租樓置業

【浪澄灣租買攻略】樓價租金、平面圖、交通校網及優缺點全面睇

作者 Marco Lau

更新 2026-08-24

浪澄灣（The Long Beach）坐落於九龍大角咀海輝道8號，由恒隆地產發展，為西九龍奧運站片區最具代表性的大型臨海私人屋苑之一。屋苑各座大廈以波浪形流線型排列，主打實用開闊的大兩房及三房海景戶型，市場定位介乎中產家庭換樓盤與優質鐵路周邊海景屋苑之間，多年來極受在中環金融核心區、九龍站環球貿易廣場（ICC）工作的專業人士及家庭客歡迎。

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引言：浪澄灣好唔好住？奧運站臨海地標的定位與特色

到底浪澄灣好唔好住、值得買或租嗎？整體而言，浪澄灣擁有超過七成的高海景覆蓋率、開揚的昂船洲海景視野、高實用度的室內開則以及設施齊備的獨立大型會所，居住質素在同區名列前茅；但住戶由屋苑步行至港鐵奧運站約需7至10分鐘，且部分路段未設全天候有蓋通道。準買家與租客在考慮入市或租住前，宜先全面了解其樓價走勢、間隔特色、交通配套與日常生活成本。

Quick Facts：浪澄灣核心資料速覽

浪澄灣於2004年9月開始分階段入伙，由8座高達51至52層的住宅大樓組成，合共提供1,829個住宅單位。以下為屋苑核心基本資料整理：

項目	浪澄灣（The Long Beach）詳情
物業地址	九龍大角咀海輝道8號
所屬地區	油尖旺區（奧運站片區）
發展商	恒隆地產
入伙年份	2004年9月起（樓齡約22年）
物業座數	共8座（第1、2、3、5、6、7、8、9座，不設第4座）
單位總數	1,829伙
大廈樓層	51至52層（不設4、14、24、34、44樓）
實用面積	約546至1,579平方呎（特色複式戶達1,635平方呎）
常見戶型	2房、3房套連儲物室、連天台戶、複式及相連特色戶
物業管理	仲量聯行物業管理有限公司
小學校網	32校網
中學校網	油尖旺區
鄰近港鐵站	港鐵東涌綫奧運站（步程約7至10分鐘）
同區主要比較屋苑	維港灣、一號銀海、瓏璽、凱帆軒、君滙港

以上資料截至本文發佈日，實際資料或會更新，詳情以發展商、屋苑管理處及相關機構最新公布為準。

數據透視：浪澄灣樓價、呎價及租金行情

浪澄灣在二手買賣及租賃市場的交投一向穩定，受惠於其開揚海景與西九龍核心地段優勢，物業抗跌力及租務需求均表現不俗。近期屋苑平均成交實用呎價約在$18,800至$19,500/呎之間，租金回報率普遍維持在約3厘水平。

以下為浪澄灣主要戶型的買賣成交價、叫價及租金參考範圍：

戶型間隔	實用面積參考	二手買賣參考價	實用成交呎價參考	每月參考租金	實用呎租參考
標準2房戶	約546至569呎	$980萬至 $1,335萬	約$17,300 至 $23,800/呎	約$24,500 至 $30,000	約$45 至 $58/呎
標準3房戶（套房）	約740至863呎	$1,400萬至 $2,100萬	約$18,500 至 $21,500/呎	約$37,000 至 $55,000	約$48 至 $55/呎
頂層複式 / 特色大戶	逾1,200呎	$3,000萬以上（視乎單位質素）	視乎景觀及露台配置	約$70,000 至 $80,000以上	視乎單位裝修及附屬設施

在租務市場方面，浪澄灣平均成交實用呎租約為$45至$53/呎。承租客群以中環外資投行、九龍站ICC跨國企業高管、專業人士及外籍家庭為主。影響個別單位樓價與租金高低的關鍵因素包括：

