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【轉按攻略 2022】想有著數要計清楚!勿掉進陷阱!

在低息環境時,不少業主都會趁這機會進行「轉按」,由高息樓按息率轉至低息樓按息率,節省利息。如果你正計劃或有意「轉按」,接下來我們會詳細介紹轉按是甚麼、不同物業轉按時的重點、以及它的好處和限制等重要資訊,相信本文的內容就十分適合你,切勿錯過了。
作者 Roy Lau
日期 2022-09-14
更新 2022-09-15
目錄
轉按(英文:Refinancing)的意思轉按可獲最高的按揭成數轉按的要求所有物業都可進行轉按嗎? 不同物業轉按有咩要注意?轉按比較:最高現金回贈係幾多? 有沒有其他優惠?轉按的好處轉按都有陷阱,小心中招!轉按步驟有關轉按的常見問題

轉按(英文:Refinancing)的意思

「轉按(Refinancing)」是買樓置業一個經常聽到的名詞。所謂轉按,其實是將在買入物業時選用的銀行按揭貸款轉移至由另一間銀行承按,除了因為想由高息樓按息率轉至低息樓按息率而慳息外,若物業升值後轉按可減低按揭成數,退掉按揭保險而獲取退回保費,當然還有的是賺取銀行的現金回贈。

不同的轉按

市面上的轉按主要分 2 類:

  1. 平手轉按,即只是將原有未供完的貸款部分,轉移至其他銀行。
  2. 轉按套現,趁物業升值,將物業按揭轉移至其他銀行,因而增加貸款額。
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轉按可獲最高的按揭成數

轉按成數的上限為八成,只限於價值600萬元以內物業,600萬至834萬元的最高轉按成數為六成(上限500萬元),834萬至1000萬元的轉按貸款上限為500萬元,1000萬元以上的轉按上限成數為五成。

轉按的要求

業主想做轉按也有一定要求。一般銀行的按揭會設有一定時間的罰息期,若借款人在第一年便提早還款,需要支付貸款額若干百分比作為罰息,次年提早還款的罰息則較為輕微,所以部份業主會在罰息期過後或臨近罰息期完結才正式申請轉按。如果打算轉按套現的人士,是需要在單位升值時才能把升值部份提取資金,因此如果單位沒有升值便無法做到。另外,若銀行對單位估價欠佳,業主轉按便可能得不償失。最後,有物主可能於買樓時選用了發展商提供的呼吸Plan,當時可能無需做壓力測試,一旦選擇轉按便必須符合金管局的壓力測試要求。

所有物業都可進行轉按嗎? 不同物業轉按有咩要注意?

理論上,私樓,居屋、村屋及公屋都可以申請轉按,但不同類型物業需注意的地方也不同。

私樓

先講私樓,很多新樓買家上車時如資金不足,或會透過發展商的「第二按揭」入市,發展商二按一般首兩至三年均屬於低息期,但其後利息甚至可以超出銀行息率一倍,所以大部份業主都希望在低息蜜月期完結前,成功轉按至銀行,擺脫發展商的二按,避開高昂的利息支出

居屋

未補地價的居屋都可以申請轉按,但就不可申請加按或延長還款期,而轉按亦只能轉按現有貸款額,不可轉按套現,除非面對突發情況,例如需籌措醫藥費、家庭成員的教育費或殮葬費等等。

村屋

想替村屋轉按的話,則需留意村屋質素參差不齊,銀行在估價上亦可能出現估價不足的情況,業主可能因此失預算,除非面對突發情況,例如需籌措醫藥費、家庭成員的教育費或殮葬費等等。

公屋

公屋也可轉按,但貸款額最多只能借現有貸款額,不能加按套現、年期亦不能延長。

轉按比較:最高現金回贈係幾多? 有沒有其他優惠?

銀行為爭取更多客戶,會為轉按提供現金回贈,可佔貸款額的1%至 2%,以匯豐為例,最高的現金回贈為貸款額的1.6%;恒年為1.9%;渣打為1.6%;東亞為1.9%(註:實際回贈因應當的情況)。

回贈超過1%銀行要扣減貸款額?

