑽石廳開則，擺放傢俬需考量角度；第二，房間窗台較深，需透過特製傢俬善用空間；第三，步行至港鐵石門站需時約 8 至 12 分鐘且無全天候上蓋，雨天需依賴接駁小巴或穿梭巴士；第四，屋苑樓齡已逾 30 年，置業前宜查閱公用設施保養與法團維修儲備基金紀錄。
碧濤花園前往港鐵站及主要商業區方便嗎？
住戶步行約 8 至 12 分鐘可達屯馬綫石門站。此外，屋苑自設居民穿梭巴士往返港鐵九龍塘站及沙田市中心；屋苑對出安景街亦設有 811A 專線小巴接駁火炭站、沙田第一城及威爾斯親王醫院，配合大涌橋路多條巴士線，前往九龍及港島核心商業區均十分方便。
碧濤花園的樓齡、維修或物業管理有甚麼要留意？
碧濤花園於 1991 年至 1993 年分期入伙，樓齡已逾 30 年。屋苑第 2 期與第 3 期曾分別於 2000 年及 2006 年進行翻新工程。物業由華懋旗下合安管理有限公司負責管理。準買家在簽約前應向管理處或法團查閱過往工程紀錄與維修基金儲備，並於驗樓時檢查單位窗框與室內水電喉管狀況。
承造按揭置業碧濤花園後，是否值得考慮20年定期人壽？
置業承造數百萬元按揭是一項長達 20 至 30 年的家庭財務責任。若家庭經濟支柱不幸身故或失去工作能力，純保障型的 20 年定期人壽能提供一筆過身故賠償，讓家人可用作清還剩餘按揭餘額或維持日常供款，確保家人能繼續安心留在原居所生活，避免物業面臨斷供風險。
租住碧濤花園的租客沒有按揭負擔，是否仍要考慮定期人壽？
租客雖然無物業按揭，但每月數萬元的租金及家庭生活費同樣是持續的硬性開支。若家庭經濟支柱突發變故，定期人壽能為遺屬提供數年的租金儲備與生活緩衝期，避免家人因短期內收入中斷而被迫匆忙搬遷，保障家庭居住穩定性。
資訊來源
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