景觀差異：享有昂船洲開揚全海景或維港海景的單位，呎價與呎租明顯高於望內園或市景單位。
樓層高度：高層單位採光更佳、視野遼闊且遠離海輝道車流，價格較低層單位有一定溢價。
座向分佈：向西南及西北戶型能欣賞日落海景，向南單位則相對冬暖夏涼。
室內裝修：由於樓齡已逾20年，附帶現代化全屋翻新裝修及優質廚廁設備的單位，無論放盤定價或出租速度均具顯著優勢。

資料截至本文發佈日；實際叫價及成交價視乎單位樓層、景觀、間隔、裝修及市況而定。

間隔與景觀：平面圖及戶型特色全面睇

浪澄灣的開則設計以實用寬敞著稱，屋苑內兩房戶型佔總供應量逾八成，其餘為三房套房及高層特色單位，既能滿足單身貴族與新婚夫婦，亦適合換樓家庭長期自住。

在室內空間規劃上，浪澄灣具有以下特點：

客飯廳開則方正：大部分標準兩房及三房單位採用長直廳或「日字廳」設計，客廳與飯廳佈局分明，家具擺位靈活，空間感比同區近年落成的納米新盤更為充裕。
睡房比例適中：主人房及客房均具備足夠深度，能輕鬆放置標準雙人床、大型衣櫃及書桌。
明廁與獨立廚房：大部分單位洗手間設有獨立窗戶（明廁），通風良好；廚房採用傳統獨立「梗廚」設計，方便熱愛下廚的家庭。
睇樓注意事項：部分座向單位的飯廳或廚房邊角帶有輕微斜角位，且部分早期批出單位未配置戶外露台而設有深窗台，買家及租客實地睇樓時宜仔細度尺評估空間利用率。

景觀座向與環境噪音分析

開揚海景優勢：屋苑前臨海濱長廊，全個屋苑超過70%單位享有廣闊海景，主要望向昂船洲海面及藍巴勒海峽，高層單位更可遠眺青衣及汲水門，黃昏日落景色壯麗；部分南向單位則可側面遠望維多利亞港景致。
內園及市景：後排及部分低層單位主要面向屋苑平台花園、大型戶外泳池或大角咀方向市景，綠化景觀舒適且相對清幽。
環境與噪音注意事項：向海單位在春季「回南天」及颱風季節海風較大，室內濕度較高；低層臨近海輝道的單位，在日間交通繁忙時段或昂船洲航道船隻經過時，可能間中受到輕微聲浪影響。

社區配套：交通、商場、康樂與校網一覽

浪澄灣坐擁成熟完善的西九龍市區生活配套，集交通樞紐、大型購物商場與優質海濱休閒設施於一身。

交通網絡：
- 鐵路接駁：住戶由屋苑出發，經行人天橋步行約7至10分鐘可達港鐵奧運站；搭乘東涌綫僅需1站直達九龍站（連接高鐵西九龍站及ICC）、2站直抵香港站（中環IFC），通勤時間極為快捷。
- 穿梭巴士：屋苑設有住戶專屬居民巴士服務（KR16），定時往返浪澄灣與奧海城一期，方便雨天或攜帶重物時接駁。
- 路面交通：海輝道路旁設有巴士及小巴站，提供多條路線（如九巴13D、43C、87B、城巴701、971、A21機場巴士及專線小巴46號）直達旺角、尖沙咀、九龍東及香港國際機場。
購物與飲食：
- 屋苑基座設有浪澄灣廣場，內設連鎖超級市場及幼兒教育機構，能滿足基本生活採購。
- 步行數分鐘可達大型購物商場「奧海城一期」，步行約10分鐘可達「奧海城二期及三期」，匯聚大型日式超市、戲院、各國特色餐廳及生活零售百貨。
- 步行約10至15分鐘可漫步至大角咀舊區，享受豐富的地道特色食肆、文青咖啡店及大角咀街市買餸選擇。
康樂與醫療：
- 獨立大型會所「浪澄會」：樓高4層，佔地逾50,000平方呎，提供戶外泳池、按摩水療、健身室、室內多功能體育館、高爾夫球練習場、兒童遊樂室、宴會廳，以及全港首個獲香港品質保證局認證的屋苑葡萄酒窖與雪茄庫等多元設施。
- 戶外長廊與體育設施：屋苑外直接駁通海輝道海濱花園長廊，適合日常緩跑、散步或帶寵物活動；鄰近亦設有大角咀體育館及游泳池。
- 醫療資源：區內設有大角咀公立診所，車程數分鐘至十餘分鐘可達廣華醫院及伊利沙伯醫院，醫療網絡健全。