要注意的是,金管局對按揭的現金回贈有嚴格規限,如果現金回贈超過貸款額的1%,銀行審批按揭成數時,整筆回贈金額需要在貸款額內扣除

銀行會送火險?

除此之外,轉按後,新銀行一般會送一年火險、甚至家保,而由於轉按完成後舊銀行的火險計劃依然存在,故可向舊銀行申請舊火險保費退款。

轉按的好處

享受低息率的按揭計劃來套現

轉按除了可轉用一個較低息率的按揭計劃外,可隨物業升值去套現,假設最初買入物業時價值700萬元,六成按揭貸款額為420萬元,當中有300萬元未供完。若物業升值至750 萬元,透過完全將物業轉按,維持六成按揭,即可新借入450萬元(750萬元 x 60%),將這450萬元償還原有按揭餘額(即 300 萬元),多出的150萬元可套現成流動資金。

節省利息開支

通常承造按揭或轉按的銀行會提供一個 Mortgage Link(按揭儲蓄掛鈎)戶口予申請人,戶口內的存款可享與按揭利息相同的利息,以上述例子為例,若申請人套現的150萬元暫無投資心水,存放 Mortgage Link 戶口賺息也不俗。

取回按保保費

不少人透過按揭保險以借得更高按揭成數「上車」,假設兩年前以500萬元買入物業,八成按揭借貸400萬元,物業現在升值至700萬元,若轉按做六成按揭,已可借420萬元,夠還清原本來按揭餘額,更可取消按保取回保費。

免除二按貴息

除了按保,很多人也會借助發展商二按置業,假設當時樓價800萬元,一按和二按合共借640萬元(即八成按揭),若發展商二按「蜜月期」完結後樓價升到1000萬元,即使轉按只能借按揭餘額,但已足夠甩走發展商二按,免捱二按的貴息。

擔保人甩名

轉按亦可讓擔保人甩名,擔保人回復沒有按揭在身,便可以不受擔保人身份影響再入市申請按揭。

轉按都有陷阱,小心中招!

物業估價不足

轉按同樣有陷阱,尤其遇上跌市時,舉例業主買入400萬元的住宅單位,承造六成按揭,即貸款額為240萬元;兩年後未償還貸款餘額約225萬元。若物業估價下跌兩成至320萬元,轉按六成按揭的貸款金額跌至192萬元,業主須支付約33萬元的差額,才能維持六成按揭,否則按揭成數要調高,利息支出增加。

重新進行壓力測試

另外,轉按需要再進行壓力測試,以衡量最終批出成數,隨著大圍環境改變,銀行為管理風險,審批按揭的條件或變得更加嚴謹,令申請人可借成數降低,最終貸款額甚至比原先的更少。

罰息期內轉按要罰款

至於銀行為按揭貸款訂立一般兩年「罰息期」,用意是保障放貸銀行的收入,補償銀行因為提早收到貸款而損失的利息,亦避免借款人申請按揭取得現金回贈後而立即轉按。如果業主在罰息期間提前還款,便要另外繳交手續費,通常頭一年為貸款額的2%,第二年為貸款額的1%。

轉按步驟

  1. 預備文件,包括入息證明、原有按揭的按揭貸款合約及供款證明及個人資料證明如身份證及住址證明
  2. 向不同銀行進行估價,了解哪一間估價最好
  3. 委託律師,協助進行轉按手續,律師會代為向前按揭機構提取樓契及進行查冊,一般情況下申請人須自行尋找律師處理有關手續,轉按律師費約為數千元起
  4. 律師樓會聯絡業主簽訂樓契及按揭契。簽完後銀行會把貸款及按揭部份交予律師,代為轉交業主及原有的按揭機構。

有關轉按的常見問題

轉按律師費大約多少?

那就要視乎個案複雜程度,一般約 5000至8000元。

轉按一般幾時完成?

若所有轉按交齊文件後,通常兩星期至一個月可獲批,但律師樓需要約一個半至兩個月處理。

用按揭轉介公司申請轉按有什麼好處?

市面上有不少按揭轉介公司,找他們申請轉按,除了有專業團隊替你進行資料搜集及分析,更重要的是中介通常也有回贈給客人,目前市場上所謂最高回贈,可做到貸款額之0.4%。

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