32校網與油尖旺區中學校網優勢

對於育兒家庭而言，浪澄灣在升學網絡上具備相當吸引力：

小學校網（32校網）：涵蓋大角咀及旺角一帶，網內共有8所資助及官立小學，包括深受家長歡迎的大角嘴天主教小學（海帆道）、中華基督教會協和小學、大角嘴天主教小學及塘尾道官立小學等。相比部分極端緊張的傳統名校網，32校網學位分配合理，競爭壓力相對平緩。
中學校網（油尖旺區）：油尖旺區匯聚多所全港頂尖的傳統Band 1名校，例如拔萃女書院、伊利沙伯中學、嘉諾撒聖瑪利書院、真光女書院及聖芳濟書院等，中學升學出路極佳。

學校名單、收生準則及校網安排或會更新，應以教育局及學校最新公布為準。

優點與缺點：浪澄灣好唔好住客觀評析

在衡量是否進駐浪澄灣前，買家與租客可從以下三大具體優點與三大缺點進行綜合評估：

三大優點

壯麗開揚海景：屋苑前臨海濱無阻擋，超過七成單位坐擁昂船洲及外海開闊景致，居住環境舒適寧靜，具備同區罕有的度假生活感。
開則實用寬敞：主打的兩房單位實用面積達540餘呎至560餘呎，客飯廳與睡房比例均勻，更配備獨立廚房與通風明廁，空間使用效率遠勝新型細戶。
頂級會所與寵物友善：自設4層獨立大型會所「浪澄會」，設施豐富多元，屋苑允許飼養寵物且直通海濱長廊，深受養寵物人士及家庭喜愛。

三大缺點

往返港鐵站非全有蓋：雖然步行至奧運站僅需7至10分鐘，但部分天橋及海輝道路段為露天設計，雨季或炎熱盛夏時通勤體驗稍受天氣影響。
住宅車位比例緊絀：屋苑全數1,829伙僅配備約301個住宅私家車位，車位比例約1比6，車位租金及售價相對高昂，自駕人士需留意車位輪候情況。
臨海潮濕與保養維護：由於緊鄰海邊，單位受海風吹拂及春季潮濕影響較大，冷氣機、鋁窗配件及室內金屬裝修的折舊速度可能較快，需定期保養更換。

同區競爭屋苑比較：浪澄灣 vs 維港灣 vs 一號銀海 vs 凱帆軒

奧運站一帶座落多個知名海景及鐵路屋苑，彼此定位各異。以下將浪澄灣與同區熱門屋苑進行橫向對比：

比較項目	浪澄灣（The Long Beach）	維港灣（Island Harbourview）	一號銀海（One Silver Sea）	凱帆軒（Hampton Place）
入伙年份	2004年起	1998至2000年	2006年	2003年
主打戶型	大2房、3房套房	2房至4房多元戶型	3房套至4房大戶豪宅	純2房（以細兩房為主）
海景覆蓋率	逾70%（昂船洲/維港景）	部分座數享海景	接近100%臨海維港景	逾80%享海景
奧運站步程	約7至10分鐘（部分露天）	約2至3分鐘（全天候有蓋通道直達）	約8至10分鐘（部分露天）	約10至12分鐘（部分露天）
會所規模	4層獨立大型會所（設專業酒窖）	大型綜合會所（設室內外泳池）	頂級豪華會所、用料奢華	中小型實用會所
市場定位	臨海中產與優質換樓盤	鐵路便利與家庭自住核心盤	西九頂級海景豪宅地標	臨海低門檻上車盤

分析結論：浪澄灣在「開闊海景、實用大兩房空間、豪華大型會所」三者之間取得了理想平衡。若追求極致交通便利且依賴全有蓋天橋，維港灣更為合適；若追求頂級奢華用料與大宅氣派，一號銀海為首選；若預算有限希望以低總價進駐臨海兩房，凱帆軒是上車之選；而浪澄灣則以高性價比的大空間海景單位，在同區中展現出獨特的市場競爭力。

未來發展潛力與置業風險分析

浪澄灣所在的西九龍及大角咀片區，未來受惠於多項已落實的市區規劃與商業發展帶動：

西九龍商業樞紐擴展：西九文化區各項國際級藝文地標全面開放，加上廣深港高鐵西九龍站上蓋大型商業綜合體項目陸續推進，進一步強化西九龍作為國際商業核心區的地位，持續為周邊屋苑帶來跨國企業高管及金融菁英的穩定租買需求。
大角咀市區更新活化：市區重建局及各大發展商在大角咀區內推展多個舊區重建項目（如利奧坊系列及商圈升級），改善了街道環境，並吸引大量特色餐飲與文創小店進駐，令社區整體面貌更具活力。
理性置業提醒：雖然區域長遠發展配套持續改善，但物業價格與租金水平仍受宏觀利率變動、銀行按揭審批政策、整體經濟環境及市場住宅落成量等多重因素影響。準買家置業時應以家庭財務承受力為核心依歸，避免過度槓桿。

買樓或租樓前要留意甚麼？準業主與準租客開支及責任清單

無論是置業還是租住浪澄灣，入市前都應全面清點財務負擔與合約細節：

準業主注意事項

首期與按揭預算：除了準備足夠的首期資金，亦需按個人入息水平審慎評估每月供款與入息比率，預留加息週期的財務緩衝。
置業雜費開支：需預先計算從價印花稅（AVD）、律師費、地產代理佣金（通常為樓價1%）。
持續持有成本：每月屋苑物業管理費、每季差餉及地租。
翻新裝修預備金：屋苑樓齡已逾20年，二手承接可能涉及全屋電線水喉重鋪、浴室防水翻新及更換冷氣家電，建議預留額外翻新預算。

準租客注意事項

簽約前期資金：簽署正式租約時須備妥「兩按一上」（即兩個月租金作押金、一個月預付租金）及半個月代理佣金。
開支分擔釐清：在租約內明確列明差餉、地租及屋苑管理費是否由業主全包，以及水電煤、網絡寬頻等日常雜費由何方承擔。
物業現狀驗收：交吉入伙前需仔細檢查冷氣運作、鋁窗防水密封度及廚廁去水狀況，並於租約內明確寫明大型家電與固有結構問題由業主負責維修。
業權查冊確認：簽約及支付訂金前必須核實土地註冊處查冊紀錄，確認出租人為合法物業擁有人，防範非法轉租風險。

總結：浪澄灣適合哪類人？

綜合樓價、租金、景觀、開則及交通配套，浪澄灣在西九龍臨海住宅中展現出高質素的居住環境。各類客群的適合度如下：

最適合的準買家：在中環金融區、九龍站或西九龍工作的實力中產家庭、換樓客。追求開揚海景與寬敞大兩房空間，注重獨立大型會所休閒設施，對7至10分鐘步程可接受者。
最適合的準租客：喜愛臨海度假式悠閒環境、有飼養寵物、在港島及九龍核心商圈上班的高薪專業人士或新婚夫婦。
應考慮其他屋苑的人士：對雨天全天候有蓋通道有嚴格要求（建議考慮維港灣）、預算有限尋求細兩房低總價上車（建議考慮凱帆軒）、或極度依賴多個自用私家車位的買家。

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無論是買樓還是租樓，住屋開支往往都是家庭一項長達數十年的核心財務承擔。準業主在承造按揭後，可按未償還按揭總額、家庭日常生活費、子女教育儲備及父母供養責任，評估是否需要配置20年定期人壽保障；租客即使沒有背負銀行按揭，若需要長期負擔租金或支撐家庭主要收入來源，同樣可以按個人情況考慮合適的定期人壽保障。及早做好規劃，有助家人在發生突發事故時，獲得充足的資金支援，繼續應付長期住屋及各項日常開支。

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常見問題

浪澄灣與同區的維港灣及一號銀海相比，有甚麼優勢和不足？

浪澄灣的優勢在於海景覆蓋率高（超過七成單位享昂船洲海景）、主打實用大兩房開則，且擁有4層獨立大型會所「浪澄會」，性價比突出；其不足在於步行至奧運站需約7至10分鐘且部分路段露天，交通便利度遜於全有蓋直駁的維港灣，而豪宅定位與用料則稍遜於純大戶型的一號銀海。

浪澄灣適合哪些家庭、準買家或租客？

浪澄灣最適合在中環IFC、九龍站ICC或西九龍工作的專業人士、追求開揚海景與悠閒生活質素的小家庭換樓客、新婚夫婦，以及重視屋苑寵物友善環境與豐富會所休閒配套的準買家與租客。

浪澄灣的最新樓價、租金及租務需求如何？

浪澄灣平均二手實用呎價約為$18,800至$19,500/呎，兩房成交價約$980萬至$1,335萬；平均實用呎租約$45至$53/呎，兩房月租約$2.5萬至$3萬，三房月租約$3.8萬至$5.5萬以上。租務需求穩定，租金回報率約3厘，租客多為金融業管理層與外籍專業人士。（資料截至本文發佈日）

購買或租住浪澄灣前，有哪些常見注意事項或「中伏位」？

需留意三大要點：第一，往返奧運站需步行7至10分鐘且部分路段無上蓋，雨季或酷暑通勤較為不便；第二，住宅車位供應僅約301個（供應比例約1比6），車位供應較為緊張；第三，臨海單位受海風吹拂及潮濕影響較大，冷氣及鋁窗五金等設備需更注重防潮保養。

浪澄灣前往港鐵站及主要商業區方便嗎？

交通相當便捷。住戶步行約7至10分鐘經行人天橋可達港鐵奧運站，乘搭東涌綫1站即可抵達九龍站（ICC及高鐵站），2站直達香港站（中環IFC），車程只需數分鐘；屋苑門外亦有多條巴士和小巴線直達旺角、尖沙咀及機場，並設有穿梭巴士接駁奧海城一期。

浪澄灣的樓齡、維修或物業管理有甚麼要留意？

浪澄灣於2004年9月開始入伙，樓齡約22年。屋苑由仲量聯行提供專業物業管理，公用地方及會所保養良好。二手買家在睇樓及驗樓時，宜特別檢查個別單位的鋁窗防水膠條、外牆接縫有否滲水跡象，以及廚房與浴室的水喉管道狀況。

承造按揭後，準業主是否值得考慮20年定期人壽？

十分值得考慮。按揭貸款金額通常高達數百萬元且供款期長達數十年，投保20年定期人壽能以純保障、相對實惠的保費精準覆蓋未償還按揭餘額。若家庭經濟支柱不幸身故，賠償金可用於即時清還按揭貸款，確保家人免受斷供風險，安然保留居所。

租客沒有背負樓宇按揭，是否仍要考慮定期人壽？

同樣具備實際保障需要。租客雖然沒有銀行按揭貸款，但長期的租金支出與家庭日常生活費依然是沉重的財務承擔。定期人壽可發揮家庭入息替代作用，萬一經濟支柱發生意外，身故賠償金能支撐家人數年甚至更長時間的租金與生活所需，避免被迫搬遷陷入經濟困境。

資訊來源

作者

Marco Lau

Marco 曾是保泰人壽（Bowtie）及理財平台 MoneyHero 內容策略團隊的核心成員，亦曾擔任《香港經濟日報》及《經濟通》的財經記者，擁有豐富的保險和財金知識。近年，Marco 自立門戶，為超過100間企業提供內容營銷和搜尋引擎最佳化（SEO）策略服務。 LinkedIn: https://hk.linkedin.com/in/marco-lau-bigjumpseo

【浪澄灣租買攻略】樓價租金、平面圖、交通校網及優缺點全面睇

引言：浪澄灣好唔好住？奧運站臨海地標的定位與特色

Quick Facts：浪澄灣核心資料速覽

數據透視：浪澄灣樓價、呎價及租金行情